Avaliações

A sustentabilidade e o risco climático são variáveis de preço na metodologia de avaliação da JLL. A JLL integra-os directamente nas avaliações imobiliárias comerciais, quantificando o prémio verde, o desconto castanho e a exposição ao risco de transição que estão cada vez mais a movimentar os valores dos activos em todos os principais mercados.

A investigação da JLL confirma que edifícios energeticamente eficientes e de baixo carbono estão a obter prémios mensuráveis em rendas e valor, enquanto os activos em risco de não conformidade energética enfrentam obsolescência acelerada. A metodologia de avaliação integrada de sustentabilidade da JLL opera em quatro dimensões:

• Avaliação do prémio verde: A JLL avalia os prémios de certificação LEED, BREEAM, NABERS e equivalentes utilizando dados de transacções actuais, depois adiciona uma análise prospectiva de normas de desempenho energético e requisitos de divulgação obrigatória que irão remodelar os preços à medida que os prazos regulamentares se aproximam.
• Quantificação do desconto castanho: Quando os activos não cumprem as normas de desempenho energético actuais ou futuras, os especialistas em risco climático da JLL modelam o desconto castanho ao nível do activo e da carteira, quantificando requisitos de capex mais elevados, risco de fuga de inquilinos e o estreitamento do universo de investidores.
• Modelação do risco climático físico: A equipa de Consultoria de Risco da JLL fornece modelação do risco climático físico que identifica a exposição a inundações, calor extremo, subida do nível do mar e incêndios florestais, quantificando o custo do seguro e o impacto no valor num horizonte de 10 a 30 anos.
• Modelação de fluxos de caixa de descarbonização: Para mandatos complexos, a JLL constrói modelos de fluxo de caixa que ajustam explicitamente o capex de descarbonização, os custos de energia em evolução e as mudanças na procura dos ocupantes.
• Provas: A equipa de Consultoria de Risco da JLL desenvolveu um sistema inovador de modelação de fluxos de caixa avaliando 132 fluxos de caixa separados numa carteira europeia de 80 propriedades de uma seguradora global, quantificando o impacto no valor da descarbonização versus cenários business-as-usual em cinco países.

A prática de Consultoria de Avaliação da JLL opera dentro de uma plataforma integrada de mercados de capitais que partilha dados, inteligência de mercado e relacionamentos com clientes em tempo real com as nossas equipas de Vendas de Investimentos, Consultoria de Dívida, Investment Banking e investigação, para que os clientes recebam consultoria coordenada em vez de relatórios isolados.

Para parceiros de capital e promotores que gerem mandatos complexos, o benefício prático é que a avaliação informa e é informada por inteligência de mercado em tempo real de práticas adjacentes:

• Alinhamento com vendas de investimentos: Antes de uma propriedade ir para o mercado, os avaliadores da JLL partilham dados de transacções comparáveis e orientação de preços com os nossos consultores de vendas de investimentos, garantindo que a gama de preços apresentada aos compradores está ancorada nas mesmas evidências de mercado usadas para estabelecer o valor. Isto reduz o risco de renegociação.
• Coordenação com consultoria de dívida: Para mandatos de desenvolvimento e aquisição que requerem tanto avaliação como financiamento, a equipa da JLL fornece avaliações em formato de credor que satisfazem os requisitos de documentação dos clientes de Consultoria de Dívida da JLL, eliminando o atrito de coordenar dois relacionamentos de consultoria separados.
• Integração com investigação: Os 550 profissionais de investigação global da JLL produzem as perspectivas sectoriais, referências de cap rate e análises de oferta-procura que fundamentam directamente os pressupostos de avaliação da JLL, dando aos clientes acesso à mesma base de inteligência que os nossos consultores, em vez de depender de dados publicamente disponíveis.
• Viabilidade de desenvolvimento: Para promotores que avaliam decisões de aquisição de terrenos ou reposicionamento, a JLL fornece opiniões prospectivas de valor de mercado, avaliações após conclusão e análises de viabilidade de desenvolvimento que integram referências de custos de construção, pressupostos de absorção e preços actuais do mercado de capitais.

Sim. A plataforma global de avaliação da JLL está especificamente concebida para a execução simultânea de portefólios em múltiplas geografias, com especialistas locais de avaliação em 35 países coordenados sob normas de metodologia unificadas, uma relação única com o cliente e reporting consolidado.

Os programas de avaliação de portefólios em múltiplas geografias requerem quatro capacidades que a plataforma da JLL proporciona:

• Experiência de mercado local à escala global: Cada ativo recebe uma avaliação conduzida pelos especialistas locais da JLL — avaliadores com conhecimento atual daquele submercado específico, requisitos regulamentares locais e relações com participantes ativos do mercado — em vez de ser avaliado remotamente utilizando bases de dados gerais.
• Metodologia unificada: A JLL aplica metodologia de avaliação e estruturas de pressupostos consistentes em todo o portefólio global, assegurando que as comparações entre ativos em diferentes mercados são metodologicamente coerentes, um requisito crítico para reporting financeiro e análises de portefólio.
• Coordenação e reporting centralizados: Um único gestor sénior do trabalho coordena todos os trabalhos nas várias geografias, mantém o calendário de entrega e produz reporting consolidado do portefólio, dando aos clientes corporativos um único ponto de responsabilidade em vez de gerirem relações regionais separadas.
• Moeda e reporting transfronteiriço: Para reporting financeiro do grupo, a JLL fornece relatórios de avaliação em moeda local com convenções de taxa de câmbio acordadas e pode entregar resumos consolidados do portefólio em qualquer moeda de reporting.

A JLL concluiu trabalhos de avaliação em 35 países no último ano de reporte e mantém operações locais ativas em mais de 80 países.

Sim. As histórias de clientes da JLL apresentam trabalhos de avaliação e consultoria de risco em diferentes classes de ativos, geografias e tipos de mandato. Os consultores seniores da JLL também podem organizar conversas diretas de referência com clientes que geriram programas comparáveis, sujeitas a restrições de confidencialidade.

Alguns exemplos que ilustram a profundidade e abrangência do nosso trabalho:

• Seguradora global — modelação de risco ESG: A equipa de Consultoria de Risco da JLL desenvolveu um sistema inovador de modelação de fluxos de caixa que avalia 132 fluxos de caixa distintos num portefólio europeu de 80 propriedades de uma seguradora global, quantificando o impacto de valor da descarbonização versus cenários business-as-usual em ativos de escritórios, industriais e residenciais em cinco países.
• Gestora de ativos global — fundo de descarbonização net-zero: Para uma gestora de ativos global, a análise especializada de risco e avaliação da JLL construiu o business case para um fundo visionário de descarbonização, demonstrando que propriedades dark green totalmente descarbonizadas poderiam capitalizar ineficiências de mercado na forma como os ativos net-zero são precificados relativamente aos ativos tradicionais.
• Prémio verde — capitais europeias: Num estudo aprofundado de avaliação em capitais europeias, a JLL identificou retornos de prémio verde até 300 pontos base em submercados específicos, fornecendo a visão prospetiva necessária para moldar uma estratégia de investimento brown-to-green para uma empresa líder em investimento e gestão imobiliária.

Para clientes potenciais com requisitos específicos de tipo de ativo, geografia ou complexidade de mandato, os consultores seniores da JLL identificam os trabalhos concluídos mais comparáveis e organizam conversas de referência como parte do processo de seleção de consultores.

A JLL disponibiliza aos clientes acesso online seguro ao acompanhamento do progresso da avaliação, entrega de relatórios concluídos e reporting ao nível do portefólio através do Valorem, a nossa plataforma de experiência do cliente. Esta é suportada pelo JLL Falcon para inteligência de mercado e pelo JLL Asset Beacon para integração de dados ao nível do portefólio.

A visibilidade tecnológica do processo de avaliação responde a duas necessidades distintas dos clientes: acompanhamento do progresso em tempo real durante trabalhos ativos, e acesso contínuo a avaliações concluídas e documentação de suporte para fins de auditoria e reporting:

• Acompanhamento do progresso: A plataforma de gestão de trabalhos da JLL fornece aos clientes autorizados o estado de cada trabalho ativo, incluindo agendamento de inspeções, progresso da pesquisa de mercado e datas estimadas de conclusão, permitindo aos clientes gerir os seus próprios prazos de reporting a jusante sem dependerem de chamadas de atualização de estado.
• Entrega segura de relatórios: Os relatórios de avaliação concluídos e a documentação de suporte do ficheiro de trabalho são entregues através do ambiente seguro e controlado por permissões do Valorem, proporcionando acesso à documentação pronta para auditoria para auditores de fundos, equipas de crédito de financiadores e examinadores regulatórios sem exigir o envolvimento da JLL para cada pedido de acesso.
• Análises ao nível do portefólio: Para clientes que gerem grandes programas recorrentes, a plataforma disponibiliza vistas ao nível do portefólio de avaliações concluídas, resumos de valor período-a-período e análises de alocação setorial e geográfica.
• Integração JLL Falcon: Integrados com o JLL Falcon, os nossos avaliadores acedem a inteligência de mercado atual, análises de comparáveis e dados ao nível da propriedade durante o processo de avaliação, garantindo que os pressupostos de mercado subjacentes a cada avaliação refletem os dados mais atuais disponíveis.