Estudo de absorção de escritórios analisa comportamento de novos empreendimentos na última década

A JLL realizou um amplo e completo levantamento do mercado de escritórios em São Paulo, com análises de especialistas, que traz padrões e tendências na performance de imóveis, gerando mais precisão nas projeções e mais acuracidade para investimentos imobiliários. O Estudo de Absorção de Escritórios, realizado pela área de Pesquisa e Estratégia da JLL, analisa a média de ocupação dos diferentes imóveis comerciais na cidade de São Paulo entregues após 2013 e permite medir a velocidade de absorção dos edifícios analisados, ou seja, o tempo que um empreendimento levou, em média, para estar ocupado após o seu lançamento e seu nível de vacância residual. 

Para isso, os edifícios foram reunidos em grupos de acordo com as características: macrorregião, classificação, ano de lançamento e distância do cruzamento das avenidas Faria Lima com Juscelino Kubitschek. Foram analisados 165 edifícios corporativos de classes AA, A e B, entregues em 14 regiões da cidade. A partir das análises, é possível saber como a absorção se comportou em diferentes recortes, como região e tipo de empreendimento.

“É um estudo valioso na medida em que se propõe a analisar o ciclo de ocupação dos empreendimentos nos seus anos iniciais, ao longo de uma década. Porém, em 2020 e 2021, fomos surpreendidos pela pandemia de COVID-19, que impacta as análises por ser um acontecimento pontual e imprevisível, que afetou o comportamento do mercado até então e, inclusive, gerou novas tendências”, afirma Yara Matsuyama, diretora de Locação na Divisão de Escritórios da JLL.

A seguir, confira os destaques do estudo.

Desde 2013, por meio de incentivos do governo e um esgotamento de áreas disponíveis na região da Faria Lima, a Berrini/Chucri se apresentou como a região mais atraente para lançamentos de novos empreendimentos, com 917 mil m², uma área mais de três vezes maior em relação à segunda região que mais recebeu estoque, a Faria Lima.

O maior adensamento, no entanto, encontra-se na região da JK, que, com 209 mil m² entregues nos últimos 10 anos, apresentou um adensamento de 541 m² para 1.000 m² de área geográfica. Isso pode explicar, em parte, os problemas de tráfego encontrados nessa localidade durante os dias de semana.

Berrini/Chucri é a região com a maior quantidade de grandes lajes e empreendimentos de alto padrão, seguida por Faria Lima e JK. Nos Jardins, por outro lado, ocorreram muitas entregas de menor tamanho (até 10 mil m²).

Algumas regiões tiveram comportamento semelhante nesse quesito, como Faria Lima e Jardins, que apresentaram uma ocupação média inicial levemente acima dos 40%, posteriormente alcançando um platô muito próximo aos 100% de ocupação. Berrini/Chucri apresenta uma ocupação inicial baixa e uma curva de crescimento menos acelerada, com uma vacância residual maior que as demais, entre 10% e 20%.

O estudo considera esse cruzamento porque ele apresenta o preço por m² mais caro da cidade e o maior adensamento nos últimos 10 anos. Segundo os dados, após dois anos da entrega do empreendimento, quanto mais perto do eixo, maior a taxa de ocupação dos edifícios. Em contrapartida, quanto mais distante do eixo, maior a taxa de vacância.

Prédios de classes A e B detêm uma performance muito parecida, apresentando velocidade de absorção similar após o lançamento e atingindo uma vacância residual próxima, por volta de 85%. Já os prédios de classe AA, apesar de possuírem uma curva de absorção semelhante, atingem uma ocupação média maior, próxima dos 90%.

Além disso, algumas classes podem ter desempenho melhor, dependendo da região. Prédios AA apresentam melhor performance nas regiões da JK e Vila Olímpia. Edifícios de classe A têm bom desempenho na Faria Lima, próximo aos 100% de ocupação após três anos de sua entrega. Para edifícios de classe B, a região dos Jardins apresenta a curva de absorção mais forte, com prédios desse perfil alcançando um nível de ocupação muito próximo a 100% quatro anos após o lançamento.

“O estudo evidencia que o tempo da construção, a região e o tipo de empreendimento são fatores extremamente importantes na hora de se avaliar o investimento em ativos e projetar o fluxo de caixa dos novos empreendimentos. Uma assessoria especializada e com o conhecimento de mercado da JLL garante que o empreendimento alcançará seu potencial máximo”, afirma Caio Maia, líder da área de Pesquisa e Estratégia da JLL e responsável pelo estudo.