Mercato italiano del commercial real estate: 7,8 miliardi di investimenti nel H1 2026 (+34%YoY)

Milano, 23 luglio 2026 – Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel primo semestre 2026 il commercial real estate italiano ha mostrato volumi di investimento complessivi pari a 7,8 miliardi di euro, includendo investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal. La performance è risultata in crescita del 34% rispetto allo stesso periodo del 2025. In particolare, il secondo trimestre ha pesato per 4,3 miliardi di euro, +45% rispetto al Q2 2025, posizionandosi come uno dei migliori trimestri degli ultimi 5 anni.

I MOTORI DELLA CRESCITA E LA SPINTA DEL "VALUE-ADD"

Il semestre è stato contrassegnato da un significativo risultato per il settore Retail (2,45 miliardi di euro) che ha rappresentato oltre il 30% dei volumi complessivi.

Seguono il settore Industriale e Logistico con investimenti pari a 1,25 miliardi di euro (16%) e quello dell’office con 1,2 miliardi di euro (15%), in cui le operazioni di conversione ad altre destinazioni d’uso hanno interessato oltre il 25% degli investimenti complessivi.

In questo contesto il settore alberghiero, oltre ai circa 860 milioni di investimenti diretti, ha beneficiato di ulteriori 260 milioni di asset da convertire (derivanti principalmente dai settori Office e Living).

PROFILO DEGLI INVESTITORI E NUOVI TREND DI MERCATO

Il primo semestre conferma inoltre una crescente diversificazione degli investitori e delle strategie. I capitali internazionali hanno rappresentato oltre il 75% dei volumi complessivi, in crescita rispetto alla media di circa il 60% del 2025, ritornando ad una percentuale simile a quella del 2021, a testimonianza dell’attrattività dell’Italia per gli investimenti cross-border. In particolare, nel semestre è risultata in crescita la quota relativa all’area MENA (Middle East and North Africa).

Gli investitori privati e family office hanno contribuito a circa il 22% del mercato in termini di volumi e del 14% in termini di numero di operazioni, con una presenza particolarmente attiva nei settori uffici e retail.

Allo stesso tempo, comparti alternativi e in forte evoluzione come residenze per studenti (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation), Healthcare e Data Center hanno continuato ad attrarre interesse crescente, con circa 800 milioni di euro investiti nei Data Center (inclusi sviluppi) e circa oltre 700 milioni nel Living & Healthcare.

“Con 7,8 miliardi di investimenti, il primo semestre segna una performance solida per il mercato italiano, dove il Retail si conferma protagonista totalizzando più del 30% dei volumi totali” commenta Alberico Radice Fossati, CEO di JLL Italia. “Parallelamente, cresce l'attenzione verso settori emergenti come Data Center, PBSA e Healthcare, che stanno ampliando le opportunità di investimento. Con una pipeline solida e una crescente diversificazione di capitali – dagli istituzionali ai family office internazionali – il mercato italiano continua a offrire rendimenti competitivi e prospettive di crescita sostenibile.”

1. Retail: leadership di mercato e spinta fuori città

Con 2,45 miliardi di euro investiti, pari a oltre il 30% del totale, il Retail si conferma il primo settore per volumi. Tale performance è stata trainata da un secondo trimestre particolarmente dinamico che ha registrato 1,45 miliardi di euro di investimenti, dominato dalla significativa vendita di un trophy asset mixed-use in via Montenapoleone a Milano, che da solo rappresenta il 70% dei volumi del trimestre.

Di rilievo anche le transazioni relative a portafogli di centri commerciali, retail park e factory outlet, che confermano il solido interesse del mercato per il segmento out-of-town. Tra queste spiccano: l'acquisizione delle quote di un importante outlet nell'hinterland milanese, l'acquisizione dell'intero capitale sociale della proprietà del nuovo distretto commerciale "Waterfront" di Genova e l'acquisizione del 31% della European Outlet Mall Venture (EOMV), che include due rilevanti outlet in Italia.

I rendimenti netti prime sono rimasti stabili: 4% per l'high street, 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per gli stand-alone supermarket nel segmento out-of-town.

2. Hospitality: il boom delle riconversioni alberghiere

Il comparto Hotels & Hospitality nel primo semestre 2026 ha registrato circa 860 milioni di euro di investimenti diretti a cui si aggiungono ulteriori 260 milioni di euro derivanti da operazioni di riconversione — prevalentemente da uffici a immobili alberghieri — per un totale di circa 1,1 miliardi di euro complessivi.

Il mercato urban si conferma particolarmente dinamico, coprendo circa il 50% dei volumi, di cui il 30% su Milano e circa il 20% su Roma. Si consolida l’attenzione sulle altre due tier city, Venezia e Firenze, oltre che sulle destinazioni leisure, soprattutto Lake District e Sicilia. Non manca interesse per città secondarie come Torino, Bologna e Padova.

Sebbene il risultato semestrale appaia in calo, rispetto alle performance record di H1 2025, in cui si erano concluse operazioni di ticket piuttosto elevato, la pipeline prevista per il secondo semestre fa stimare una chiusura d’anno in linea in termini di volumi, con alcune operazioni di grandi dimensioni già annunciate nel Q3.

3. Office: Milano e Roma guidano la trasformazione degli uffici

Nel primo semestre 2026 il settore office ha registrato circa 1,2 miliardi di euro di investimenti. Si consolida l’orientamento verso strategie value-add: circa il 30% degli investimenti è stato allocato su operazioni di riconversione verso nuove destinazioni d'uso (alberghiera, PBSA e residenziale). Parallelamente, permane una domanda mirata per prodotti core di alta qualità nel CBD (Central Business District) da parte di family office e buyer privati.

Milano - Ha guidato l'attività del secondo trimestre, registrando volumi intorno ai 350 milioni di euro. I risultati sono stati sostenuti principalmente dalla componente office dell'asset mixed-use di via Montenapoleone, affiancata da diverse operazioni portate a termine da investitori privati, HNWI e family office. Il prime yield si è mantenuto stabile al 4%.

Roma - Registra segnali positivi con circa 80 milioni di euro di transazioni nel secondo trimestre, concentrate nel mercato dell'EUR. I rendimenti prime sono stabili al 4,5%.

4. Industrial & Logistics: capitali internazionali e asset Core

Il settore Industrial & Logistics conferma la sua rilevanza strategica con circa 1,25 miliardi di euro investiti nel primo semestre 2026, pari al 16% del volume complessivo, in crescita di circa il 50% rispetto all'H1 2025.

Il secondo trimestre è stato particolarmente positivo, con circa 800 milioni di euro di investimenti trainati dalla chiusura di due importanti portafogli logistici, che da soli hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi del periodo.

Il settore si conferma tra i primari target di investimento grazie ad un mercato locativo che rimane forte, sostenuto dai fondamentali nel leasing, che ha visto una significativa crescita dell’assorbimento nel semestre.

I prime yield sono stabili al 5,3%. Estremamente positivi i segnali sul fronte occupier, con un assorbimento particolarmente dinamico nel trimestre.

5. Living: focus su studentati e locazione breve

Il mercato del Living Multifamily e Residential nel primo semestre 2026 ha generato investimenti complessivi pari a circa 460 milioni di euro (circa il 6% del totale), ai quali si sommano ulteriori 300 milioni di euro di conversioni. Questi volumi sono stati sostenuti da due progetti di particolare rilievo: la riqualificazione di un ex asset pubblico a Roma e lo sviluppo mixed-use di Santa Giulia a Milano.

Il secondo trimestre ha confermato il PBSA (residenze per studenti) come segmento protagonista, con operazioni che spaziano da acquisizioni di terreni a conversioni e forward purchase. Da segnalare inoltre diverse transazioni su asset BTR (Build to Rent) e BTS (Build to Sell), in molteplici città italiane.

I rendimenti prime sono stabili al Q2 2026, attestandosi al 4,5% per il Multifamily e al 5% per il PBSA.

6. Healthcare: la spinta delle operazioni di portafoglio

Continua la crescita del settore Healthcare, che ha chiuso il semestre con circa 250 milioni di euro di investimenti nel primo semestre 2026, con una attività concentrata soprattutto nei primi tre mesi dell’anno. Quasi il 75% dei volumi ha riguardato una singola operazione M&A relativa all’acquisizione delle quote di un portafoglio di RSA (residenze sanitarie assistenziali). La domanda rimane guidata principalmente da investitori specializzati che puntano su strutture d'eccellenza in posizioni strategiche. I rendimenti prime sono stabili attorno al 5,75%.

7. Data Center, Settori Alternativi e Land

Nel complesso il macrosettore alternative ha registrato circa 1,37 miliardi di euro di investimenti. In particolare, il comparto data center registra un crescente interesse con operazioni per circa 800 milioni di euro di investimenti, confermando la centralità delle infrastrutture digitali. Di particolare rilievo in questo segmento è stata l'acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali.