不動產價值再升級：企業領袖如何運用企業不動產驅動商業價值

在當今市場中能持續脫穎而出的企業，早已將「變革能力」內化為組織的核心競爭力。落實到實務層面，這代表企業必須具備更高的營運彈性，並不斷尋找新的競爭優勢來源。

而這些領先企業所成功打造的關鍵優勢——甚至帶來可觀財務回報的關鍵——往往來自一個看似不那麼顯眼的地方：企業所擁有與使用的建築與空間。

擺在企業領導人面前的關鍵問題是：在充滿不確定性與突發變化的環境下，企業該如何確實落實既定策略？

第一步，是思維上的轉變。企業已不再只是把不動產視為資產負債表上的成本或項目，而是重新定位為一項可主動運用、具策略性的管理工具，用以創造長期且可持續的價值。

接著，企業採取「持續優化、隨時進化」的管理模式，確保不動產資產的配置與運用，能不斷放大競爭優勢，真正支撐企業成長。

1. 以不動產資產作為品牌的核心展現，強化人才招募與留任
透過空間傳遞品牌價值，強化人才招募與留任力道。

2. 跳脫傳統核心商業區（CBD）的思維，發掘成長與投資機會
不再侷限於既有核心商業區布局，從更全面的市場視角尋找具潛力的區位與投資標的。

3. 以一致且整合的策略導入 AI，實現更優化的不動產成果
將人工智慧納入不動產決策流程，全面提升管理與投資成效。

4. 整合韌性與減碳策略，打造永續的長期價值與競爭優勢
透過提升資產韌性並推動減碳行動，強化不動產在長期營運與投資上的抗風險能力。

幾乎所有在企業內部工作的員工，或與企業往來的客戶與合作夥伴，都會持續且頻繁地接觸到企業的不動產空間。

這些空間，實際上形塑了客戶、員工、股東及各利害關係人，對企業的第一印象與長期觀感。

許多具前瞻視野的企業已意識到，若僅將「不動產」視為資產負債表上的靜態資產，將大幅低估其真正潛力。當不動產被正確運用時，企業的建築、辦公室及各類工作場所，不僅能推動組織文化的升級，更能激發並釋放每一位走進其中的人才潛能。

傳統上，企業多半期待員工去適應既有的工作空間；然而，能成功建立人才優勢的企業已清楚意識到，工作場域的樣貌正在改變，員工與企業之間的關係也隨之轉型。

為了在當前激烈的人才競逐中勝出，企業正反轉既有思維，從「以員工為中心」出發，深入理解員工需求，並打造具吸引力的「目的地型」工作空間。

透過這樣的做法，不動產資產不再只是營運設施，而成為品牌溝通的重要管道。辦公室、實驗室與製造基地，被視為展現企業文化、體現對員工深度理解，以及建立公平互信關係的具體場域。

在實務上，許多企業透過結合核心據點與衛星據點的布局策略，為員工提供前所未有的工作彈性與工作生活平衡。

當員工走進這些空間，所感受到的是經過縝密設計的整體體驗。例如，有些領導企業將傳統的空間設計思維，結合心理學與社會學的專業洞察，更深入理解空間如何影響員工行為與工作表現。

根據我們最新的《全球企業不動產趨勢報告》，全球有 67% 的員工重視位於充滿活力地段的工作場所，而「工作與生活平衡」以 65% 的比例，已超越薪資，成為留才的首要關鍵因素。研究亦顯示，當員工認為工作場所「值得通勤」時，其投入度、支持度與配合度皆顯著提升。

即使在市場環境充滿挑戰之際，策略性不動產投資仍被證實是企業最具韌性的成長槓桿之一。

當企業為團隊導入合適的 AI 工具後，便能有效整合並活化數據，進而做出更精準、更具前瞻性的企業不動產決策。

舉例來說，AI 可協助企業辨識建築本體、租約條件或營運模式中的低效率環節。有了這些關鍵洞察，企業便能以更高度數據導向的方式，進一步優化與調整以下面向：

整體而言，這些作法正於企業最需要穩健回報的關鍵時刻，持續創造可觀的長期投資報酬。

同時，透過數據取得更深入洞察的能力，也正協助企業打造員工愈來愈期待的「從街道到座位（street-to-seat）」整體體驗。

所謂「street-to-seat」，不再只聚焦於辦公室、實驗室或倉儲四面牆內的工作體驗，而是從更宏觀的角度出發，全面思考員工在公共空間與工作場所之間，端到端、無縫銜接的整體使用歷程。

舉例而言，企業可能會選擇在市中心的複合式開發案中設立總部據點。這不僅能為員工提供視野開闊、設備完善的現代化工作空間，同時也讓員工可即時享有超市、健康與運動設施，以及充滿活力的社交場域。

要為這些體驗選擇最合適的區位、設計真正有感的使用旅程，並在兼顧成本效益的前提下落實，企業必須分析大量且多元的數據。這些數據包括員工偏好、行為模式，以及更宏觀的都市化資料，例如人們如何在城市中移動與互動。

AI 正是協助企業整合這些異質資料、並將其轉化為可執行洞察的關鍵工具，進一步強化以數據為基礎的決策品質。

在今年預期將有高達 1.5 兆美元 的商用不動產貸款到期之際，現在正是企業做出更聰明的商用不動產決策、並更有效管理資本配置的關鍵時點。

AI 已為商用不動產帶來正向且具顛覆性的改變，例如透過機器學習預測並預防建築維護問題。然而，若讓技術變化的速度超前於整體策略，反而可能產生風險。

根據我們最新的《全球不動產科技調查》，雖然有 87% 的企業因應 AI 發展而提高不動產科技相關預算，但仍有超過 60% 的企業尚未準備好，將 AI 應用從測試性專案擴展至全面導入。若採取零散、片段式的做法，將大幅限制這些強大技術所能創造的價值與影響力。

事實上，企業的建築每天都在產生（或具備產生）數以百萬計的高價值數據點，涵蓋人員如何使用空間、移動行為模式、能源使用狀況，以及影響生產力的各項關鍵因素。

透過一致且具前瞻性的 AI 策略，企業便能整合並解析這些數據，轉化為可實際運用、具決策價值的洞察，協助管理者精準判斷應優先投入改善的領域。

善用 AI 創造競爭優勢時，最大的前提在於資料品質是否到位。不完整或品質不佳的資料，將直接扭曲 AI 的分析結果，嚴重時甚至可能產生偏誤，影響決策判斷。

若要真正發揮 AI 的最大價值，企業必須先建立一套完整、即時、一致且正確的資料基礎。

我們能協助企業在無需進行冗長且高成本的系統汰換下，快速完成資料整備，為 AI 應用做好準備。作為策略夥伴，我們也能協助您理解如何導入 AI，並在實務上發揮最大效益。

想進一步探索如何在商用不動產策略中善用 AI？歡迎深入了解我們的 AI 專題解析。

若希望不動產資產能長期保值，並為未來做好準備，企業可從兩個核心方向思考永續策略：

1. 降低碳足跡
2. 打造更具韌性的資產

這兩項策略相互配合，有助於在長期內有效保護投資價值。由 Economist Impact 發布、並獲仲量聯行支持的研究《Radical retrofit》，提出六項大膽且具高度可行性的作法，協助不動產因應未來、邁向更具韌性的發展。

韌性

最具前瞻性的規劃，並不僅止於滿足當前需求，而是進一步思考投資如何協助企業因應未來各種挑戰——無論是實質或非實質的風險。

其中關鍵之一，在於評估建築對洪水、野火或極端風暴等氣候事件的脆弱程度。買方與承租方已開始避開氣候風險較高的地點，轉而選擇在設計與區位上，更能因應極端天候的建築與環境。

歸根究柢，這一切都與成本密切相關。

在氣候事件日益頻繁的影響下，建築保險費用的漲幅，已遠高於過去每年 2–3% 的傳統水準，直接侵蝕獲利並壓低資產價值，使「氣候防護能力」成為不動產投資決策中不可忽視的關鍵因素。

減碳

聚焦於減碳行動，例如提升能源使用效率，往往能在相對短的時間內，帶來顯著成效。

舉例而言，倫敦一處工作空間透過仲量聯行的智慧建築平台，在短短五個月內將用電量降低 31%，每月減少 13.8 噸 二氧化碳排放，並創造超過 15,000 美元 的月度成本節省。

邁向更高效率的營運模式，對不動產決策者而言，是一項極具潛力的轉型機會。尤其是在全球最成熟的城市中，有高達 90% 的建築屋齡超過 10 年，已無法符合現行的能源效率標準，更突顯升級與轉型的迫切性。

當企業能將建築與空間策略，緊密連結到整體營運與商業目標時，便能在空間配置上做出更明智的選擇，把資源投資在真正關鍵的項目，甚至在租約談判中取得更有利的條件。

這也意味著，企業必須以更具策略性與目的性的方式來看待不動產決策。那些已開始將建築視為策略工具，而非單純成本或資產項目的企業，正實際感受到顯著的營運與競爭優勢。

在未來 12 個月 內，高品質辦公空間將愈加稀缺，成本也勢必持續攀升。無論您是正在尋找新據點的企業，或是需要做出關鍵布局的資產持有者，延後行動都可能帶來實質影響——包括更高的取得成本、更少理想選項，以及一旦錯過便難以回頭的關鍵機會。

因此，關鍵在於及早行動，而非觀望等待，在市場競爭進一步加劇之前搶得先機。

對於願意現在就採取行動的企業而言，不動產資產不只是營運支援角色，更能成為驅動成長、拉開與競爭對手差距的關鍵利器。

Illuminations 洞察系列，聚焦建築與周邊空間的創新應用，揭示它們如何協助企業回應並解決當前最重要的商業挑戰。