Retrofit moderniza e valoriza edifícios corporativos da Avenida Paulista

A Avenida Paulista, que já foi o centro financeiro e corporativo da cidade em décadas passadas, vem passando por uma onda de retrofits para se atualizar e não perder a relevância. Sem espaço para novos desenvolvimentos imobiliários e com edifícios antigos – grande parte anterior à década de 80 –, o retrofit é a alternativa para reposicionar o estoque e manter a região atraente para os inquilinos.

O setor financeiro segue sendo o mais relevante em espaço ocupado e em tamanho médio de ocupação, representando 260 mil m² (30,7%) e 2.307 m², respectivamente. Além dele, os setores de educação e saúde também se destacam entre os ocupantes da região.

“Apesar de ter dividido o protagonismo com novos polos corporativos que surgiram ao longo do tempo, como a Faria Lima e a Berrini, a Avenida Paulista continua sendo interessante para as empresas devido à boa localização e alta oferta de comércio, serviços e transporte. No entanto, a qualificação dos empreendimentos, muitas vezes, pode ser uma questão para algumas empresas”, diz Yara Matsuyama, diretora de Locação na Divisão de Escritórios da JLL. 

O mercado de alto padrão corresponde a 22% do mercado de escritórios da Avenida Paulista (considerando empreendimentos AA, A e B). O total de estoque é de aproximadamente 1,1 milhão de m², sendo classe B o maior, com 78% dessa área.  Os empreendimentos desta classe apresentam qualidade construtiva com as funcionalidades básicas para um edifício comercial, havendo oportunidades para implementar inovação e modernização desses ativos.

Ou seja, isso significa que há muitas oportunidades de reforma e atualização para que estes prédios aumentem sua qualidade, tanto do ponto de vista operacional quanto da satisfação dos usuários e adequação às atuais tendências de sustentabilidade. 

Até agora, 15,6% do estoque total (aproximadamente 170 mil m²) foram retrofitados. Edifícios como o Brazilian Financial Center e Paulista 1100 passaram por atualizações e receberam um upgrade em sua classificação. Em geral, esse movimento vem acompanhado de um aumento no valor do aluguel, ampliando os ganhos dos proprietários. É o que aconteceu, por exemplo, com os edifícios Bravo Paulista (em que o valor do m² passou de R$ 55 para R$ 130), Martiniano de Carvalho (aumento de R$ 70 para R$ 90 /m²) e Alameda Santos (de R$ 75 para R$ 95 /m²). Todos os dados citados são de um estudo exclusivo da JLL sobre a Avenida Paulista. 

Mesmo nos casos em que o valor do aluguel não aumenta após o retrofit, os proprietários têm a vantagem de reter os inquilinos com a modernização do edifício. Assim, eles passam a ocupar um espaço mais moderno, tecnológico, eficiente e ajustado às necessidades e tendências atuais. É importante ressaltar que a modernização do edificio pode contribuir inclusive para uma maior eficiência nos custos operacionais, podendo gerar economia também econcomia nos custos do condomínio.

Além disso, o retrofit adequa o empreendimento às melhores práticas de sustentabilidade. “Cada vez mais, essa é uma exigência das empresas que têm metas de ESG e, como consequência, ainda contribui para a redução de custos operacionais devido ao uso mais eficiente de recursos como energia e água”, declara Luciana Arouca, diretora de Sustentabilidade da JLL.

Padrões construtivos antigos, diferentes dos padrões de hoje, podem ser desafios para o projeto de retrofit. As limitações podem variar de acordo com o empreendimento. 

“O pé direito baixo das construções antigas pode não comportar o padrão, a complexidade e a diversidade das instalações modernas, como o sistema de ar-condicionado e combate à incêndio, por exemplo. Além disso, tais construções não contemplavam infraestrutura apartada para instalações de internet, sistema de segurança, automação, gás encanado, entre outros sistemas”, explica Helena Diodatti, gerente de Projetos e Obras para escritórios da JLL.

Ela destaca que é fundamental uma avaliação criteriosa da estrutura do edifício. “Em caso de reforços, estruturas metálicas são as mais indicadas. Outro ponto de atenção é a capacidade de carga elétrica, uma vez que o dimensionamento das instalações elétricas dos empreendimentos antigos não suporta a potência exigida pelos equipamentos atuais. Outro desafio comum em projetos de retrofit são os acabamentos, uma vez que eles podem apresentar custos elevados ou, até mesmo, estar extintos”, afirma.

O objetivo principal do retrofit é a eficiência operacional. Neste contexto, as principais oportunidades de intervenção incluem:

    - Modernização das instalações.
    - Tecnologia aplicada aos sistemas.
    - Renovação completa da fachada, contando com a utilização de vidros de alta eficiência e elementos para atenuar a absorção de calor.
    - Implementação de sistema hidráulico para redução do consumo de água.
    - Substituição de lâmpadas incandescentes e fluorescentes por LED.
    - Destinação e descarte de resíduos, reutilização de materiais e outras ações sustentáveis também são oportunidades a serem aplicadas aos projetos de retrofit.

Ainda que não seja totalmente renovada, a Avenida Paulista segue e seguirá sendo um endereço importante para a vida corporativa da cidade, segundo a diretora da Divisão de Escritórios da JLL. 

“A Avenida Paulista tem valor afetivo para os paulistanos e é emblemática para os não paulistanos também. Não à toa, a região tem atraído o interesse de fundos imobiliários e investidores que estão comprando prédios inteiros para retrofitar e reposicionar o ativo visando uma maior rentabilidade”, afirma Matsuyama.

A taxa de vacância demonstra essa realidade. Enquanto a vacância média na cidade está na casa dos 20%, na região da Avenida Paulista é de 14%. Cabe destacar que os edifícios classe AA apresentam a menor vacância dentre as três classes analisadas (13,4%), o que demonstra as vantagens dos edifícios mais modernos e eficientes, frente ao restante do estoque.