Büromarkt: Üppiges Angebot in Genf, Knappheit in Lausanne

Die Zentrumslagen der beiden grössten Westschweizer Büromärkte sind beliebte Unternehmensstandorte mit entsprechend tiefen Leerstandsquoten. Gewachsen sind beide Regionen in Form von Neubauprojekten überwiegend am Stadtrand. Zwar wurden bereits viele der neuen Flächen absorbiert, dennoch stehen dort im Vergleich zu den anderen Marktregionen deutlich mehr Büroflächen leer.

Ein Blick auf die gesamte Schweiz: Per Ende 2022 verringerte sich die Angebotsquote an verfügbaren Flächen in den fünf grössten hiesigen Büromärkten – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – gegenüber dem Vorjahr leicht. Sie sank von 4.7% auf 4.5%. 

Lausanne fällt seit Jahren mit unterdurchschnittlichen Büroleerständen auf. Per Ende 2022 lag die Quote bei 3.5%. Insbesondere im CBD von Lausanne ist die Angebotssituation angespannt; nur 1.5% des Bürobestands respektive 12'000 m² stehen Nachfragern zur Verfügung. An zentralen Lagen sind die Expansionsmöglichkeiten für Unternehmen damit stark begrenzt. Es passt ins Bild, dass die Spitzenmieten dort von CHF 480 pro m²/Jahr auf CHF 500 gestiegen sind.

Ausreichend Raum für Wachstum besteht immerhin im Gebiet Lausanne West/Crissier. Dieser Teilmarkt weist mit 11.8% die höchste Angebotsquote in der Region auf, und mit 39‘000 m² Flächen auch mehr als die Hälfte aller verfügbaren Büros in der Region Lausanne. Die hohen Leerstände in diesem Teilmarkt sind im Wesentlichen ein Resultat der anhaltenden Bautätigkeit, so wurden zwischen 2020 und 2022 in Lausanne West/Crissier über 100‘000 m² neue Büroflächen fertiggestellt, der Bestand vergrösserte sich in nur drei Jahren um 46%. Zu den Projekten zählen beispielsweise Millenium (42‘000 m²), Square One (27‘700 m²) oder mehrere Gebäude der Parc du Simplon Überbauung (13‘000 m²). Eine weitere Etappe davon wird dieses Jahr bezugsbereit sein.

Die höheren Leerstände in Lausanne West/Crissier sollten allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Neubauflächen durchaus auf eine rege Nachfrage stossen. Aufgrund der beachtlichen Volumina dauert die Absorption allerdings etwas länger. Der Anstieg der Angebotsquote zwischen Ende 2018 und Ende 2022 von 7.7% auf 11.8% erscheint in diesem Kontext wenig überraschend. Da in diesem Gebiet weiterhin gebaut wird, ist davon auszugehen, dass die Angebotsquote bis auf Weiteres erhöht bleibt. 

Neben den Projekten in Lausanne West/Crissier ist zweifellos auch der 2004 gegründete Innovationspark Campus Biopôle in Epalinges – rund fünf Kilometer nördlich von Lausanne – erwähnenswert. Der Park vergrösserte sich seit 2015 um 72'000 m². Im vergangenen Jahr siedelte dort Roche Diagnostics seine Verkaufsorganisation für die Romandie an. Ebenfalls vor Ort sind der Konzern Ferring Pharmaceuticals, die Biotech-Unternehmen Ichnos Sciences und ADC Therapeutics sowie die beiden Krankenversicherer CSS und Groupe Mutuel.

Die Region Genf verzeichnete zum Jahresende mit einer Angebotsquote von 6.0% überdurchschnittlich viel freie Büroflächen, zumindest im nationalen Vergleich. Gemäss letzten Messungen erhöhte sich das Angebot im ersten Quartal 2023 noch leicht. International betrachtet ist der Genfer Büroleerstand allerdings moderat, weisen doch beispielsweise Mailand mit 11.6%, Stockholm mit 11.1%, Madrid mit 9.3%, Frankfurt mit 9.0%, London mit 8.9% oder Paris mit 7.9% deutlich höhere Leerstandsquoten auf.

Die Marktsituation divergiert innerhalb der Region Genf allerdings stark. Im Genfer CBD stehen lediglich 2.3% der Büroflächen frei. Die Nachfrage nach Standorten im Zentrum ist auch in Genf seit Jahren robust. Neue Produkte, wie beispielsweise das «Hôtel de Banques», stossen auf Anklang. Anspruchsvoller verhält es sich in peripher gelegenen Gebieten wie beispielsweise rund um den Flughafen. Zwar können auch dort Vermietungen realisiert werden, allerdings liegt die Angebotsquote seit 2018 über zehn Prozent und ist seither stets angestiegen auf zuletzt 19.4%.

Die für Schweizer Verhältnisse überdurchschnittliche Angebotsmenge in Genf ist ebenfalls eine Folge der Bauaktivitäten. 2019 bis 2022 wurden über 300‘000 m² Büroflächen frisch erstellt, darunter Grossprojekte wie Stellar 32, Pont Rouge, Quartet, Espace Tourbillon oder Quartier de l’Etang von namhaften institutionellen Investoren wie beispielsweise Swisscanto, Swiss Prime Site, La Foncière, SBB usw. Das verfügbare Büroangebot in der Region Genf erhöhte sich seit 2019 allerdings um nur 24'600 m², was bedeutet, dass viele der kürzlich gebauten Flächen rasch absorbiert werden konnten.

Die Genfersee-Region blickt auf ein überdurchschnittliches Beschäftigungswachstum zurück. Zwischen den ersten Quartalen 2020 und 2023 wurden 48‘250 zusätzliche Vollzeitäquivalente gezählt. Dies entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 2.0% (Schweiz: 1.7%). Gemäss den letzten Prognosen der KOF Konjunkturforschungsstelle und von BAK Economics dürfte sich das Beschäftigtenwachstum 2023 und 2024 zwar verlangsamen, aber positiv bleiben. Mehr Beschäftigte bedeutet heutzutage allerdings nicht mehr automatisch, dass sich das Wachstum linear auf zusätzliche Büroarbeitsplätze übertragen lässt.

Bisher zeigt sich, dass moderne, flexibel nutzbare Flächen an gut erreichbaren Standorten im Markt auf Anklang stossen, insbesondere wenn sie den gestiegenen Nachhaltigkeitsansprüchen an Bürogebäude gerecht werden. Unternehmen sind umzugswillig, wenn sie ihren Angestellten mehr bieten können, zumal aktuell viele versuchen, das Personal wieder regelmässiger ins Büro zu bewegen.

Die Anschlussfrage, was mit verlassenen, älteren Büros an ungünstigeren Standorten passieren wird, dürfte schwieriger zu beantworten sein. Ob sich dort Investitionen rentabilisieren lassen, ist sehr objektspezifisch und hängt von den jeweiligen Marktverhältnissen und Bauvorschriften ab. An Innenstadtlagen ist das Potenzial oft höher, aber gerade dort ist der Handlungsdruck aufgrund der konstant stabilen Büronachfrage gering.