Strip malls oferecem conveniência a clientes, oportunidades para lojistas e boa opção de investimento para proprietários de terrenos

Em meio a mudanças nos hábitos de consumo após a pandemia, um novo tipo de empreendimento de varejo tem ganhado destaque: os strip malls. São espaços localizados, geralmente, no coração de bairros populosos, em vias de grande circulação que ligam os bairros ao centro, e concentram um mix de produtos e serviços que oferecem mais conveniência aos consumidores. Justamente por isso, têm atraído um fluxo cada vez maior de pessoas e o interesse de investidores e proprietários de terrenos em todo o Brasil. 

Assista à participação da JLL no Clube FII Entrevista e saiba mais!

“Os strip malls unem comodidades do shopping center, como estacionamento e segurança, com as do comércio de rua, como proximidade de casa e conveniência. Ao contrário dos shoppings, que são um destino em si, com lazer e entretenimento, os strip malls são procurados para uma compra ou serviço rápido, para resolver uma necessidade imediata”, explica Simone Shoji, gerente de Consultoria da JLL. 

Além do consumidor, os lojistas também têm vantagens nos strip malls. Os custos condominiais e operacionais são menores do que em um shopping center, uma vez que não há ar-condicionado, elevadores e escadas rolantes nas áreas comuns, e os serviços de limpeza, segurança e jardinagem são em menor escala. Em comparação com lojas de rua, o ambiente do strip mall é mais seguro e controlado, pois há câmeras de monitoramento, cancelas no estacionamento e equipe fazendo a segurança.

“Apesar de sua característica de comércio de bairro, os strip malls têm potencial para atrair grandes marcas e franquias, que se beneficiam da visibilidade do ponto e de um mix de lojas complementares, que não competem entre si. Isso porque o mix comercial do strip mall adota um modelo que evita a concorrência direta entre lojistas. A prioridade é ter uma variedade de lojas ligadas a diferentes produtos e serviços, pois o visitante do strip mall é um consumidor que busca soluções rápidas para o dia a dia”, afirma Lídia Gomes, gerente de Consultoria de varejo da JLL.

Um estudo da JLL sobre o setor de shopping centers traçou um panorama também dos strip malls no país. Com dados do Censo Brasileiro de Strip Malls 2023, da AB Malls, foram mapeados 170 strip malls no Brasil, em 74 municípios e 15 estados, totalizando 465 mil m² de Área Bruta Locável (ABL). Os estabelecimentos abrigam, em média, nove lojas em empreendimentos de pequeno porte, 15 lojas nos de médio porte e 24 lojas nos de grande porte. Essas se diferenciam entre lojas-âncoras, que são uma ou duas, dependendo do tamanho do strip mall, e lojas-satélites, com ofertas complementares. Segundo o estudo da JLL, as principais categorias de lojas-âncoras nos strip malls são academia, mercado, farmácia, restaurante, pet shop, laboratórios e clínicas.

“As lojas-âncoras atraem um fluxo recorrente de pessoas, mas é importante ter atenção quanto aos horários de pico para que não tragam concorrência para o espaço, como dificuldade de estacionar. Por exemplo, os laboratórios têm mais movimento durante o dia, enquanto as academias costumam lotar à noite. É preciso inteligência e estratégia para compor o mix de lojas”, diz Gomes.

Não só o mix de lojas, mas também a localização é determinante para o sucesso dos strip malls. Para conseguir um bom fluxo de pessoas e vendas, é necessário calcular a densidade demográfica e o potencial de renda no perímetro de influência.

Para garantir conforto aos usuários, deve-se ter vagas de estacionamento suficientes e que, de preferência, sejam térreas, em frente às lojas, para agilizar as compras. A equipe especializada da JLL tem know how para fazer todos esses cálculos e avaliar a viabilidade do projeto.

“Nós analisamos o terreno, se é um bom ponto comercial ou não, comparamos diferentes imóveis caso seja um estudo de site selection, definimos a ABL (área bruta locável) de desenvolvimento, o mix de inquilinos e assim por diante. Fazemos o estudo de viabilidade com base nas premissas de valor de locação e a estimativa de retorno do investimento”, diz Shoji.

Considerando que o investimento em um strip mall não é baixo, especialmente para empreendedores locais, esse estudo é essencial antes do desenvolvimento.

“Estamos falando de investimentos acima de R$ 40 milhões. Dependendo dos acabamentos, o custo pode ser de até R$ 4.000/m². Por isso, é preciso realmente avaliar se a conta entre investimento e fluxo de caixa das rendas futuras fecha, se o retorno é aceitável. Esse é o papel da consultoria especializada”, conclui Gomes.