La política urbana impulsa la transformación de edificios

La política climática urbana está pasando de manera decisiva de la ambición a la aplicación, lo que está remodelando el panorama regulatorio para los edificios e impulsando una nueva fase de transformación del mercado.

• Las ciudades están recurriendo al rendimiento de los edificios para reducir emisiones a gran escala. Casi la mitad de las 75 ciudades estudiadas ahora hacen referencia a estándares de rendimiento exigibles. A medida que los límites se endurecen—con penalizaciones escaladas y desencadenantes de retrofit—el cumplimiento influirá cada vez más en el valor y la liquidez de los activos.

• La regulación de edificios se está convirtiendo en política energética. Los mandatos de electrificación, la eliminación gradual de combustibles fósiles y las disposiciones solares están remodelando las regulaciones de planificación a medida que las ciudades vinculan directamente los objetivos de carbono con los sistemas de energía. Para 2026, 17 ciudades en nuestro estudio prohibirán los sistemas de combustibles fósiles en nueva construcción, y muchas también requerirán energías renovables in situ que transformarán cómo los edificios se conectan y apoyan a la red.

• La resiliencia climática está emergiendo como una prioridad regulatoria definitoria, aunque la acción aún va rezagada con respecto al riesgo. Las ciudades están agregando medidas de adaptación a los códigos de construcción, pero las mejoras a nivel de activo son insuficientes si la infraestructura circundante no puede resistir los riesgos climáticos, convirtiendo la resiliencia a nivel de ciudad en una prioridad compartida para los interesados en bienes raíces comerciales.

A pesar de los vientos políticos en contra y los retrocesos de políticas en algunas regiones, la dirección general es clara. La regulación está acelerando la transición de los bienes raíces hacia un futuro bajo en carbono y resiliente al clima—y los gobiernos municipales están liderando la carga. En todo el mundo, las ciudades están tomando acciones decisivas para descarbonizar su inventario de edificios y fortalecer la resiliencia a través de palancas políticas cada vez más sofisticadas, desde estándares de rendimiento de edificios exigibles y mandatos de electrificación hasta estrategias de adaptación y circularidad.

Para el sector de bienes raíces comerciales, la política local es frecuentemente la fuerza regulatoria más significativa que impacta los costos operativos y las estrategias de inversión. A medida que la regulación gana exigibilidad y alcance, los líderes de bienes raíces deben anticipar estos cambios para salvaguardar el valor de los activos y gestionar el riesgo de transición.

Para ayudar a inversores y ocupantes a navegar este panorama en rápida evolución, JLL ha desarrollado el rastreador de política climática y de resiliencia urbana—una iniciativa de investigación multianual que mapea la trayectoria de la regulación a nivel municipal y su impacto en los bienes raíces. El Rastreador se basa en el estudio de descarbonización de ciudades y bienes raíces de JLL de 2022, que estableció puntos de referencia para 35 ciudades a nivel mundial. Esta última edición amplía el alcance a 75 ciudades globales, proporcionando una visión más integral de cómo la regulación está remodelando los mercados.

Los objetivos del Rastreador son tres:
 

• Perfilar y establecer puntos de referencia — Mapear y evaluar sistemáticamente las ciudades según sus compromisos climáticos, marcos regulatorios y mecanismos de entrega que moldean la descarbonización y resiliencia de los mercados de bienes raíces.

• Identificar prácticas líderes — Destacar enfoques políticos de mejor clase que permiten retrofit escalable, electrificación y resiliencia—proporcionando información accionable para inversores, ocupantes y formuladores de políticas.

• Anticipar el cambio del mercado — Traducir la regulación emergente en inteligencia de inversión, ayudando a los interesados a preparar carteras para el futuro, gestionar el riesgo de transición y capturar valor en la próxima ola de transformación baja en carbono.

En toda la muestra completa, los patrones amplios identificados en 2022 permanecen: la política aún va rezagada respecto a la ciencia sobre el clima; el rendimiento de los edificios y la descarbonización de la red siguen siendo esenciales; y la colaboración entre sectores públicos y privados continúa definiendo el éxito. Sin embargo, la dirección del progreso es inequívocamente hacia la implementación.

Nueva York, Seattle, Londres, Oslo, París y Sídney han entrado al grupo líder donde la madurez política ahora se está traduciendo en transformación medible del mercado. Esta progresión refleja tres desarrollos clave:

• Requisitos expandidos de rendimiento de emisiones obligatorios con mecanismos de aplicación locales

• Integración de objetivos de transición energética en marcos de planificación y permisos

• Una respuesta política creciente, aunque aún inconsistente, a los riesgos climáticos físicos.

La madurez política se agudiza en torno al rendimiento de emisiones

Las ciudades están posicionando cada vez más el entorno construido en el centro de sus estrategias de reducción de emisiones. Nuestro análisis de 75 ciudades globales muestra que el 82% de la inversión en bienes raíces comerciales durante la última década—equivalente a $4.1 billones de dólares—ha ocurrido en mercados con objetivos de cero neto para 2050 en vigor. Sin embargo, muchas ciudades se están moviendo más rápido: uno de cada cuatro dólares invertidos globalmente ha fluido a mercados cuyos objetivos de cero neto vienen antes del objetivo alineado con París de 2050, con varios apuntando a 2030. Esta superposición subraya cuán profundamente expuestos están los inversores a ciudades que persiguen trayectorias de cero neto.

Mientras que los marcos nacionales a menudo enfatizan impuestos, divulgación o subsidios, los gobiernos municipales están apuntando a la fuente más directa de emisiones urbanas: los edificios, que representan aproximadamente el 60% de las emisiones totales de la ciudad, comparado con el 42% globalmente. Como resultado, las políticas más avanzadas ahora se enfocan en medir, gestionar y mandar mejoras de rendimiento de energía y emisiones a nivel de edificio.

En nuestro estudio, 31 ciudades—representando el 41% de los mercados cubiertos—ahora hacen referencia a estándares de rendimiento de edificios exigibles, un aumento significativo desde 2022. Estas leyes requieren umbrales específicos de uso de energía o intensidad de carbono que se endurecen con el tiempo, frecuentemente emparejados con penalizaciones sustanciales por incumplimiento.

• La Ley Local 97 (LL97) de la Ciudad de Nueva York, ahora en vigor, está entre los ejemplos más comprensivos. Cubriendo más de 23,000 edificios, limita las emisiones anuales e impone multas relativas por exceder los límites. Aproximadamente el 94% de los edificios cubiertos ya han iniciado el cumplimiento para el período 2024—prueba del impacto de la ley. Sin embargo, el próximo ciclo de cumplimiento es mucho más difícil: un análisis de JLL encuentra que el 81% de los edificios podrían enfrentar penalizaciones para 2030, subrayando la escala de transformación requerida.

• La Directiva Revisada de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD) de Europa entró en vigor en mayo de 2024 y deberá transponerse a las legislaciones nacionales antes de mayo de 2026. Introduce estándares mínimos de eficiencia energética que llevarán a renovar el 16% de los edificios comerciales con peor rendimiento para 2030 y el 26% para 2033. Este es un cambio importante en el diseño de políticas ya que los gobiernos europeos típicamente han buscado marcos basados en el diseño. Dirigirse al rendimiento de edificios en el stock existente es necesario dado que el 85% de los edificios de la UE fueron construidos antes del 2000 y el 75% tienen un mal rendimiento energético. La UE vincula explícitamente estos estándares con la seguridad energética, reconociendo que la eficiencia reduce tanto las necesidades de inversión en carbono como en la red.

• El Programa de Límites e Intercambio de Tokio, lanzado en 2010 y ahora en su cuarta fase en 2025, sigue siendo el único sistema de comercio de carbono a escala urbana para edificios del mundo. Los propietarios de edificios pueden cumplir a través de medidas de eficiencia energética, instalaciones de energía renovable y comerciando créditos de emisiones con otras instalaciones. El último período de cumplimiento eleva los objetivos al 48%-50% por debajo de la línea base, aumentando desde las reducciones del 6%-8% en la primera ronda (2010-2014). A principios de este año, el Gobierno Metropolitano de Tokio lanzó una plataforma digital de comercio de carbono para permitir que las pequeñas y medianas empresas accedan y comercien créditos más fácilmente—una expansión impulsada por datos que complementa su programa de límites e intercambio de larga data y señala un cambio hacia mercados urbanos de carbono más inclusivos.

Para 2030, docenas más de ciudades aplicarán activamente estándares de rendimiento de edificios. La capacidad de financiamiento y aplicación siguen siendo desafíos, pero la dirección está establecida: las ciudades están convirtiendo la ambición en resultados medibles, con penalizaciones y desencadenantes de retrofit incorporados. Crucialmente, el diseño de estos estándares—con límites de emisiones que se endurecen con el tiempo y penalizaciones a menudo proporcionales al grado de exceso—significa que la exposición regulatoria se agrava si se aplaza la acción. Incluso los propietarios que enfrentan un impacto mínimo a corto plazo no están aislados dado que, a medida que los umbrales de cumplimiento bajan gradualmente, los futuros compradores y sus sucesores heredarán obligaciones y riesgos financieros cada vez más significativos. El resultado es una amenaza creciente a la liquidez y valor de los activos ya que el cumplimiento del rendimiento se convierte en un factor definitorio en la suscripción, precios de transacción y estrategia de salida en los mercados inmobiliarios globales.

Junto con los requisitos de rendimiento operacional, el carbono incorporado está emergiendo en la agenda política, con un pequeño grupo de ciudades comenzando a regular las emisiones asociadas con materiales de construcción y construcción. Londres, Vancouver y Ámsterdam ahora se destacan como líderes globales: Londres requiere evaluaciones de Carbono de Ciclo de Vida Completo y declaraciones de economía circular para desarrollos importantes; Vancouver exige evaluaciones del ciclo de vida de todo el edificio y ha introducido límites de intensidad de carbono incorporado; y Ámsterdam aplica umbrales nacionales de huella ambiental que limitan el impacto incorporado de nuevos edificios. A nivel estatal, California ahora lidera Estados Unidos con disposiciones actualizadas del código CALGreen (efectivas julio 2024) que requieren que los grandes edificios no residenciales reduzcan el carbono incorporado a través de una de tres vías de cumplimiento: reutilización de edificios, evaluación del ciclo de vida de todo el edificio que demuestre una reducción mínima del 10%, o el uso de materiales con declaraciones ambientales de producto verificadas.

Las ciudades están impulsando activamente la transición energética al acoplar la aplicación del rendimiento con requisitos explícitos de electrificación y generación renovable para edificios. Esto representa un cambio fundamental de enfoques anteriores que se enfocaban únicamente en la eficiencia.

Los códigos de edificios totalmente eléctricos y las eliminaciones graduales de combustibles fósiles se están proliferando en los principales mercados. En nuestro estudio de 75 ciudades, 17 ciudades ahora tienen mandatos o prohibiciones funcionales que eliminan los sistemas de combustibles fósiles en nueva construcción para 2026, si no están ya en vigor, marcando una de las tendencias globales más claras en política de edificios. Dos modelos están impulsando este cambio:

• En Estados Unidos y APAC, San Francisco, Seattle, Nueva York (para edificios más pequeños), Washington, D.C., Melbourne (a través del estado de Victoria) y Sídney han implementado códigos de edificios explícitamente totalmente eléctricos que prohíben las conexiones de gas o equipos de combustión directamente. San Francisco se destaca tanto como una de las primeras ciudades importantes globalmente en requerir toda nueva construcción totalmente eléctrica como por extender recientemente este requisito a renovaciones importantes, haciendo su marco uno de los más comprensivos en nuestro conjunto de datos.
• En Europa, se está logrando el mismo resultado a través de una vía regulatoria diferente. En lugar de usar lenguaje "totalmente eléctrico", muchas jurisdicciones europeas están adoptando eliminaciones graduales de combustibles fósiles tecnológicamente neutrales—prohibiendo calderas de gas y petróleo en nuevos edificios o requiriendo que los nuevos sistemas de calefacción funcionen con altas proporciones de energía renovable. Ciudades como París, Copenhague, Oslo, Ámsterdam, Bruselas y Luxemburgo, junto con las principales metrópolis de Alemania (Berlín, Múnich, Fráncfort, Hamburgo y Düsseldorf) caen en esta categoría. Aunque estas políticas no exigen explícitamente bombas de calor, eliminan las opciones convencionales de combustibles fósiles, efectivamente dirigiendo los mercados hacia la electrificación.

A pesar de esta aceleración, 2024-2025 también reveló señales tempranas de volatilidad política. Los Ángeles revocó su ordenanza municipal totalmente eléctrica, pasando de una exención temporal de reconstrucción por incendios forestales a una derogación más amplia. El Estado de Nueva York retrasó elementos de su calendario estatal de prohibición de gas, creando incertidumbre alrededor de la implementación a largo plazo incluso mientras la ley local de la Ciudad de Nueva York permanece intacta. Y en el Reino Unido, una reversión nacional de la eliminación gradual de calderas de gas de 2028 ha debilitado la trayectoria para varias ciudades importantes que previamente se esperaba que endurecieran sus códigos locales.

Sin embargo, la adopción de políticas es solo la mitad de la ecuación. El beneficio de carbono de la electrificación depende de la red a la que se conecta. Estos mandatos son más impactantes en ciudades con redes eléctricas limpias—mercados como los de los países nórdicos, Francia y Brasil, que operan con energía limpia del 90%+, permitiendo reducciones inmediatas de emisiones a través de la electrificación de edificios.

En todas las regiones, el panorama de 2025 revela un claro giro hacia políticas de edificios exigibles, respaldadas por financiamiento e integradas energéticamente. La política climática ya no se define por promesas sino por los mecanismos de entrega. Para los interesados en bienes raíces comerciales, esta evolución significa que no hay una sola vía de cumplimiento. El éxito requerirá fluidez regulatoria local, estatal, nacional y supranacional. Además, los líderes de bienes raíces entienden que los impulsores de política climática se están expandiendo para abarcar seguridad energética, estructuración financiera y resiliencia—cada uno conllevando riesgos y oportunidades directas para el valor de los activos.

Por un lado está la creciente exposición a la aplicación y costos de transición; por el otro, el potencial de capturar valor a través de activos inteligentes en energía, conformes y resilientes. Los ganadores serán aquellos que se muevan temprano—alineando carteras con estándares de rendimiento, integrando sistemas de energía inteligente, y posicionando activos no solo para cumplir, sino para liderar.