Osäkerheten runt vad som är rätt prisnivå ger avvaktande transaktionsmarknad

Finansieringskostnaderna har stigit och det i kombination med svagare utsikter för ekonomin leder till högre avkastningskrav. JLL bedömer att avkastningskraven har stigit inom alla segment och att vi kan förvänta oss lägre värderingar i takt med att detta bekräftas av genomförda transaktioner. Den rekordhöga inflationsjustering av indexerade hyror som slår igenom vid årsskiftet och en fortsatt stark underliggande hyresmarknad verkar dock dämpande och under nästa år kommer utvecklingen av kassaflödena från fastigheterna att bli en viktig värdedrivare för fastighetsinvesterare.

Olika typer av fastigheter påverkas olika där bostäder tydligast drabbas av initiala kostnadsökningar utan att få hyresökningar, vilka över tid brukar vara i nivå med, eller strax över inflationen. Förutsättningarna för handel ser också osäkra ut till följd av förväntad lägre konsumtion. Utsikterna för kontor, logistik och samhällsfastigheter ser däremot bättre ut. Inflationen är den högsta på 30 år vilket tvingat centralbanker att agera kraftfullt men ur ett historiskt perspektiv speglar dock den nya räntenivån snarare en normalisering. Inflation har ofta gynnat investerare i reala tillgångar såsom fastigheter och fortsatt låg realränta skapar intressanta möjligheter för investerare med ett långsiktigt perspektiv. 

Den senast utgåvan av JLL Nordic Outlook visar bland annat att:

·         Hyrorna för kontor i bästa läge i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn fortsätter att stiga.

·         Inflationen är på högsta nivån på 30 år vilket ger rekordhög justering av indexerade hyror och därmed god tillväxt i driftnettot för fastigheter i de flesta segmenten.

·         Den höga inflationstakten ger dock stigande finansieringskostnader vilket dämpar avkastningen i alla tillgångsslagen.

·         Segment med tydligt stigande driftnetto och med stöd från institutionellt kapital som fokuserar på real tillväxt kommer vara vinnare framöver och kan främst hittas inom kontor, samhällsfastigheter och logistik samtidigt som handel och bostäder kortsiktigt påverkas negativt av lägre tillväxt i hyror och stigande kostnader.

Transaktionsmarknaden har fortsatt att vara stark även om utsikterna är mer osäkra

Transaktionsvolymerna för Norden översteg 26 miljarder Euro under första halvan av 2022 vilket är en ökning om 5% justerat för strukturaffärer. Ett orosmoln är dock det högre ränteläget, vilket i dagsläget dämpar efterfrågan givet att det förväntas kvarstå på högre nivå trots att inflationen förväntas falla tillbaka under 2023 och 2024. Än så länge är dock realräntan negativ och det i kombination med relativt god tillgång till kapital för institutionella investerare gör fastigheter fortsatt intressant.

-       Avkastningskraven ökar i ljuset av stigande finansieringskostnader och de senaste årens starka marknad dämpas i avvaktan på att köpare och säljare hittar ny jämviktsnivå. Vi ser ungefär samma utveckling som i andra länder i Europa, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics.

Stark efterfrågan på välbelägna logistikfastigheter underbygger hyrestillväxt

I JLL Nordic Outlook ägnas ett separat kapitel åt utsikterna för logistikmarknaden med utgångspunkt i tydligt ökat behov av lagerytor och stigande säkerhetslager samt robust efterfrågan på investeringsmarknaden. Undersökningar från Svenskt Näringsliv bekräftar kraftigt ökat fokus på att öka lagerytorna samtidigt som JLL konstaterar att det byggs mer och mer ytor på spekulation för att möta en stigande efterfrågan.

- Efterfrågan från hyresgäster är stark, vilket underbygger fortsatt hyrestillväxt och minskar riskerna inför en förväntat svagare konjunktur säger Niclas Höglund, Analyschef på JLL.

JLL Nordic Outlook Webbinar sänds 14 september klockan 10.00-11.00. För att delta klickar du på länken.

https://www.jllsweden.se/en/events/jll-nordic-outlook-autumn-2022

För att ladda ned rapporten klickar du på länken nedan, tillgänglig 14 september från klockan 11.00.

https://www.jllsweden.se/en/trends-and-insights/research/jll-nordic-outlook-autumn-2022

Om JLL Nordic Outlook

I JLL Nordic Outlook, som ges ut två gånger om året, analyseras den nordiska fastighetsmarknaden ur olika perspektiv. Bland annat analyseras kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg, Malmö och de övriga nordiska huvudstäderna, samt marknaderna för handels-, logistik- och bostadsfastigheter i Norden. Det görs även en genomlysning av transaktionsmarknaden i Sverige och Finland och en särskild artikel analyserar potentialen för logistikfastigheter. Rapporten kan kostnadsfritt laddas ned på www.jllsweden.se från och med 14 september klockan 11.00.