Shopping centers demonstram resiliência e seguem atraindo investidores

As imagens de shopping centers abandonados nos Estados Unidos despertam o temor de que o mesmo possa acontecer no Brasil. Mas, ao contrário do que se observa lá, onde houve redução do número desses estabelecimentos nas últimas décadas, o mercado brasileiro não deve retroceder ainda. Há uma série de diferenças socioeconômicas e culturais entre os dois países: aqui, a falta de segurança em grandes cidades e a baixa oferta de equipamentos de lazer, como parques e praças, tornam os shoppings não apenas centros de compras, mas também locais de passeio, serviços e entretenimento, com mais segurança e conforto.

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O setor de shopping centers no Brasil vive um momento de consolidação. Após a primeira grande fusão, em 2019, entre a Sonae Sierra Brasil e a Alliansce, uma nova foi anunciada em 2023, como forma de enfrentar os impactos da pandemia. A união da Alliansce Sonae e a brMalls resultou na formação da maior empresa de shopping center da América Latina, a Allos. Esse movimento proporciona vantagem competitiva, ganhos de escala e uma maior capacidade de investimento.

“O shopping center é um organismo vivo, não é puramente real estate, tem varejo junto, o que gera uma dinâmica diferente de qualquer outro ativo imobiliário. Um prédio de escritórios, por exemplo, tem poucos locatários. A saída de apenas um deles pode gerar grande impacto na vacância por muito tempo. O shopping é mais complexo. Por existirem muitos locatários, a saída de um lojista satélite causa pouco impacto na vacância; já a de uma âncora é diferente. Às vezes, a redistribuição da área ou a mudança de local de um lojista traz impactos positivos, não precisa necessariamente de uma expansão para fazer uma mudança estratégica”, diz Lídia Gomes, gerente de Consultoria de Varejo na JLL.

A área bruta locável (ABL) total tem crescido a um ritmo médio de 2,5% ao ano desde 2016. Para 2024, estavam previstas as inaugurações de 18 novos shopping centers, com 334 mil m² de ABL, representando um crescimento de 1,5% em relação à ABL de 2023.

Em 2023, as vendas em shopping centers alcançaram os patamares pré-pandêmicos, com um crescimento tímido em relação ao ano de 2022, de apenas 1,5%, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). O número de visitantes, no entanto, ainda não retomou o nível pré-pandemia, mas demonstra estar se recuperando em um ritmo coerente com a atividade econômica nacional.

Esses fatores têm contribuído para a atração de investidores no setor. Um exemplo é o crescimento da participação de fundos imobiliários – essa e outras informações estão disponíveis no estudo Panorama dos Shopping Centers no Brasil 2024, da JLL.

“Os investidores puderam comprovar a resiliência dos shopping centers, principalmente em meio aos desafios impostos pela pandemia. O segmento foi muito ágil em fazer os ajustes necessários. Além disso, ter múltiplos inquilinos ajuda a diluir o risco”, afirma Simone Shoji, gerente de Consultoria na JLL.

O e-commerce vem ganhando cada vez mais participação no varejo. Se até 2018 não alcançava 5% do resultado das vendas offline, em 2024 está perto dos 10%. Atualmente, muitos consumidores estão optando por fazer suas compras pela internet em vez de lojas físicas. Somado à pandemia, isso levou a uma diminuição no tráfego de pessoas nos shopping centers, com o impacto na vacância de alguns ativos, nas vendas e nos resultados financeiros dos varejistas que operam nesses locais.

Porém, apesar dos desafios enfrentados, os shopping centers ainda possuem algumas vantagens competitivas. São lugares onde as pessoas podem socializar, experimentar produtos antes de comprar, participar de eventos e desfrutar de uma experiência de compra completa. Muitos consumidores ainda preferem a interação física e a possibilidade de ter um atendimento personalizado. Então, fica a dúvida: a briga entre e-commerce e shopping center continua?

“A realidade é que os shoppings vêm convivendo com as vendas online. Os produtos que as pessoas compram online não concorrem tanto com o que o shopping oferece. Quem vai ao shopping quer experimentar, sair com o pacote na mão. No online, as principais compras são de eletrodomésticos, eletrônicos, itens de grande valor agregado, mas que o consumidor não precisa sentir ou conferir se serve. Já no shopping, 50% das vendas são ligadas à moda – roupas, acessórios e calçados. No digital, muita gente fez a primeira compra online na pandemia, então há espaço para todo o mundo crescer”, avalia Gomes.

Mais do que isso, o “phygital”, ou seja, a junção dos mundos físico e digital também contribui para o fluxo de pessoas nos shoppings. As lojas físicas acabam tornando-se showrooms de alguns tipos de produtos. É também o caso das pop-up stores de lojas virtuais que criam um espaço físico de experimentação dos produtos.

“Mesmo que o cliente não compre ali na hora, ele tem a experiência com a marca. Não importa se ele vai comprar no físico ou no digital, isso gera movimentação no shopping e a pessoa vai gastar com outras coisas, como estacionamento e alimentação”, aponta Shoji.