Retrofit X Greenfield: prós e contras de cada tipo de projeto no segmento industrial e logístico

Muito utilizado no meio urbano para modernizar edifícios antigos, o retrofit também é uma opção no segmento industrial e logístico. O retrofit de galpões é uma maneira de atualizar as características e componentes de uma construção para atender a novos padrões, requisitos ou necessidades. Assim, prédios industriais podem ser adaptados para se tornarem galpões logísticos e o inverso também acontece. Essa é uma alternativa para evitar um projeto greenfield, ou seja, o desenvolvimento de um empreendimento do zero.

Ambas as modalidades – retrofit e greenfield – possuem suas vantagens e desvantagens. A seguir, Ricardo Hirata, diretor de Industrial, Logística e Data Center da JLL, comenta sobre elas. 

A principal vantagem dos projetos de retrofit é o ganho de tempo, pois encurta prazos de aprovações de obra. Por outro lado, há a necessidade de diligências ambientais para verificar possíveis contaminações anteriores na área.

“A diligência ambiental pode trazer surpresas. Se for constatada contaminação, isso impacta o cronograma do projeto, pois é necessário elaborar um plano de intervenção para reabilitação do uso e ocupação da área”, afirma Hirata.

Do ponto de vista financeiro, a princípio, o retrofit pode parecer mais econômico por aproveitar estruturas pré-existentes, porém, nem sempre é assim. Em geral, o retrofit é vantajoso quando não há necessidade de grandes alterações, para que o valor do investimento não seja impeditivo. No caso de reforma para destinação a outro uso diferente do original, os custos podem ser elevados.

Isso acontece porque, geralmente, um prédio fabril não traz as especificações técnicas e a agilidade que a logística precisa. São necessárias adaptações no piso, como reforço para suportar grandes cargas e nivelamento para o trânsito de empilhadeiras, abertura de docas para abastecimento de caminhões, bem como área de pátio de manobra para os veículos.

Do outro lado, o mesmo acontece: um galpão logístico não necessariamente possui infraestrutura para atender às necessidades da indústria. O consumo de energia para funcionamento do maquinário exige tubulações mais largas para a passagem de cabos, por exemplo. Além disso, há as necessidades específicas de cada setor produtivo, como na indústria de alimentos e farmacêuticas, em que a construção deve ser adaptada para evitar contaminações, possuir isolamento interno, paredes laváveis com cantos arredondados e controle intensivo de pragas. 

Em um projeto greenfield, a vantagem é o desenvolvimento do empreendimento sob medida e totalmente alinhado às necessidades do negócio desde o princípio. No entanto, a aprovação do projeto junto aos órgãos competentes leva tempo e considera vários fatores, como licenças ambientais e estudos de viabilidade.

“Os pontos críticos para projetos greenfield são o ambiental e os acessos ao novo empreendimento. É necessário verificar se não se tratar de uma APP (Área de Preservação Permanente), a obra pode ser embargada se houver supressão de vegetação nativa, há uma série de burocracias e o tempo de resposta do órgão ambiental costuma ser lento”, diz o especialista da JLL.

Da mesma forma, os impactos viários também podem ser impedimentos, pois a criação de acessos afeta o trânsito local. É necessário desenvolver estudos, ter espaço para uma pista de desaceleração, por exemplo. Enfim, é algo complexo, segundo Hirata.

“Já vi casos em que o acesso não foi concedido, o que inviabiliza a operação. O melhor é investir em terrenos com projetos de acesso já aprovados. Às vezes, vale a pena ir para um terreno dez vezes mais caro, mas com projetos aprovados, do que começar do zero com o risco de não concluir. Uma consultoria especializada como a JLL tem know-how e experiência para recomendar o melhor negócio”, indica o especialista.