Transferência de potencial construtivo permite negociar aumento do direito de construir

Como construir mais do que a legislação permite, mas sem infringir a lei? Isso é possível negociando o potencial construtivo, que é a área que pode ser construída em um determinado terreno de acordo com o Plano Diretor municipal e as leis de zoneamento. 

A Transferência do Direito de Construir (TDC) dá ao proprietário de um imóvel a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público. Ou seja, é um ativo financeiro valioso para o mercado imobiliário e para a administração pública.

Para os municípios, é uma ferramenta de gestão urbanística. Pode ser usado para:

• manter determinadas áreas com baixa densidade populacional;

• conservar a cobertura vegetal;

• implantação de equipamentos públicos,

• preservação do patrimônio histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

• implantação de programas de regularização fundiária;

• urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda;

• construção de habitações de interesse social.

Assim, em vez de desapropriar uma área e pagar por ela, onerando o caixa do município, a administração transfere o direito de construir para outro local. 

Para o mercado imobiliário, o potencial construtivo é um produto que maximiza o retorno do investimento, como explica Paulo Casoni, diretor de Capital Markets da JLL. 

“Uma incorporadora que adquire potencial construtivo pode construir mais e elevar a altura máxima da edificação. Considerando que o m² de potencial construtivo custa menos que o m² do terreno em si e que o custo de construção é o mesmo, você aumenta a margem de lucro ao construir sobre uma base de valor mais baixa”, diz Casoni. 

A conta sobre o quanto a mais é possível construir por meio da aquisição de potencial construtivo é feita caso a caso e depende da legislação local. 

A prefeitura do Rio de Janeiro, por exemplo, é uma das que faz uso efetivo do TDC para a gestão urbana. Foi o caso da criação do Parque Natural Municipal de Marapendi, impedindo construções no entorno e transferindo o potencial construtivo para outros locais na Barra de Tijuca, e mais recentemente para viabilizar as reformas dos estádios do Flamengo e Vasco.

Se, por um lado, o valor do potencial construtivo é evidente, por outro, sua forma de negociação não é tão óbvia. O objetivo, ao final, é conseguir um negócio equilibrado, que remunere adequadamente quem está vendendo e que possibilite o máximo de rentabilidade para quem está comprando. 

Assim, a estratégia de comercialização desse produto leva em conta vários fatores, segundo o executivo da JLL:

1. O primeiro passo é definir potenciais compradores: quem ou quais empresas têm ou já tiveram projetos na região? 

2. Em quais regiões, dentro da área permitida, o m² vale mais? 

3. Para que tipo de empreendimento é mais interessante (corporativo, residencial, varejo etc.)?

4. Há concorrentes vendendo produto similar?

“O potencial construtivo não é um ativo que valoriza e desvaloriza com o tempo, mas está ligado ao mercado imobiliário e é afetado pelas condições dele”, destaca Casoni. 

Justamente por isso, é importante contar com a orientação de especialistas experientes como os da JLL e sua expertise global nos mais variados produtos imobiliários.