Stabilny wzrost i dojrzewanie branży

Mateusz Bonca, CEO

Polska od lat znajduje się w ogonie Europy, jeśli chodzi o dostępność mieszkań. Według badań Eurostatu i JLL, w naszym kraju aż 34% z nas mieszka w warunkach przeludnienia - to aż dwa razy więcej, niż wynosi unijna średnia (17%). Podstawowym powodem jest luka czynszowa - dotyka ona osoby, które zarabiają zbyt dużo, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne, i jednocześnie zbyt mało, aby mieć zdolność kredytową. Według różnych szacunków, luka czynszowa dotyczy nawet 27-30% społeczeństwa.

Mechanizmem, który mógłby być skutecznym rozwiązaniem tego problemu, jest tzw. Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty. W dużym uproszczeniu, zakłada on budowanie przez Skarb Państwa mieszkań na wynajem, których lokatorzy ponoszą koszty operacyjne i koszt odsetek, czyli obsługi zaciągniętego na budowę kredytu. Jego nominalna wartość byłaby rolowana w nieskończoność, czyli wieczyście (tzw. konsola). Dzięki temu czynsz w takich lokalach mógłby być nawet o 40% niższy od stawek rynkowych. Mieszkania zrealizowane w ramach MFW byłyby dostępne dla ponad 70% polskich gospodarstw domowych przy założeniu, że wydatki na cele mieszkaniowe nie powinny przekraczać 40% ich rozporządzalnego dochodu.

Realizacja takiego programu wymagałaby wieloletniej konsekwencji politycznej. A jego sukces to także stabilne i znaczne zamówienia publiczne dla deweloperów i wykonawców, stanowiące jednocześnie dodatkową formę stabilizacji całego sektora mieszkaniowego.

Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor

Obecnie w ofercie sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce znajduje się 60,3 tys. lokali, co jest historycznym rekordem. W III kwartale br. deweloperzy sprzedali „tylko” 11 tysięcy mieszkań. Warto jednak zauważyć, że aktualna sprzedaż jest na podobnym poziomie, co w latach 2013-14. Podobnie jak dziś, nie obowiązywały wtedy żadne rządowe programy pomocowe. Tu jednak podobieństwa się kończą - WIBOR wynosił wówczas około 2,7 proc. (dziś jest to 4,3 proc.), a wojna za naszą wschodnią granicą wydawała się czymś całkowicie nieprawdopodobnym. Dlatego też daleki jestem od opinii, że popyt na mieszkania od deweloperów jest dziś niski. W dodatku w kolejnych kwartałach spadające stopy procentowe i rosnąca zdolność kredytowa będą skłaniać kupujących do większej aktywności – pierwsze efekty tego powinniśmy zobaczyć już w ostatnim kwartale bieżącego roku.

W dłuższej perspektywie, istotnym impulsem popytowym może być wejście w życie nowego unijnego systemu handlu emisjami dwutlenku węgla, czyli ETS2. Ma on radykalnie podnieść koszty ogrzewania budynków, zwłaszcza tych o najniższej efektywności energetycznej. Właściciele takich mieszkań będą najpewniej je sprzedawać, by uniknąć wyższych rachunków za ciepło czy w ogóle szybkiej utraty wartości takich lokali. Nowego dachu nad głową mogą oni szukać na rynku pierwotnym.

Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments

Konsolidacja rynku deweloperskiego w Polsce jest złożonym procesem, napędzanym przez szereg czynników ekonomicznych i strukturalnych. Główne przyczyny tego zjawiska obejmują problemy sukcesyjne, niedobór nowych gruntów, chęć rozszerzenia działalności na nowe rynki, dążenie do zwiększenia skali działalności, wejście na rynek najmu instytucjonalnego, postępującą profesjonalizację rynku oraz zmieniający się charakter projektów deweloperskich.

Problemy sukcesyjne stanowią poważne wyzwanie dla ciągłości działania wielu firm deweloperskich. Rozwój rynku deweloperskiego bierze swój początek w latach 90-tych, co oznacza, że większość z nich powinna już wykazywać symptomy sukcesji. Według analizy JLL, spośród 200 czołowych firm deweloperskich, tylko 44 z nich ma właścicieli zagranicznych lub instytucjonalnych. Wśród firm z polskim kapitałem 48 firm jest kierowanych przez osoby w wieku sięgającym 60 lat, a 26 przez właścicieli powyżej 60. roku życia, w tym wielu 70-latków. Te statystyki wskazują na pilną potrzebę planowania sukcesji w branży deweloperskiej.

Ograniczona dostępność atrakcyjnych terenów pod zabudowę, szczególnie w dużych miastach, zmusza deweloperów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Fuzje i przyjęcia umożliwiają większym firmom nabywanie mniejszych podmiotów wraz z ich bankami ziemi, co pozwala na realizację większej skali projektów. Wzrost liczby projektów miastotwórczych i wielofunkcyjnych wymaga większych zasobów finansowych i organizacyjnych, co faworyzuje większe podmioty lub zmusza mniejsze firmy do łączenia sił.

Firmy deweloperskie dążą do dywersyfikacji geograficznej swoich inwestycji. Przejęcie lokalnego dewelopera często stanowi najszybszą i najbardziej efektywną metodę wejścia na nowy rynek, zapewniając dostęp do lokalnej wiedzy i zasobów.

Rosnące zainteresowanie sektorem PRS (Private Rented Sector) skłania niektóre firmy do przejmowania deweloperów w celu szybkiego zbudowania portfela nieruchomości na wynajem. Przykładem jest zakup Vantage Development przez niemiecką firmę TAG Immobilien, co umożliwiło inwestorowi na szybkie wejście na polski rynek najmu instytucjonalnego.

Rynek będzie się dalej profesjonalizował, a większe firmy będą zwiększać swój udział. To naturalnie prowadzi do konsolidacji, gdyż większe podmioty są lepiej przygotowane do sprostania rosnącym wymaganiom rynku.

Patrick Pospiech, Director, Living Investments

W ciągu ostatniej dekady rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwijał się niezwykle dynamicznie. Jeszcze w 2015 roku zasoby tego sektora liczyły zaledwie kilkaset lokali, podczas gdy dziś ich liczba przekracza 28 tysięcy. Tempo wzrostu zostało jednak spowolnione przez nieprzewidziane wydarzenia, takie jak pandemia, konflikt zbrojny za naszą wschodnią granicą czy gwałtowny wzrost inflacji, które znacząco wpłynęły na koszty finansowania i decyzje inwestorów. Szacujemy, że do końca dekady oferta na rynku instytucjonalnym przekroczy 50 tysięcy mieszkań. Dalszemu rozwojowi tego segmentu sprzyjają solidne fundamenty rynkowe: jeden z najwyższych wskaźników wzrostu gospodarczego w Europie, rosnące dochody Polaków oraz spadające koszty finansowania, które podnoszą rentowność nowych projektów. Potwierdzeniem siły popytu jest niemal pełne wynajęcie istniejących inwestycji. Mimo że stawki czynszu rosną, najem wciąż jest często korzystniejszy finansowo niż spłata raty kredytu hipotecznego za podobne mieszkanie. Dla inwestorów instytucjonalnych to bardzo obiecujące sygnały. Jeśli koszty finansowania będą dalej spadać, a sytuacja geopolityczna ustabilizuje się – co jest kluczowe zwłaszcza dla kapitału spoza Europy – polski rynek najmu instytucjonalnego powinien utrzymać wysokie tempo rozwoju.