Büromarkt Schweiz 2023

Zürich, 10. Januar 2023 – Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlicht die neue Studie zum Büromarkt in der Schweiz. Der Bericht gibt einen umfassenden Einblick in die Flächenmärkte in Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug. Neben den wichtigsten Zahlen und Veränderungen zu den grössten Marktgebieten enthält die Büromarkt-Studie auch einige regionale Besonderheiten und einen kurzen Exkurs nach Europa.

In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – verringerte sich die Angebotsquote an verfügbaren Flächen innert zwölf Monaten von 4.7% auf 4.5%. Zur Einordnung: In der Schweiz stehen im Vergleich nur 1.3% der Wohnungen leer. Im Büromarkt sind höhere Angebotsquoten jedoch üblich, zumal verfügbare Flächen eine Grundvoraussetzung für Unternehmens- und Wirtschaftswachstum sind.

Im europäischen Vergleich liegen die Büroleerstände in der Schweiz auf Tiefstniveau. Die durchschnittliche Leerstandsquote in 24 europäischen Städten betrug zuletzt 7.2%, wobei Bukarest, Helsinki, Warschau, Mailand und Dublin Leerstände von 12% oder höher aufwiesen. Solch hohe Quoten finden sich in der Schweiz nur in einzelnen Teilmärkten.

Per Ende 2022 standen in den fünf grössten Schweizer Märkten total 878'200 m² Büroflächen für Mietinteressenten zur Verfügung (-33'800 m² im Vorjahresvergleich), was 123 Fussballfeldern oder rund 60'000 Arbeitsplätzen entspricht. 36% der gemessenen Leerflächen entfallen auf die vier Teilmärkte Opfikon/Glattbrugg, Wallisellen, Flughafen Genf und Lausanne West/Crissier. 

Die gemessene Angebotsreduktion von -33'800 m² erfolgte aufgrund des starken Rückgangs in der Region Zürich (-52'900 m²). In Genf (-5'000 m²) und Lausanne (+1'700 m²) kam es nur zu geringfügigen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Bern verzeichnete eine leichte Zunahme (+7'000 m²), in Basel stieg das Angebot spürbar (+15'400 m²), unter anderem weil Roche 2022 das zweite Hochhaus bezogen und deshalb diverse zentral gelegene Standorte aufgegeben hat.

Die freien Büroflächen liegen nur zu einem geringen Teil dort, wo viele der flächensuchenden Unternehmen gerne hinmöchten: nämlich in moderne und nachhaltige Räumlichkeiten an gut erschlossenen Standorten in den Stadtzentren. Vielmehr befinden sich die freien Büros oft in älteren Gebäuden ausserhalb der Innenstadtlagen.

Regionenübergreifend konnten sich so die Mietpreisniveaus an den Bestlagen halten oder sind sogar leicht gestiegen – dies auch aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Büros an zentralen Standorten. Entsprechend tief sind in diesen Teilmärkten die Angebotsquoten: Im Stadtzürcher Kreis 1 beträgt diese 2.2%; aufgrund der anhaltenden Knappheit erhöhte sich die Spitzenmiete von CHF 870 auf 925 pro m². Im Genfer CBD blieben die Mieten stabil, die Angebotsquote sank jedoch auf 1.9%. Die Berner Innenstadt bleibt mit verfügbaren Büroflächen unterversorgt (0.7%), die Spitzenmiete stieg auf CHF 450. Ebenso verzeichnete diese in Lausanne einen Anstieg von CHF 480 auf 500, wobei die Angebotsquote im CBD bei 1.5% liegt. Wie erwähnt stellt die Basler Innenstadt diesbezüglich eine Ausnahme dar. Zwar hielt sich die Höchstmiete bei CHF 450, allerdings verdoppelte sich das Angebot auf 7.6%. 

Die Bautätigkeit hat zuletzt spürbar nachgelassen. In der Konsequenz werden 2023 bis 2025 in den fünf grössten Schweizer Marktgebieten noch 581'000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Das sind deutlich weniger als zwischen 2020 und 2022 (903'000 m²).

Während die Flächennachfrage nach Büros in allen grösseren Marktgebieten stabil blieb, fand am Investitionsmarkt zweifellos eine Trendwende statt. In den ersten Monaten des zurückliegenden Jahres galten Immobilienanlagen zwar noch unverändert als alternativlos. Dann trat die von den Immobilien- und Finanzmärkten lange gefürchtete Zinswende ein. Das Investitionsumfeld wurde zunehmend ungünstiger für zinssensitive Liegenschaften im Core-Segment, weshalb einzelne Transaktionen verschoben oder sogar vom Markt zurückgezogen wurden. Unter den frostigeren Bedingungen in der zweiten Jahreshälfte 2022 konnten verschiedene Anlagegefässe ihre Zielvolumen bei Emissionen nicht mehr vollständig erreichen; einige wenige haben ihre Vorhaben aufgrund der volatilen Marktverhältnisse gar verschoben.

Der Rendite-Spread von Büro-Spitzenrenditen zu 10-jährigen Bundesobligationen verschlechterte sich innerhalb eines Jahres um rund 100 Basispunkte, was sich negativ auf die Zahlungsbereitschaft für Büroliegenschaften an Toplagen auswirkte. Bei Transaktionen reichten die Investoren fortan weniger und tiefere Gebote ein, als dies noch am Jahresanfang der Fall war. Die Talsohle der Renditekompression war damit erreicht, und erstmals seit 2009 wurden steigende Spitzenrenditen gemessen. Per Ende 2022 liegen diese in Zürich bei 2.2% und in Genf bei 2.5%.

Jan Eckert, CEO Switzerland und Head Capital Markets DACH bei JLL, äussert sich zu den Marktentwicklungen wie folgt:

«Der Investitionsschwerpunkt liegt nicht mehr länger in der Null- und Negativzinsflucht, sondern beim Inflationsschutz und der Realzinssicherung. Je länger das inflationäre Umfeld anhält, desto mehr werden sich Versicherer, Vorsorgeinstitute und private Sparer mit dem Kaufkraft- und Vermögensverlust auseinandersetzen und sich auf Anlagen fokussieren, welche bestmöglichen Schutz vor der Teuerung bieten. Sobald die Orientierungsphase am Immobilienmarkt und die Rekalibrierung der Preisniveaus beendet ist, dürfte wieder mehr Kapital in die Assetklasse Immobilie zurückkehren.»

Mehr Informationen zu den grössten Bauvorhaben, Vermietungen und Standortentscheiden von Unternehmen in den jeweiligen Wirtschaftsräumen sind in der Studie enthalten, welche mit dieser Medienmitteilung verschickt wurde, oder auch unter folgendem Link erhältlich ist: https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/research/buromarkt-schweiz-2023

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Kontakt: Daniel Stocker

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