Flex Offices in der Schweiz – Hier um zu bleiben?

Der Markt an Flex Offices Angeboten in der Schweiz hat in den vergangenen fünf Jahren einen regelrechten Boom erlangt. Gab es 2019 in Zürich 19 Standorte und rund 28'000 m² Nutzfläche mit Flex Offices Angeboten, so erhöhte sich bis Ende 2024 die Anzahl Standorte auf 50 und die Nutzfläche auf rund 75'000 m². Besonders hervorzuheben ist dabei die Region Zürich Nord. In diesem Gebiet hat sich das Angebot in Bezug auf die Anzahl Standorte im selben Zeitraum mehr als verzehnfacht. Eine Ursache dieses massiven Wachstums in Zürich Nord dürfe in der anhaltend hohen Menge an verfügbaren Büroflächen liegen und der damit einhergehenden Suche nach Lösungen, um Leerstände zu reduzieren.

Neben Zürich gehören Basel, Genf und Zug zu den für Flex Offices Betreiber wichtigsten Märkte in der Schweiz. In allen vier Regionen verdreifachten sich die flexiblen Flächenangebote zwischen 2019 und 2024. Interessant dabei ist, dass lediglich in Zürich ein konstanter Anstieg feststellbar ist. In Genf und Zug war der Anstieg, insbesondere in den letzten drei Jahren moderat, in Basel ist sogar praktisch keine Zunahme feststellbar.

Die Ausbreitung von Flex Offices in der Schweiz basiert auf mehreren Faktoren. Laut unserer Befragung der Betreiber besteht die Hauptnachfrage bei Unternehmen mit einem Bedarf von 2 bis 15 Arbeitsplätzen, wobei klassische, abschliessbare Büroräume am beliebtesten sind.

Ein wesentlicher Vorteil für Unternehmen mit einem Flächenbedarf in dieser Grössenordnung ist der Zugang zu hochmodernen, vollmöblierten Büroflächen, die alle Standards grosser Unternehmenszentralen bieten. Diese umfassen oft kollaborative Aufenthaltsbereiche, Küchenbereiche mit Kaffee und Getränken inbegriffen, Sitzungszimmer in allen Grössenordnungen, IT-Infrastruktur und zusätzliche Annehmlichkeiten wie Office Management, Community-Events oder ein umfassendes Sportangebot. So erhalten auch kleinere Firmen Zugang zu erstklassigen Arbeitsumgebungen. Die Flexibilität dieser Angebote, sowohl in Bezug auf die Grösse der genutzten Fläche, die allgemeine Laufzeit als auch auf die geografische Lage, ist ein weiterer Pluspunkt. Unternehmen können bei Bedarf schnell Arbeitsplätze dazumieten oder reduzieren, was sich in der durchschnittlichen Mietdauer von etwa 1.5 Jahren widerspiegelt.

Die Nutzer kommen häufig aus einem internationalen Umfeld. Die meistgenannte Branche ist die IT. Es gibt jedoch auch standortabhängige Unterschiede: Büros nahe dem Zürcher Paradeplatz werden beispielsweise öfter von Finanzunternehmen genutzt. Die Präsenz einer bestimmten Branche führt dazu, dass sich weitere Unternehmen derselben Branche ansiedeln. Diese Clusterbildung erhöht die Attraktivität der Flex Offices zusätzlich und schafft dynamische Geschäftsgemeinschaften.

Die Präsenz von Flex Offices hat einige Implikationen für die Eigentümerschaft von Immobilien, die sich in drei Hauptbereiche gliedern lassen:

Risikobewertung: Praktisch alle Betreiber von Flex Spaces wünschen eine vollständige Vorfinanzierung des Ausbaus, was ein erhöhtes Risiko für die Eigentümerschaft darstellt. Einige Betreiber streben sogar Umsatz- oder Managementmodelle an, die noch mehr Risiko auf die Eigentümer abwälzen würden. Diese Modelle werden von den meisten Eigentümern, insbesondere an attraktiven Standorten, abgelehnt.

Einfluss auf die eigene Liegenschaft: Die Anwesenheit eines Flex Offices Betreibers bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Zu den Vorteilen zählen die Möglichkeit, Angebote des Betreibers wie Empfang oder Konferenzräume mitzunutzen, sowie eine Belebung des Hauses und ein vielseitigeres Flächenangebot. Als Nachteil kann der erhöhte Personenverkehr durch die vielen Mieter, und die dadurch entstehende «Anonymisierung», gesehen werden, was je nach Positionierung der Immobilie unerwünscht sein kann.

Einfluss auf den Markt: Der Trend zu mehr Flexibilität hat auch konventionelle Nutzer erfasst. Kleinere Mieter möchten tendenziell darauf verzichten, hohe Beträge in den Ausbau zu investieren. Als Reaktion darauf zeigen Eigentümer vermehrt die Bereitschaft, nahezu einen Vollausbau bereitzustellen oder zumindest solche Vorhaben (mit-)zu finanzieren. Gleichzeitig sind sie offener für kürzere Laufzeiten oder die Gewährung von frühen Breakoptionen.

Die Zukunftsaussichten für den Flex Offices Markt in der Schweiz sind vielversprechend. Die meisten Betreiber signalisieren Expansionsabsichten für die kommenden Jahre. Während der aktuelle Marktanteil bei etwa 1% liegt, prognostizieren die Anbieter für die nächsten Jahre ein mögliches Wachstum auf 6 − 10% des gesamten Büromarktes. Wobei viele Betreiber davon aus gingen, dass der gegenwärtige Anteil bereits höher sei.

Für neue Standorte suchen die Betreiber Flächen ab 1'500 m². Dabei steht die erstklassige Lage zuoberst auf der Anforderungsliste, idealerweise mit Erdgeschossanbindung und hoher Sichtbarkeit. Die Objekte sollten über Lüftung, Kühlung und grosszügige Fensterfronten verfügen. Besonders wichtig ist ein Grundriss, der sich effizient in kleinteilige Büroeinheiten unterteilen lässt und eine optimale Möblierung, mit einer hohen Anzahl an Arbeitsplätzen, ermöglicht.

Der Wachstumsfokus liegt dabei insbesondere in Städten, wo die Betreiber bereits präsent sind. Dadurch werden operative Synergien ermöglicht und das Geschäftsrisiko reduziert.

Diese Expansionspläne unterstreichen das wachsende Interesse an flexiblen Bürolösungen und weisen auf eine zunehmende Bedeutung dieses Segments im Schweizer Immobilienmarkt hin. Die Herausforderung für Betreiber wird darin bestehen, geeignete Standorte zu finden, die ihren spezifischen Anforderungen entsprechen und gleichzeitig das Potenzial für eine profitable Expansion bieten.

Trends und Entwicklungen im Flex-Office-Markt zeigen interessante Dynamiken sowohl im internationalen Vergleich als auch innerhalb der Schweiz:

Im Ausland lässt sich ein höherer Anteil an Flex Offices am Gesamtmarkt beobachten. Umsatzbasierte Modelle zwischen Betreibern und Eigentümern sind dort stärker etabliert. Zudem entwickeln vermehrt Immobilieneigentümer ihre eigenen flexiblen Bürolösungen, um direkt von diesem wachsenden Marktsegment profitieren zu können.

In der Schweiz zeichnet sich eine Erweiterung des Flex Offices Konzepts auf andere Immobiliensegmente ab. Neben klassischen Büroflächen ist ein Anstieg flexibler Angebote in Bereichen wie Serviced Apartments, Laborflächen und Praxisräume erkennbar. Diese können ebenfalls als All-in-one-Pakete flexibel angemietet werden, was die steigende Nachfrage nach flexiblen Nutzungskonzepten über verschiedene Flächennutzungen hinweg widerspiegelt.

Diese Entwicklungen unterstreichen den wachsenden Trend der Flexibilisierung im Immobilienmarkt, und wohl auch darüber hinaus. Die Grenzen zwischen traditionellen Mietmodellen und flexiblen Nutzungskonzepten verschwimmen zunehmend, was neue Chancen für Investoren, Eigentümer und Nutzer eröffnet. Gleichzeitig stellt diese Dynamik die Branche vor die Herausforderung, innovative Lösungen zu entwickeln, die den sich wandelnden Bedürfnissen gerecht werden.

Die Ausweitung des Flex-Space-Konzepts auf verschiedene Immobiliensegmente in der Schweiz zeigt, dass der Markt auf die zunehmende Nachfrage nach Flexibilität in allen Bereichen des Arbeits- und Lebensraums reagiert. Diese Entwicklung könnte in Zukunft zu einer noch vielfältigeren und anpassungsfähigeren Immobilienlandschaft führen.

Wenn das von den Flex Offices Betreibern geschätzte Wachstum tatsächlich eintritt, hätte dies eine grosse Auswirkung auf den Flächenmarkt in den grösseren Büromarktregionen. Am Beispiel von Zürich würde dies heissen, dass in den nächsten Jahren die Anzahl Standorte (nochmals) verdreifachen und die angemietete Fläche auf rund eine halbe Million Quadratmeter steigen würde.