Construction Management as Agent traz eficiência para projetos e obras

A busca por maior controle, previsibilidade e eficiência em projetos de obras está impulsionando a evolução dos modelos de contratação no mercado imobiliário. Para atender a essa necessidade do mercado, a JLL lançou no Brasil o serviço de Construction Management as Agent (CMA), uma abordagem que coloca o cliente no centro das decisões, com mais transparência, governança e potencial de economia.

Diferentemente dos modelos tradicionais, em que uma construtora assume a execução completa da obra por meio de um contrato de empreitada global, o CMA propõe uma lógica aberta e colaborativa, via open book (com valores abertos de custos e margem). Neste novo modelo, a JLL atua como representante do cliente, coordenando todas as etapas do projeto e estruturando a contratação direta de fornecedores e prestadores de serviço. Mais do que transparência, o CMA estrutura um ambiente robusto de governança, no qual processos, decisões e custos são rastreáveis e auditáveis ao longo de todo o ciclo do projeto.

“Não se trata apenas de abrir números, mas de estruturar uma governança completa do projeto. O cliente participa das decisões estratégicas, acompanha as contratações e tem visibilidade total sobre riscos, custos e cronograma”, diz Cesar Mello, diretor na área de Projetos e Obras da JLL no Brasil.

Ele explica que, no modelo tradicional, o cliente contrata uma única construtora responsável por toda a execução, muitas vezes sem visibilidade detalhada dos custos e margens envolvidos. Isso pode gerar distorções, seja pela tentativa de redução de custos em detrimento da qualidade, seja pela incorporação de riscos e margens elevadas no preço final.

No CMA, a obra é segmentada em diferentes pacotes, com processos de concorrência independentes e preços abertos. A JLL lidera essas contratações, recomendando fornecedores com base em critérios técnicos e comerciais, sempre em alinhamento com o cliente. Assim, atua como agente independente, garantindo que todas as decisões atendam aos interesses do cliente, desde a estratégia de compras até a seleção de fornecedores e o acompanhamento da execução.

A estrutura contratual também reforça esse controle: como os contratos são firmados diretamente pelo cliente, há maior clareza sobre responsabilidades, escopo e desempenho de cada fornecedor.

“Criamos um ambiente em que cada real investido pode ser rastreado. Isso eleva o nível de governança e reduz significativamente zonas de ineficiência ou decisões pouco transparentes”, destaca o executivo.

Essa abordagem, segundo Mello, permite maior controle financeiro e ganhos relevantes de eficiência. Estimativas indicam um potencial de economia de 5% a 15%, considerando fatores como otimização de compras, melhor gestão de mão de obra e ausência de bitributação.

Outro diferencial do modelo está na gestão ativa de riscos e no fortalecimento do compliance ao longo da obra. A segmentação das contratações exige maior rigor na verificação técnica, documental e regulatória, papel assumido pela JLL como agente do cliente. Isso inclui desde a validação de fornecedores até o acompanhamento de seguros, licenças e responsabilidades técnicas, como a gestão de ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica).

No caso dos seguros, diferentemente da contratação tradicional, em que a construtora centraliza as apólices, no CMA cada fornecedor é responsável por seus próprios seguros, como responsabilidade civil, riscos de engenharia e cobertura de equipamentos. Paralelamente, recomenda-se que o cliente contrate uma apólice global para a obra, garantindo uma camada adicional de proteção.

Em relação às responsabilidades técnicas, em vez de uma única ART centralizada na construtora, são adotadas as ARTs por equipes, em que cada disciplina da obra (por exemplo, fundações, estruturas, instalações etc) passa a ter sua própria ART, emitida pelos responsáveis técnicos das empresas fornecedoras. Segundo Evelin Gouveia, também diretora de Projetos e Obras da JLL, é um formato um pouco diferente, mas alinhado à política do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e com o mesmo tipo de garantias de obras, de acordo com os padrões e as normas da construção civil.

“A governança também passa por garantir que todos os fornecedores estejam em conformidade, com documentação, seguros e responsabilidades técnicas bem-definidas. Isso reduz riscos e traz mais segurança para o cliente”, afirma a especialista da JLL.

Outro ponto-chave do CMA é a flexibilidade. Sem a rigidez de um contrato único com a construtora, o cliente pode ajustar escopo, materiais ou especificações ao longo da obra, com decisões estruturadas e acompanhadas.

Apesar dos benefícios, o CMA não é indicado para todos os perfis de cliente. Como envolve múltiplas contratações diretas, exige maior maturidade organizacional e capacidade de gestão.

“É um modelo que exige preparo do cliente, especialmente na parte administrativa e financeira para lidar com vários contratos e notas fiscais. Porém, para quem busca controle, transparência e governança, o retorno é muito relevante”, pontua Lucas Carmona, responsável pelo Desenvolvimento de Negócios de Projetos e Obras na JLL.

Com maior exigência por accountability e eficiência nos investimentos, a tendência é que modelos como o CMA ganhem espaço no Brasil, seguindo práticas já consolidadas em mercados internacionais.