530.000 mq di take-up nell'office leasing tra Milano e Roma nel 2025

Milano, 15 gennaio 2026 – Secondo le analisi di JLL, leader mondiale nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel corso del 2025 il mercato dell’office leasing nelle città di Milano e Roma ha registrato complessivamente circa 530.000 mq di take-up, di cui circa 395.000 mq a Milano e 135.000 mq a Roma, confermando una domanda solida ma sempre più selettiva e orientata verso immobili di elevata qualità.

Il mercato di Milano ha chiuso il 2025 con circa 395.000 mq di take-up, a cui si aggiungono circa 13.000 mq di sublocazioni. Questa performance segna una crescita complessiva di circa +5% rispetto al 2024 e un assorbimento che si posiziona al di sopra della media degli ultimi cinque anni.

Il quarto trimestre si è confermato il più dinamico dell’anno, con circa 125.000 mq assorbiti, in crescita del 17% rispetto allo stesso periodo del 2024. L’elemento strutturale che caratterizza il mercato rimane la forte pressione della domanda su un’offerta limitata di prodotto di grado A, che ha rappresentato circa il 75% dell’assorbimento totale. A guidare questa dinamica è proprio la selettività degli occupier, che continuano a privilegiare qualità, sostenibilità e posizionamento, determinando una competizione crescente per le superfici migliori.

A fronte di una scarsità strutturale di offerta prime, questa pressione della domanda continua a riflettersi sia su livelli di vacancy di grado A particolarmente contenuti, sia su un ulteriore incremento dei canoni.

Mentre il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9% nel Q4 2025, questo dato si riduce drasticamente a circa il 3% per gli immobili di grado A. In questo contesto, i canoni primecontinuano a crescere, raggiungendo 800 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 780 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova.

La geografia del mercato si conferma polarizzata, con circa il 40% del take-up complessivo che si concentra nelle aree del Centro e dei CBD. Il CBD Porta Nuova si distingue come una delle zone più attive del mercato, ospitando la transazione di maggiori dimensioni dell’anno e rappresentando circa il 20% dell’assorbimento totale.

Parallelamente, si rafforza il ruolo delle aree semicentrali, che intercettano circa il 20% delle superfici assorbite, in crescita rispetto al 15% del 2024. CityLifee Scalo Porta Romana si confermano zone dinamiche grazie a operazioni di dimensioni rilevanti e a un progressivo riposizionamento qualitativo dell’offerta. L’interesse crescente si riflette sui livelli dei canoni prime, saliti a 620 euro/mq/anno a CityLife e 470 euro/mq/anno a Scalo Porta Romana.

Sul fronte della domanda, il mercato è trainato principalmente dal comparto Servizi, con una presenza significativa di studi legali e operatori Banking & Finance, affiancati da aziende manifatturiere e del settore IT, che è stato particolarmente vivace nell’ultimo trimestre dell’anno.

Nel 2025 il mercato direzionale di Roma ha registrato circa 135.000 mq di take-up, con una netta prevalenza di superfici di grado A, che hanno rappresentato circa il 65% dell’assorbimento totale. Il dato conferma una domanda focalizzata su immobili di qualità, in un contesto caratterizzato da una limitata disponibilità di prodotto prime.

A livello geografico, il take-up risulta fortemente concentrato nell’area EUR. In particolare, il Core EUR da solo rappresenta oltre il 50% dell’assorbimento complessivo, con l’intera macroarea EUR raggiunge circa il 70% del totale. Un contributo significativo proviene da tre operazioni singole superiori ai 10.000 mq, tra cui una owner occupier e una pre-let di circa 30.000 mq, che complessivamente incidono per circa il 45% del take-up annuale. La restante parte della domanda si concentra prevalentemente su operazioni di dimensioni inferiori ai 1.000 mq.

Dal punto di vista settoriale, nel periodo considerato si distinguono i comparti IT, Manufacturing, Servizie la Pubblica Amministrazione, che rimane un pilastro della domanda di spazi direzionali nella Capitale.

Nonostante la forte attrattività, il Centro e il CBD vedono il loro potenziale frenato da una cronica scarsità di offerta qualificata. Questo ha contribuito a un rallentamento complessivo nel corso del 2025, nonostante i buoni risultati del terzo trimestre, che con circa 50.000 mq assorbiti ha registrato una crescita di circa il 20% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Al Q4 2025, il vacancy rate rimane inferiore al 7% (appena 1,6% per il grado A), mentre i canoni prime hanno raggiunto 610 euro/mq/anno.

Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia, commenta: “Il 2025 conferma la maturità e la resilienza del mercato dell’office leasing italiano, sostenuto da una domanda solida ma sempre più selettiva, fortemente orientata verso spazi di alta qualità. Milano evidenzia una chiara evoluzione verso un modello sempre più policentrico: accanto alla tenuta delle aree core, si consolida il ruolo di geografie semicentrali strategiche come CityLife e Scalo Porta Romana, mentre continuano a emergere opportunità interessanti in distretti già strutturati o in forte trasformazione, come Bicocca e l’asse orientale Segrate–Linate. Roma, d’altra parte, mostra dinamiche di rilievo concentrate sull’EUR, mentre il potenziale di crescita rimane significativo ma condizionato dalla limitata disponibilità di offerta qualificata nel Centro e nel CBD. In entrambi i mercati, l’arrivo di nuova offerta di grado A nelle aree centrali rappresenterebbe un importante catalizzatore per i volumi, capace di liberare una domanda oggi in parte insoddisfatta.”