Consultoria de Manutenção resguarda o investimento em facilities

A terceirização dos serviços de facilities se consolidou como estratégia para que empresas foquem em seu core business e deixem a operação predial nas mãos de especialistas. Mas, ao transferir a execução, surge um novo desafio: como garantir que os contratos estejam sendo cumpridos com qualidade, eficiência e aderência às normas? É nesse ponto que a Consultoria de Manutenção se posiciona como uma ferramenta estratégica de governança, com o objetivo de proteger ativos, otimizar recursos e mitigar riscos. Mesmo quando a manutenção é feita por uma equipe própria, contribui para mensurar a qualidade com a devida isenção.

É por isso que, segundo Ricardo Sousa, diretor de Novos Negócios de Manutenção da JLL, a demanda por esse tipo de serviço tem crescido. “Nossa equipe é experiente e já atuou em projetos desse tipo no Brasil e na América Latina. Fomos acionados por grandes empresas com contratos de manutenção estabelecidos, mas que querem entender se a forma como estão aplicando os procedimentos é, de fato, a mais adequada. É um novo serviço da JLL que responde a uma necessidade do mercado”, afirma.

Ele explica que delegar a manutenção predial não elimina a responsabilidade estratégica sobre o serviço. Ao contrário: exige ainda mais inteligência na gestão.

“Muitos gestores não são especialistas técnicos. Ainda assim, precisam responder por contratos complexos e investimentos relevantes em infraestrutura crítica. Sem uma supervisão independente, alguns riscos se tornam frequentes”, alerta.

A ausência de uma avaliação técnica independente pode esconder fragilidades importantes na operação. A Consultoria de Manutenção atua justamente para trazer transparência e profundidade analítica a esse cenário, identificando ineficiências, desalinhamentos contratuais e riscos operacionais que, muitas vezes, passam despercebidos no dia a dia, mas impactam diretamente custos, desempenho e valorização dos ativos. Alguns desses riscos são:

• Desperdício financeiro: na forma de contratos mal dimensionados, equipes super ou subdimensionadas, pagamentos por serviços que poderiam ser otimizados ou renegociados. Há casos em que a consultoria de manutenção da JLL identificou oportunidades concretas de economia de 15% a 25%, fornecendo dados para que o cliente renegociasse seus contratos de maneira mais inteligente e adequada à real necessidade da operação.

• Qualidade questionável: intervenções corretivas recorrentes que não atacam a causa raiz dos problemas, gerando retrabalho e aumento de custos.

• Riscos de compliance e segurança: não conformidade com normas técnicas e regulamentações pode resultar em multas, passivos trabalhistas e riscos à segurança de pessoas e ativos.

• Depreciação acelerada de ativos: manutenção inadequada reduz a vida útil de sistemas críticos como HVAC, geradores e instalações elétricas, comprometendo investimentos de alto valor.

A Consultoria de Manutenção funciona como os olhos técnicos do cliente. O trabalho começa com um escopo definido, muitas vezes já indicado pelo cliente, e envolve visitas técnicas, análise documental e avaliação detalhada da operação.

“O cliente pode nos pedir para avaliar desde o contrato de manutenção até o dimensionamento da equipe, os serviços recorrentes, a aderência às normas ou a eficiência do sistema de ar-condicionado. Com base nisso, fazemos visitas, consolidamos as análises e entregamos um relatório técnico com recomendações e, quando aplicável, estimativas de investimento para adequações”, explica o especialista da JLL.

Do ponto de vista contratual, a consultoria analisa escopos, níveis de serviço, indicadores de desempenho e compatibilidade de preços com o mercado. O diagnóstico técnico em campo avalia a condição real dos equipamentos, a qualidade dos serviços executados e a aderência aos planos de manutenção preventiva.

A análise de processos e KPIs inclui a revisão da gestão de ordens de serviço, cumprimento de rotinas preventivas e desempenho operacional.

Em alguns casos, a consultoria também se transforma em porta de entrada para projetos mais amplos. “Esse trabalho nos permite conhecer profundamente a operação do cliente. Com dados estruturados, conseguimos construir propostas mais eficientes, seja para manutenção predial ou para projetos de sustentabilidade”, destaca o executivo.

A Consultoria de Manutenção também está relacionada à sustentabilidade. Isso porque os problemas identificados com mais frequência são de consumo energético, especialmente em sistemas de ar-condicionado.

“A maior parte do desperdício energético está nos equipamentos de ar-condicionado e em alguns sistemas elétricos. Muitas vezes, o cliente quer fazer um retrofit ou substituir o sistema existente e nos contrata para avaliar qual é a solução mais eficiente e sustentável para o perfil da edificação”, afirma Sousa.

Ele explica que não existe solução padrão. A escolha depende do tipo de empreendimento, da ocupação e do uso do espaço. “Depende muito do perfil da edificação e do que está alocado nela. São necessidades diferentes para um prédio de escritório, uma fábrica, um laboratório ou um data center.”

Mais do que apontar falhas, a consultoria culmina em um plano estruturado de melhorias, que pode recomendar ajustes contratuais, redimensionamento de equipes, atualizações tecnológicas, investimentos em retrofit, implementação de indicadores mais robustos, adoção de ferramentas de gestão (softwares de CMMS/EAM) e o uso de dados para manutenção preditiva.

Em muitos casos, após a entrega do relatório, o cliente já aprova orçamentos adicionais para executar melhorias identificadas como prioritárias. Existe também a possibilidade de a própria JLL assumir a execução das adequações recomendadas, garantindo continuidade e alinhamento estratégico.

Apesar dos benefícios já mencionados, uma pergunta comum entre gestores é: por que pagar por um serviço para supervisionar outro serviço já contratado? A resposta está na governança. A consultoria não é vigilância, mas um investimento em inteligência técnica e proteção patrimonial. Ela funciona como um seguro contra desperdícios, riscos regulatórios e ineficiências operacionais. Garante que cada real investido em manutenção esteja, de fato, preservando e valorizando ativos.

“Em um cenário de pressão por eficiência, sustentabilidade e controle de custos, a Consultoria de Manutenção passa a ser um instrumento essencial de gestão estratégica. Não se trata de simplesmente gerenciar despesas, mas efetivamente gerar valor para o negócio”, conclui o especialista da JLL.