JLL: nel 2025 il settore logistico e industrial si conferma primario target di investimento, con circa 2,3 miliardi di euro investiti, +30% a/a

Milano, 27 gennaio 2026 – Nel 2025 il settore logistico e industrial ha registrato circa 2,3 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 30% su base annua, rappresentando circa il 18% del volume complessivo degli investimenti immobiliari. Il quarto trimestre si è distinto come il migliore degli ultimi tre anni, con circa 1 miliardo di euro investiti, confermando il rafforzamento del mercato nella seconda parte dell’anno.

Dal punto di vista occupier, il take-up complessivo ha raggiunto i 2,4 milioni di mq, in crescita del 7% rispetto al 2024. In un contesto caratterizzato da una maggiore selettività e da processi decisionali più lunghi da parte delle aziende, il quarto trimestre ha rappresentato un punto di svolta, con circa 790.000 mq assorbiti contribuendo in modo significativo al risultato finale dell’anno.

Queste sono alcune delle principali evidenze che emergono dall’analisi condotta da JLL, società leader nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti.

Nel quarto trimestre, l’attività di investimento è stata trainata da operazioni su portafogli logistici di dimensioni rilevanti: le prime cinque transazioni per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, evidenziando un rinnovato appetito per operazioni in grado di incrementare in modo efficiente l’esposizione degli investitori al mercato italiano.

Il mercato ha beneficiato del ritorno dell’interesse da parte degli investitori Core, un segnale particolarmente positivo anche in ottica di future exit per strategie Core Plus e Value Add. Il settore continua, infatti, a essere supportato da una domanda strutturalmente solida di spazi moderni da parte degli operatori logistici e industriali.

L’approccio degli investitori rimane selettivo e disciplinato, con forte focus su qualità costruttiva, fungibilità degli immobili e posizioni strategiche caratterizzate da domanda latente, offerta limitata e interessanti dinamiche di mercato.

L’outlook positivo del settore è confermato dalla compressione del prime yield al 5,3%, con un’ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3–6 mesi, a riflesso della crescente fiducia degli investitori nei fondamentali della logistica italiana e nelle prospettive di crescita del comparto.

Nel quarto trimestre 2025 si è registrata una decisa ripresa dell’attività, con un take-up di circa 790.000 mq, in crescita del 32% su base annua, che ha compensato il rallentamento osservatonella prima parte dell’anno. Il risultato cumulativo del 2025 risulta così in crescita del 7% rispetto al 2024.

I 3PL si confermano al primo posto in termini di assorbimento, rappresentando circa il 50% del take-up, seguiti dal retail (27%). Si osserva inoltre un rafforzamento della domanda da parte degli operatori dei settori produttivi, che incidono per circa il 13%, contribuendo a una maggiore diversificazione del mercato.

L’attività di sviluppo si è mantenuta sostenuta: nel 2025 sono stati completati circa 2,5 milioni di mq di nuovi spazi, di cui oltre il 50% di tipo speculativo.

La crescita dell’assorbimento ha contribuito alla stabilizzazione del vacancy rate complessivo a livello nazionale, che si attesta su un livello ancora fisiologico, intorno al 5,5%.

Nel trimestre, i lease hanno rappresentato il 44% del take-up, seguiti dagli Owner Occupier (25%) e dai Pre-let (31%), mostrando un ruolo rilevante degli immobili esistenti rispetto ad opportunità costruite su misura. In generale per le esigenze di superfici contenute, i tenant si orientano a opportunità speculative, mentre per esigenze di metratura superiore la scelta prevalente è verso soluzioni Built-to-Own e Built-to-Suit, con maggiore flessibilità per i tempi di sviluppo.

Dal punto di vista dimensionale infatti la fascia inferiore ai 25.000 mq ha rappresentato circa il 70% delle operazioni e il 40% dei mq assorbiti. La fascia intermedia, tra 25.000 e 50.000 mq, ha inciso per circa il 25% del numero di operazioni. Rimangono più contenute le transazioni oltre i 50.000 mq, che tuttavia hanno un peso rilevante in termini di superficie: sole 8 operazioni hanno generato circa il 20% del take-up, prevalentemente attraverso soluzioni Built-to-Own e Built-to-Suit.

A livello geografico, quasi l’80% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, seguito dal Centro (12%) e dal Sud per la quota restante.

I canoni prime si mantengono stabili nei principali mercati, considerando incentivi standard invariati, ad eccezione di particolari micro-mercati con dinamiche favorevoli ai tenant:

• Milano conferma i 70 €/mq, Roma i 69 €/mq, Bologna i 67 €/mq;
• Il Veneto si attesta a 58 €/mq e Torino a 50 €/mq;
• Per gli asset last mile, i canoni prime rimangono stabili sia a Milano sia a Roma, attestandosi intorno ai 110 €/mq, con possibili incrementi in presenza di specifiche personalizzazioni nell’ambito di operazioni Built-to-Suit.
  
  
   

“Il 2025 segna una ripresa marcata per il settore logistico e industrial italiano, che si conferma tra le asset class più attrattive per gli investitori, con circa 2,3 miliardi di euro investiti e una crescita del 30% su base annua.” commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia.

“Il quarto trimestre è stato particolarmente significativo, con circa 1 miliardo di euro investiti, con un confermato ritorno dei capitali Core e rafforzamento dell’interesse lungo l’intera curva del rischio, come riflesso anche nella compressione del prime yield di mercato. Gli investitori continuano a privilegiare prodotto di Grado A, moderno e ben localizzato, ma in contesti caratterizzati da scarsità di offerta e forte domanda sono disposti a valutare anche asset con caratteristiche tecniche inferiori, purché supportati da solidi fondamentali locativi e potenziale di creazione di valore”.

Il mercato delle locazioni ha mostrato una chiara accelerazione nella seconda parte dell’anno, con un take-up complessivo di 2,4 milioni di mq e una crescita del 7% rispetto al 2024.” prosegue Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia.

“Il quarto trimestre ha rappresentato il momento di maggiore slancio, compensando il rallentamento iniziale e confermando la solidità dei fondamentali di settore. I 3PL si confermano il principale motore della domanda, ma osserviamo anche un crescente contributo da parte dei settori produttivi, segnale di un mercato sempre più diversificato e maturo.”