Oferta de prédios comerciais menores cresce em São Paulo, e edifício boutique é estratégia para se diferenciar

Nos últimos anos, o perfil dos prédios comerciais entregues na cidade de São Paulo apresentou mudanças significativas. Entre 10 e 15 anos atrás, predominavam os grandes empreendimentos, de classificação AA, ou seja, com lajes amplas (geralmente, acima de 1.200 m²), pé direito alto, sistemas e acabamentos modernos e oferta de vagas de garagem proporcional ao seu tamanho. No entanto, de lá para cá, eles foram ultrapassados pelos edifícios de classificação A e B, de menor porte.

Esse movimento é reflexo da disponibilidade dos terrenos, com poucas opções de grandes áreas para desenvolvimento, e de mudanças na regulamentação, que restringiram o potencial construtivo. A demanda dos inquilinos se alinhou a esse novo cenário, com prédios A e B apresentando procura consistente ao longo do período, em contrapartida à queda na busca por edifícios AA, especialmente no auge da pandemia de COVID-19, segundo levantamento da área de Pesquisa e Estratégia da JLL.

“Antes, o mercado tinha oferta de grandes terrenos onde se podia construir complexos com várias torres, mas, com o tempo, eles foram ficando escassos. Porém, a boa notícia é que as áreas reduzidas permitem o desenvolvimento de empreendimentos menores, que têm tido espaço comercial nas demandas”, diz Yara Matsuyama, diretora de Locação na Divisão de Escritórios da JLL.

É entre esses prédios menores, de classificação A e B, que se enquadram os edifícios boutique, em alta atualmente. A nomenclatura vem sendo usada por proprietários que desejam diferenciar seu produto imobiliário. Contudo, cabe destacar que o título de boutique não tem relação com o tamanho ou com a classificação dos prédios, que segue critérios objetivos, mas está relacionado à experiência do usuário e a aspectos mais subjetivos, como a exclusividade.

“O ocupante e o frequentador de um edifício boutique não querem pegar fila na entrada, por exemplo. Assim, a questão é a que público o empreendimento serve, pois, em função desse público, ele precisa ter design, infraestrutura, acabamentos e serviços diferenciados. Por isso, geralmente, os edifícios boutiques estão atrelados a um residencial de alto padrão”, explica a especialista da JLL.

Outra característica dos edifícios boutique é a modernidade e a preocupação com questões de ESG (ambiental, social e de governança). Muitos deles têm a certificação LEED e são pré-certificados desde a obra.

“Sempre houve demanda para edifícios menores, mesmo quando o mercado estava estático para grandes transações. E não é porque o prédio não é boutique que ele é ruim. Há prédios B recém-entregues que são muito modernos e não deixam nada a desejar em relação a outros”, afirma Matsuyama.

Os números da JLL comprovam. Os edifícios B apresentam a menor taxa de vacância – 16,9% ante 23,8% dos edifícios A e 21,1% dos AA. O maior novo estoque concentra-se em edifícios classe A, com 17 em construção. Os prédios B em construção são 11 e os AA, apenas 5.

À medida que os anos passam, além da deterioração natural provocada pelo tempo, o imóvel passa a competir com empreendimentos com modelos construtivos mais modernos e tecnologias mais avançadas. É compreensível que imóveis recém-lançados se tornem atraentes por sua eficiência operacional e pela economia que podem proporcionar aos inquilinos.

Sendo assim, os prédios antigos precisam passar por modernização ou reposicionamento. O retrofit – ou seja, a atualização da estrutura e de equipamentos de forma a proporcionar eficiência, sustentabilidade e segurança – reduz os custos condominiais, permite ao proprietário elevar os valores de locação e coloca o imóvel em condições de competir com outros.

A forma de ocupar também evolui ao longo do tempo. Antes, os escritórios eram divididos em cubículos, tinham espaço de arquivo, gaveteiros. Hoje, os espaços são abertos, pensados para interação, não há mais mesa fixa. Antigamente, fazia sentido ter sede própria, prédios monousuários. Atualmente, a questão é a adequação para o trabalho híbrido, as empresas querem flexibilidade, expandir ou diminuir de acordo com a necessidade.

“Em alguns casos, a solução para prédios antigos é o retrofit. Em outros, é a mudança de uso ou, ainda, o reposicionamento como low cost. Cada caso é um caso, é necessário um estudo para apontar a melhor opção e também algum investimento. Contar com um parceiro especializado é essencial para maximizar o potencial do imóvel”, indica a diretora de Locação da JLL.