Il Commercial Real Estate italiano attira sempre più investimenti da parte di capitali private

Milano, 1 giugno 2025 – Secondo una recente ricerca di JLL – società leader nella consulenza per il settore immobiliare – nel 2024 l'attività degli investitori private (Family Office, Holding di famiglia, UHNWI ecc) nel settore immobiliare italiano ha rappresentato il 10% dei volumi di investimento totali, pari a 1,1 miliardi di euro (+68% su base annua). Il primo trimestre del 2025 ha registrato un'ulteriore crescita, con operazioni che hanno raggiunto circa 660 milioni di euro di investimenti, pari al 24% dei volumi totali.

Tra i principali fattori che favoriscono lo sviluppo nazionale del segmento private nel mercato del Commercial Real Estate vi è l’aumento del numero di individui UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), con l’Italia che si posiziona tra i primi dieci Paesi al mondo e al quarto posto in Europa, registrando un incremento annuo del 17% nel 2023¹. Un altro elemento chiave è il contesto favorevole, sostenuto dal regime di flat tax, particolarmente attrattivo per gli investitori privati internazionali alla ricerca di soluzioni per diversificare strategicamente i propri portafogli. A queste condizioni si aggiunge l’attuale scenario macroeconomico, che, sul piano internazionale, contribuisce a stimolare l’interesse verso il real estate come destinazione di investimento e diversificazione del portafoglio in ottica di asset allocation. In risposta alle sfide economiche e alle incertezze globali, infatti, a partire dal 2024 gli individui con elevati patrimoni hanno aumentato i propri investimenti immobiliari, ribilanciando i propri portafogli e portando l’esposizione all’asset class real estate fino 19%, con una crescita del 4% su base annua².

Secondo i dati JLL, tra il 2019 e il 2024, i soggetti privati sono stati coinvolti, in media, nel 20% delle transazioni immobiliari annuali. Nel primo trimestre del 2025, questa percentuale è salita al 39%, considerando sia il ruolo di acquirente che di venditore.

Se storicamente i privati sono stati presenti nel Commercial Real Estate come in veste di venditori, a partire dal 2023 si è assistito a una chiara inversione della tendenza e a un incremento delle transazioni con un acquirente private. Questa trend riflette le attuali condizioni di mercato, segnate da fluttuazioni economiche, che hanno spinto molti investitori privati a considerare il real estate come un’opportunità di diversificazione dei propri investimenti e più stabile rispetto ad altre asset class.

Per quanto riguarda la dismissione immobiliare, negli ultimi 6 anni il private wealth in Italia è stato attivo nel settore alberghiero, riflettendo la diffusa presenza di strutture ricettive a gestione e di proprietà familiare. Il settore uffici si posiziona al secondo posto per volumi, pur registrando una contrazione rispetto agli anni precedenti.

Per quanto riguarda l’investimento di capitali, il private wealth si è concentrato in prevalenza sul settore uffici, che si conferma il più attrattivo per gli investitori privati, in linea con le dinamiche osservate negli ultimi anni. Nel 2024, la logistica ha conquistato la seconda posizione, spinta soprattutto da un big deal registrato nel terzo trimestre che ha visto protagonista un family office iberico. Segue il comparto alberghiero, che mantiene un elevato appeal e possibilità di diversificazione territoriale per questa categoria di investitori.

Nel primo trimestre del 2025, le tre asset class uffici, retail ed hospitality, hanno contribuito ciascuno per circa il 30% del volume complessivo delle transazioni, indicando una distribuzione più bilanciata tra i diversi settori.

Tradizionalmente, gli investitori privati hanno preferito operazioni di dimensioni inferiori ai 25 milioni di euro, che per questa categoria di capitale negli ultimi 5 anni hanno rappresentato circa il 75% del totale delle transazioni. Tuttavia, nel 2024 si è assistito a un incremento delle transazioni superiori a 25 milioni di euro, che hanno raggiunto il 35% del volume complessivo. Questa tendenza è confermata dai dati del primo trimestre del 2025, con il 32% delle operazioni che superano tale soglia.

Il mercato private wealth è in evoluzione: da un lato, si delinea un crescente interesse per operazioni con ticket più elevati, dall'altro, gli investitori continuano a prediligere l'acquisizione di singoli asset accuratamente selezionati rispetto ai portafogli. Questa combinazione di fattori indica una crescente maturità e sofisticazione del mercato, secondo una strategia che unisce investimenti importanti a scelte mirate su immobili “trophy asset” in posizioni strategiche e mercati estremamente liquidi andando a competere direttamente con i grandi investitori istituzionali globali.

Sempre più family office e holding familiari stanno adottando una strategia di investimento sul Commercial Real Estate, adottando una pianificazione e un approccio tipici degli investitori professionali. I driver principali di questo trend sono da ricercarsi nella necessità di ribilanciamento del rischio rispetto a i loro core business, alle logiche di preservazione patrimoniale e di passaggio generazionale. Il real estate è sempre più un asset class che prevende una gestione attiva piuttosto che un investimento passivo.

“Il segmento private nel Commercial Real Estate sta vivendo una congiuntura macroeconomica particolarmente favorevole e le previsioni per il 2025 e 2026 sono di un ulteriore aumento della sua quota di mercato” commenta Fabio Pompignoli, Head of Private Wealth Capital Markets di JLL Italia. “L’Italia offre un mix unico di fattori che la rendono particolarmente interessante per gli investitori nazionali e internazionali. Il regime fiscale favorevole, con la flat tax sui redditi esteri e ulteriori incentivi per i nuovi residenti, rappresenta un forte elemento di richiamo per i capitali. A questo si aggiunge la disponibilità di immobili di pregio con elevato potenziale di rivalutazione in location esclusive come Milano e Roma, oltre alle principali destinazioni turistiche. Infine, grazie alla possibilità di diversificare gli investimenti in un'ampia gamma di settori, che include uffici, high street retail, hospitality e logistica, l'Italia si presenta come un mercato particolarmente dinamico e resiliente alle fluttuazioni economiche.”