JLL Italia: overview real estate H1 2022

Milano, 5 agosto 2022 – Secondo l’analisi del mercato immobiliare elaborata da JLL - leader mondiale nei servizi e nella gestione degli investimenti per il settore real estate - i primi 6 mesi dell’anno hanno visto una decisa crescita degli investimenti capital markets per un totale di 6,3 Miliardi di euro.

Il settore office si è dimostrato dinamico, registrando 2,5 miliardi (+ 186% a/a) di euro di investimenti, pari a circa il 40% del totale del mercato real estate. In termini di assorbimento di spazi, considerando l’aggregato di Milano e Roma, il take-up office ha visto una crescita del 30% rispetto al primo semestre 2021, in un contesto di canoni in crescita e rendimenti in compressione.

Segue la logistica, che ha registrato un sensibile aumento del volume di investimenti, pari a 2 Mld di euro, triplicando il risultato dello stesso periodo del 2021. Anche dal punto di vista dell’assorbimento, il take up totale di immobili ad uso logistico è stato di circa 1,5 Mln di mq, +21% rispetto al primo semestre 2021.

Tra i settori emergenti, il living ha visto complessivamente quasi 0,5 Mld di euro, incrementando la sua quota sul totale investimenti, pari a circa l’8% sul totale. L’interesse degli investitori si concentra prevalentemente sulle location prime, quali Milano e Roma, sia per operazioni Built -to-Rent sia Built-to-Sell, ma recenti transazioni hanno dimostrato l’attrattività di mercati quali Torino e Firenze.

Gli investimenti alberghieri hanno mostrato nei primi sei mesi un volume di oltre 0,5 Mld di euro. L’Italia rappresenta attualmente uno dei mercati più rilevanti per i principali investitori del mercato alberghiero, con un interesse rivolto soprattutto verso le destinazioni Resort. Interesse confermato anche dagli ultimi importanti deal che hanno riguardato il settore, tra cui la recente compravendita dell’hotel Bellevue Suites & Spa di Cortina da parte di Prodea Investments e da Invel Real Estate, operazione in cui JLL è stato advisor esclusivo.

Il retail sta mostrando un recupero in termini di volumi, con un totale di circa 0,4 Mld di investimenti, raddoppiando i dati H1 2021. L’incremento denota un primo segnale del ritorno dell’interesse al settore retail prevalentemente nell’ambito retail warehousing (retail park e big boxes), ma resta tuttavia evidente che l’impatto dei fattori macroeconomici stia ancora impedendo agli investitori di riapprocciarsi al settore con la stessa confidenza del periodo pre-pandemico.

Per quanto riguarda i rendimenti per i diversi settori nel Q2 2022, il prime net yield office è a 3,05%, stabile rispetto al trimestre precedente, ma in compressione rispetto al Q2 2021. Per quanto riguarda il retail si conferma un dato stabile sia per centri commerciali (5,8%) e High Street (3,6%), mentre la logistica ha ottenuto una crescita nel Q2 rispetto al Q1, passando a 4,15% e invertendo il trend di compressione dei trimestri precedenti.

I canoni prime hanno mostrato un aumento più significativo per office, lieve aumento per Logistica e Shopping Centre, mentre una stabilità per High Street.

Milano continua a guidare il mercato in termini di volumi di investimento, raggiungendo una quota di 1,8 miliardi di euro di investimento, di cui la gran parte attribuibili al settore office. Anche il mercato degli occupiers ha registrato una crescita, con un take-up totale uffici di circa 252.000 mq (+39% a/a) e 650.000 mq di logistica.

Nel primo semestre, a Roma si sono invece concluse transazioni investment per un totale di quasi 1 miliardo di euro, di cui circa 740 milioni di euro nel settore office. Anche nella capitale, rispetto al 2021, si è registrato un incremento delle superfici assorbite ad uso uffici, per un take-up totale di circa 82.500 mq (+18% a/a), grazie a 79 operazioni concluse.

Nel Q2 2022, i rendimenti netti prime office si confermano stabili sia a Milano (3,05%) che a Roma (3,50%) rispetto al trimestre precedente, ma in compressione se paragonati al Q2 2021. I canoni prime hanno mostrato una crescita, arrivando a 650 euro/mq/a per Milano e a 520 euro/mq/a a Roma.

“Nonostante il contesto macroeconomico di incertezza, il mercato real estate si mantiene resiliente, registrando numeri piuttosto rilevanti” commenta Barbara Cominelli, Amministratore Delegato di JLL Italia. “Cresce l’interesse degli investitori nazionali e internazionali su tutti i settori, che si estende dalle consolidate Milano e Roma a città quali Torino, Firenze e Bologna, nel caso di mercati quali logistica e living.  Il settore office guida il mercato degli investimenti, con una domanda che inizia a dare sempre maggiore importanza al grado di sostenibilità degli immobili. Seguono logistica, supportata da una significativa attività di sviluppo, e living, la cui espansione è anche legata alle nuove forme dell’abitare e allo sviluppo di soluzioni Build-to-Rent (BTR) e Build-to-Sell (BTS). In ripresa anche il settore alberghiero, grazie alla ripartenza del turismo e al forte e crescente interesse da parte degli investitori per location Resort. Da ultimo, il retail la cui crescita prosegue più lenta, ma costante”. 

“Dal lato degli occupiers prevediamo una chiusura positiva per il 2022, sia per il settore office che per la logistica” commenta Stefania Campagna, Head of Markets di JLL Italia. “Nel mercato degli uffici riscontriamo una crescente preferenza da parte delle corporate verso spazi progettati secondo activity-based design, realizzati in ottica inclusiva e rigenerativa, seguendo i canoni della biofilia e potenziati dalla tecnologia. Nelle principali città italiane, l’area del CBD rimane molto richiesta, ma i nuovi poli periferici raccolgono l’interesse di primarie società in cerca di metrature più ampie e spazi multifunzionali. Nel settore della logistica, invece, la domanda si allarga e un’importante fetta si rivolge a soluzioni di logistica urbana, presidio fondamentale per retailer fisici e digitali che necessitano di velocizzare la filiera”.