Los sectores industriales en crecimiento se enfrentan a retos de construcción únicos

Tras un periodo de gran volatilidad, el crecimiento de los costes de la construcción se ha estabilizado y los plazos de entrega de los materiales se están reduciendo en muchos mercados de Estados Unidos y Canadá, según se detalla en el informe de JLL "U.S. Midyear Construction Update and Reforecast 2024". Es una buena noticia para las empresas que han retrasado proyectos con la esperanza de que bajen los tipos de interés y se suavicen las cadenas de suministro. Sin embargo, un análisis más detallado de cuatro sectores distintos -fabricación avanzada, sanidad, ciencias de la vida y centros de datos- revela un panorama más complejo de continuos retos en medio de una elevada demanda de construcción.

En estos cuatro sectores clave persisten el aumento de los costes y la escasez de mano de obra. En los mercados más activos de fabricación avanzada, sanidad, ciencias de la vida y construcción de centros de datos, los contratistas están aplicando estrategias agresivas para retener su mano de obra, incluido el pago de salarios más altos a pesar del impacto en los márgenes. Además, los precios de algunos materiales de construcción son volátiles, especialmente en el caso de los bienes de construcción con bajas emisiones de carbono y los componentes eléctricos que se buscan para proyectos en los sectores de fabricación avanzada y centros de datos, que consumen mucha energía.

Influenciadas por la transformación económica en curso, las fluctuaciones del mercado laboral y la evolución de las exigencias geográficas y de diseño, las organizaciones de los cuatro sectores están remodelando sus instalaciones y ampliando sus huellas. Todas tienen necesidades de instalaciones muy especializadas que no se satisfacen fácilmente con los edificios existentes. Por lo tanto, la construcción de nuevos edificios es a menudo una necesidad a falta de incentivos adicionales. Además, estos sectores compiten por los mismos servicios comerciales altamente especializados, lo que aumenta la competencia, los costes laborales y la posibilidad de retrasos.

Según datos del Departamento del Tesoro, el gasto en construcción en el sector manufacturero estadounidense se ha duplicado desde finales de 2021. Uno de los impulsores de la demanda es el cambio hacia la deslocalización cercana y la reubicación tras las crisis de la cadena de suministro de la pandemia COVID-19. Iniciativas políticas como la Ley de Inversión en Infraestructuras y Empleo (IIJA, por sus siglas en inglés), la Ley de Reducción de la Inflación (IRA, por sus siglas en inglés) y, para la fabricación avanzada, la Ley de Creación de Incentivos Útiles para la Producción de Semiconductores (CHIPS, por sus siglas en inglés) y la Ley de Ciencia han contribuido a desencadenar un auge de la nueva construcción y la revitalización de las instalaciones de fabricación heredadas. A su vez, se ha intensificado la demanda de mano de obra y materiales de construcción.

"Una gran parte de la construcción de fabricación avanzada está impulsada por la financiación federal que fomenta la reutilización de antiguas instalaciones de fabricación", dice Zachary Kenyon, Vicepresidente de Servicios de Proyectos y Desarrollo de JLL. "Tenemos múltiples clientes que buscan oportunidades de brownfield, específicamente debido a los incentivos federales".

Dado que las grandes extensiones de terreno son cada vez más caras y están menos disponibles debido a la continua urbanización, las empresas de fabricación avanzada miran más allá de los centros tradicionales, hacia mercados secundarios y terciarios como Phoenix, Austin y Raleigh/Durham, donde el terreno está más fácilmente disponible. Sin embargo, la disponibilidad de mano de obra -tanto para la construcción como para la propia fabricación- también es un factor de selección de emplazamientos para la fabricación avanzada.

Otra cuestión específica de la construcción de fábricas avanzadas es la necesidad de equipos de construcción especializados, como transformadores de alta capacidad, interruptores y sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, así como materiales de construcción sostenibles, que a menudo requieren largos plazos de adquisición. Dado que una instalación de fabricación avanzada puede ocupar millones de metros cuadrados y consumir grandes cantidades de energía, las empresas buscan materiales de construcción y soluciones energéticas alternativas para reducir el carbono incorporado y emitido. Se demandan estrategias de diseño y funcionamiento sostenibles, como energías renovables in situ, captura de carbono y métodos de construcción sostenibles.

Los avances en inteligencia artificial y computación en la nube han aumentado la ya de por sí elevada demanda de servicios de centros de datos, creando a su vez una presión constante para la construcción de nuevos centros de datos. Al mismo tiempo, los operadores se enfrentan a una escasez mundial de mano de obra para la construcción de centros de datos. Los avances en las tecnologías de los centros de datos no han hecho más que agravar los retos, ya que las sofisticadas operaciones de los centros de datos actuales requieren conocimientos especializados de mecánica, ingeniería y fontanería.

Ante el elevado volumen de proyectos, el sector también debe hacer frente a la sobrecarga de los equipos internos de gestión de proyectos, especialmente entre los proveedores de servicios en la nube y los operadores de centros de datos a hiperescala. Muchos recurren a la externalización de la gestión de proyectos para hacer frente al volumen de trabajo.

"La demanda de personal de gestión de proyectos es muy alta entre los operadores de centros de datos", afirma Matt Landek, Director Gerente de Industrias de Centros de Datos y Telecomunicaciones de JLL. "Es un problema nacional en Estados Unidos y Canadá, si no mundial".

En Estados Unidos, la actividad de construcción de centros de datos sigue concentrándose en el norte de Virginia y otros mercados consolidados, pero la presión se extiende a otros lugares. Además de optimizar los costes energéticos, los centros de datos también necesitan acceso a abundante agua para refrigerar sus operaciones. No todos los municipios disponen de capacidad suficiente, y la presión a la que se ven sometidas las empresas de servicios públicos es una limitación natural para el desarrollo de centros de datos. La selección del emplazamiento es un acto de equilibrio, ya que los mercados del suroeste de Estados Unidos que ofrecen tarifas energéticas competitivas y atractivas oportunidades de energía renovable para reducir los costes operativos de los centros de datos también se enfrentan a la escasez de agua. Con plazos de conexión a la red de hasta tres años, las fuentes de energía alternativas que pueden activarse en menos de un año son fundamentales para acelerar la activación de nuevos centros de datos.

Los dilatados plazos de entrega de los equipos eléctricos críticos -entre 120 y 200 semanas para los disyuntores de alto voltaje- son otra limitación para el desarrollo de los centros de datos. Las empresas están adoptando prácticas de compra al por mayor para garantizar la seguridad de los costes a largo plazo.

La mano de obra especializada en la construcción escasea en los sectores de la sanidad y las ciencias de la vida, aunque la escasez varía considerablemente según la zona geográfica. En estados como California y Texas se están dando casos de empresas constructoras que se esfuerzan por contratar personal de otros sectores. Aunque los costes de los materiales se han estabilizado en el sector de la sanidad y las ciencias de la vida, los largos plazos de entrega de los equipos eléctricos y mecánicos siguen planteando problemas.

"Debido a la escasez de mano de obra subcontratada en lugares como Texas, las empresas que necesitan la mano de obra y disponen de más fondos de capital que las empresas sanitarias están solicitando subcontratistas directamente en las obras sanitarias", afirma Daina Pitzenberger, Vicepresidenta Senior de Servicios de Proyectos y Desarrollo de JLL.

La escasez de mano de obra también es grave en el propio sector sanitario. Para atraer y retener el talento, algunos sistemas sanitarios están ampliando sus estrategias inmobiliarias, invirtiendo en nuevas escuelas de enfermería y viviendas asequibles, e impulsando nuevas construcciones a corto plazo. Por ejemplo, el Sistema de Salud de la Universidad de Vermont, con sede en Burlington, ha construido unas 180 viviendas y una guardería para médicos y otros empleados.

Para las ciencias de la vida, la introducción de la inteligencia artificial (IA) añade otra capa de complejidad y también amplía la estrategia inmobiliaria del sector. El potencial de la IA para revolucionar el descubrimiento de fármacos, el diagnóstico y la medicina personalizada es significativo, pero su impacto total sigue siendo incierto. No obstante, esta promesa está cambiando la planificación y el diseño de la construcción en el ámbito de las ciencias de la vida, ya que las instalaciones deben adaptarse a los futuros avances tecnológicos, lo que podría incluir laboratorios de IA in situ. La investigación impulsada por la IA requiere infraestructuras especializadas, como nodos informáticos de alto consumo energético y soluciones de almacenamiento de datos seguras y de gran capacidad. En consecuencia, se espera que aumente la demanda de mano de obra y materiales de construcción adaptados a estas necesidades, lo que intensificará aún más la competencia y los costes frente a los centros de datos tradicionales.

En conjunto, las perspectivas para mediados de 2024 son positivas para la construcción en Estados Unidos, con aumentos moderados de los costes, mejores plazos de entrega y un crecimiento de los costes laborales que se mantiene estable, aunque en niveles elevados. Sin embargo, las empresas de estas industrias de alta demanda necesitarán un enfoque estratégico en mercados selectos, ya que los aumentos de costos y la escasez de mano de obra de la construcción no son geográficamente uniformes en todos los mercados y tipos de proyectos.

Los promotores de proyectos tendrán que comprender la profundidad del talento especializado disponible tanto para su actividad principal como para sus proyectos de construcción, y también para la explotación de sus instalaciones altamente técnicas. También es importante la capacidad de anticiparse a las futuras políticas municipales de gestión de infraestructuras y recursos naturales, y de colaborar con los organismos públicos para llevar los proyectos a buen puerto.

En este entorno, los detalles de los proyectos importarán más que nunca. Mantenerse en contacto con expertos y socios locales del sector de la construcción que conozcan los matices de los mercados locales y los requisitos específicos del sector será fundamental para ejecutar los proyectos sin contratiempos.

¿Desea más información? Descargue aquí el informe de JLL sobre la construcción en EE.UU. en 2024.