Decisões de CAPEX impactam valor dos ativos imobiliários no longo prazo

Um dos principais desafios na gestão de ativos imobiliários é que nem todo investimento gerador de valor é imediatamente visível. Em um mercado cada vez mais sofisticado, decisões tomadas na fase de desenvolvimento ou aquisição podem ter impactos profundos e duradouros na performance financeira dos empreendimentos.

Tradicionalmente, o CAPEX (investimentos de capital) recebe mais atenção por estar associado a entregas tangíveis, como obras e infraestrutura. No entanto, essa priorização, quando orientada apenas pelo curto prazo, pode gerar consequências relevantes ao longo do ciclo de vida do ativo, afirma Murillo Azevedo, diretor da área de Gerenciamento de Propriedades da JLL para a América Latina.

“Decisão de CAPEX é, na prática, uma decisão de OPEX no futuro. Quando esse investimento não é bem priorizado, o custo não desaparece, apenas se desloca e reaparece na operação, pressionando o resultado do ativo ao longo do tempo.”

Estudos do Whole Building Design Guide (WBDG) mostram que cerca de 80% do custo total de um edifício ao longo de sua vida útil estão concentrados na fase operacional (OPEX), enquanto a construção representa uma parcela significativamente menor. Isso reforça a importância de uma análise integrada desde o início.

Quando CAPEX e OPEX são avaliados de forma isolada, há um risco direto sobre o NOI (Net Operating Income), principal indicador de desempenho operacional de um ativo. Um imóvel com operação eficiente tende a apresentar custos recorrentes mais baixos, maior previsibilidade e potencial de capturar um prêmio adicional no aluguel, fatores que impactam diretamente o valuation do imóvel, de acordo com o especialista da JLL.

“Eficiência operacional deixou de ser apenas um tema de gestão predial e passou a ser um componente direto de valor. Um ativo bem planejado e operado não só reduz custos, como também melhora sua atratividade para investidores e ocupantes”, explica Murillo.

Por outro lado, decisões equivocadas de CAPEX podem gerar um efeito silencioso, porém significativo: um OPEX estruturalmente mais alto, que corrói o desempenho financeiro ao longo do tempo e reduz o valor do ativo. Esse impacto nem sempre é evidente no momento da decisão, mas pode se materializar em fases mais avançadas do ciclo do empreendimento.

Análises técnicas e operacionais realizadas ainda nas fases iniciais, seja no desenvolvimento, na aquisição de ativos ou em processos de M&A, são determinantes para mitigar riscos e maximizar resultados.

“Ao longo dos projetos em que atuamos vimos que uma leitura integrada entre CAPEX e OPEX permite antecipar riscos, evitar custos futuros relevantes e melhorar de forma consistente o NOI e o valor dos ativos”, destaca o executivo.

Essa questão é especialmente crítica em aquisições de ativos ou portfólios imobiliários. Decisões mal calibradas, muitas vezes motivadas por restrições de curto prazo ou falta de visão técnica, podem criar uma “herança invisível” que só se revela após o fechamento da transação, segundo o especialista da JLL. Por isso, contar com suporte especializado e uma visão externa qualificada deixa de ser um custo adicional e passa a ser uma estratégia de proteção de valor.

“Mais do que reduzir custos imediatos, o objetivo é garantir a sustentabilidade financeira do ativo ao longo do tempo. É isso que sustenta o desempenho, protege o investimento e potencializa o valor no longo prazo”, conclui Murillo.