Wiosenne przebudzenie na polskim rynku inwestycyjnym

Ostatnim razem barierę jednego miliarda euro w pierwszym kwartale roku pokonano w 2022 r. Warto jednak pamiętać, że tegoroczne otwarcie osiągnięto w warunkach nieporównywalnie wyższych kosztów finansowania niż te sprzed czterech lat. Rezultat ten potwierdza kontynuację wzrostowego trendu aktywności inwestycyjnej, obserwowanego konsekwentnie od 2023 roku.

W porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku, wzrost inwestycji odnotowano we wszystkich sektorach. Na rynku magazynowym wolumen transakcji w tym czasie wyniósł niemal 450 mln euro. Znaczący wkład w ten wynik miały transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego (sale & leaseback). Zespół JLL ugruntował swoją pozycję wiodącego doradcy w tym sektorze, uczestnicząc w największej transakcji pierwszego kwartału – akwizycji portfela pięciu kompleksów logistycznych przez amerykański fundusz W.P. Carey od Grupy Raben za około 170 mln euro.

– W pierwszym kwartale bieżącego roku sektor magazynowo-logistyczny cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy koncentrowali się na aktywach z długimi umowami najmu. Kolejne duże transakcje w tym segmencie spodziewane są jeszcze w pierwszym półroczu 2026 r. Na horyzoncie widać również finalizację znaczących transakcji ze wszystkich pozostałych sektorów, co potwierdza rosnące zaufanie dużych, instytucjonalnych graczy do polskiego rynku – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Logistics Investment, JLL.

Warto zauważyć, że transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności również poza sektorem magazynowym. Największą umową pierwszego kwartału w segmencie handlowym była sprzedaż ośmiu hipermarketów Auchan, które zostały przejęte przez węgierskiego inwestora Adventum. Dotychczasowy właściciel pozostanie najemcą w tych obiektach przez następne 15 lat. Jest to jedna z największych transakcji handlowych tego typu w historii.

W sektorze biurowym aktywność obejmowała przede wszystkim transakcje dotyczące pojedynczych aktywów średniej i mniejszej wielkości, uzupełniona kilkoma większymi transakcjami. Inwestorzy nadal skupieni są głównie na Warszawie, choć akwizycje miały miejsce również na rynkach regionalnych, zazwyczaj z inicjatywy inwestorów poszukujących atrakcyjnych cenowo aktywów.

W strukturze kapitału dominują gracze ze Stanów Zjednoczonych oraz regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) - dobrym przykładem tego trendu było transakcja dotycząca kompleksu biurowego Royal Wilanów, który został sprzedany za ponad 100 mln euro czeskiemu funduszowi WOOD & Company. Warto jednak podkreślić, że polscy inwestorzy (tacy jak deweloperzy, inwestorzy prywatni oraz instytucje nabywające nieruchomości na własny użytek) cały czas pozostają aktywni, koncentrując się głównie na transakcjach o mniejszej skali.

Jeśli chodzi o niepewności związane z sytuacją na Bliskim Wschodzie, formułowanie jakichkolwiek długofalowych prognoz nie jest jeszcze na razie możliwe. Eksperci JLL są jednak przekonani, że poważniejsze zawirowania mogą ominąć Polskę. – Z jednej strony obecna sytuacja może opóźnić spodziewane obniżki stóp procentowych w strefie euro, ograniczając możliwości obniżenia kosztów kapitałowych. Z drugiej strony część kapitału, który wcześniej był kierowany na Bliski Wschód, może zostać przeniesiona do Europy, w tym do krajów rejonu CEE. Chociaż na tym etapie tendencje te pozostają niepewne, obecne wskaźniki na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na silną dynamikę i zapowiadają aktywny rok dla tej branży – mówi Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets Poland, JLL.