Rynek mieszkaniowy w Polsce

Ostatnie trzy miesiące ubiegłego roku przyniosły ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym, wzrosła sprzedaż ale także dostępna oferta, która dziś jest na rekordowym poziomie. IV kwartał to także okres „przyzwyczajania się” uczestników rynku do „jawności cen”. Z jednej strony Klienci odczuli wręcz wzrost zróżnicowanej cenowo oferty, z drugiej deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, gdyż zaczęło do nich płynąć mniej zapytań o mieszkania. Eksperci firmy doradczej JLL oraz portalu RynekPierwotny.pl podsumowują ostatnie miesiące 2025 r. na krajowym rynku mieszkaniowym.

Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł na polskim rynku mieszkaniowym ożywienie, ale jednocześnie pogłębił podział na dwie grupy miast o odmiennej dynamice. Choć dane o sprzedaży wskazują na wzrost, wzrosła także liczba mieszkań wprowadzonych na rynek a co za tym idzie dostępna oferta. Powiększyła się także pula mieszkań gotowych, czyli takich, których budowa już się zakończyła, ale nadal pozostają one w ofercie. Zgodnie z danymi JLL ich liczba na siedmiu największych rynkach wzrosła w ciągu kwartału o 46%, przekraczając 14,0 tys., co stanowi około 20% całej oferty.

– Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest konsekwencją decyzji podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 roku. Wprowadzili oni wtedy do sprzedaży znaczącą liczbę nowych inwestycji, reagując na popyt generowany przez program „Bezpieczny Kredyt 2%” i przygotowując się na jego następcę, czyli „Mieszkanie na Start”. Obecnie budowa tych inwestycji dobiegła końca, jednak spowolnienie sprzedaży widoczne od I kwartału 2024 r. sprawiło, że pewna część z tych lokali nadal pozostaje w ofercie deweloperów – tłumaczy Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. – Polityka podażowa deweloperów na przestrzeni ostatnich dwóch lat nie miała jednego, prostego wytłumaczenia, a była wynikiem zróżnicowanych strategii i uwarunkowań. Część firm uruchamiała nowe projekty, licząc na wprowadzenie kolejnego rządowego programu stymulującego popyt. Z kolei duże podmioty, dążąc do utrzymania ogólnego wolumenu sprzedaży, zwiększały liczbę oferowanych mieszkań, aby zrekompensować spadek transakcji w ramach pojedynczych inwestycji. Inni deweloperzy liczyli na szybkie obniżki stóp procentowych pod koniec minionego roku, które miały przyspieszyć sprzedaż gotowych już lokali. Wreszcie, dla pewnej grupy podmiotów rozpoczęcie budowy było po prostu koniecznością finansową, podyktowaną zobowiązaniami kredytowymi zaciągniętymi na zakup gruntu – dodaje Aleksandra Gawrońska.

Analizując wynik IV kwartału 2025 r. należy podkreślić lepszy wynik sprzedaży. W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż w badaniach JLL wzrosła na siedmiu największych rynkach o prawie 15%. Roczna sprzedaż na poziomie prawie 43 tys. jest wynikiem dalekim od czasów boomu z lat 2016-2019, natomiast warto podkreślić, że to wynik wyraźnie lepszy niż w latach kryzysowych. Największe wzrosty sprzedaży rok do roku miały miejsce w Trójmieście i Warszawie, odpowiednio o 20% i 10%. Na pozostałych dużych rynkach wynik rocznej sprzedaży w 2025 r. był zbliżony do roku poprzedniego.

Kluczowym czynnikiem kształtującym rynek mieszkaniowy w 2025 roku był cykl łagodzenia polityki monetarnej. Seria decyzji o cięciu stóp procentowych doprowadziła do ich łącznej redukcji o 175 punktów bazowych, z poziomu 5,75% do 4,00%. Zmiana ta stopniowo przekładała się na obniżenie kosztów finansowania zakupu nieruchomości i poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Jak widać w statystykach, aktywność kupujących była zauważalna już w czwartym kwartale, jednak pełne efekty tych obniżek powinny być widoczne w perspektywie nadchodzących 12 miesięcy. Dodatkowo, spodziewane jest dalsze uwolnienie części skumulowanego popytu ze strony klientów, którzy dotychczas wstrzymywali się z transakcją w oczekiwaniu na rządowe wsparcie.

– O ile sprzedaż na każdym z dużych rynków była na przestrzeni 2025 r. w trendzie rosnącym, to wysoka oferta w relacji do sprzedaży wyraźnie zarysowała podział rynku na grupy. Z jednej strony Warszawa i Trójmiasto utrzymują sytuację bliską równowagi, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny pozostają stabilne lub lekko rosną. Z drugiej strony znajdują się Kraków, Poznań, Wrocław, a przede wszystkim Łódź i Katowice. Na tych rynkach rosnąca oferta, również tych gotowych mieszkań, może wywierać presję na deweloperów, którzy muszą konkurować ze sobą o nabywców mieszkań. Teoretyczny czas wyprzedaży oferty na części z tych miast jest bliżej 6 -7 kwartałów, natomiast w Łodzi czy Katowicach jest już powyżej, odpowiednio dwóch i prawie czterech lat – uzupełnia Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Dodatkowym czynnikiem kształtującym rynek w 2025 roku było wejście w życie ustawy o „jawności cen”. Obowiązek prezentowania aktualnych i historycznych cen wywołał falę repricingu, w ramach której wielu deweloperów dostosowało oficjalne cenniki do warunków rynkowych. Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl ponownie przyjrzeli się zmianom cenników, tym razem 4 miesiące po wejściu w życie ustawy o „jawności cen”. Przypominając, wyniki pierwszej analizy portalu z października pokazały, że w zależności od rynku zmiany cen w okresie czerwiec-wrzesień 2025 objęły od 13% (Katowice) do nawet 44% oferty (Łódź, Trójmiasto), obejmując zarówno obniżki, jak i podwyżki sięgające nawet 20%.

Per saldo, licząc łącznie wzrosty i obniżki, w okresie czerwiec-wrzesień ceny mieszkań pozostających w ofercie spadły w większości miast. Największe przeceny objęły Gdańsk (przeciętny spadek o 3%), Łódź (spadek o 2,6%) oraz Kraków (spadek o 1,3%). Pozostałe duże rynki odczuły je na mniejszą skalę - w Warszawie i Wrocławiu były nawet zbliżone do zera. Repricing wskutek „jawności cen” w różnej mierze dotykał małych i dużych lokali, tych budowanych centralnie i na obrzeżach, czy tych pierwotnie drogich lub tanich.

W trakcie czwartego kwartału dynamika repricingu na poziomie cen ofertowych osłabła. – Dane na początek stycznia pokazały jak dynamika rynku zmieniła podejście cenowe deweloperów w okresie wrzesień 2025-styczeń 2026. Przypomnijmy, że był to okres „przyzwyczajania się” uczestników rynku do „jawności cen”. Z jednej strony Klienci odczuli wręcz wzrost zróżnicowanej cenowo oferty, z drugiej deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, gdyż zaczęło do nich płynąć mniej zapytań o mieszkania. W efekcie konkurencja wzrosła i ruszyły różnorakie kampanie promocyjne i rabatowe, zwieńczone przez „Black Week” i koniec roku. Większość z tych działań nie była widoczna w zmianach cenników, ale co do zasady odcisnęła piętno na rynku – tłumaczy Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.

Okazało się, że wejście w życie „jawności cen” było mocnym, ale bardziej jednorazowym zdarzeniem. Mimo to utrzymuje się progresja spadkowa obniżania cen ofertowych, choć znowu w różnym wymiarze. Rynki, które we wrześniu 2025 odnotowały istotny repricing - wspomniana Łódź, Gdańsk i Kraków - w okresie wrzesień 2025-grudzień 2026 doświadczyły relatywnej stagnacji cen w ofercie. Odsetek ofert ze zmianą ceny spadł dwu, a nawet trzykrotnie (Gdańsk), ubyło zwłaszcza decyzji o obniżkach. W efekcie na tych rynkach ceny mieszkań w ofercie utrzymały się bez zmian, a średnia cena mieszkania w ofercie nawet wzrosła dzięki wprowadzeniu nowych, droższych projektów.

Z drugiej strony miasta o umiarkowanym repricingu bezpośrednio po wejściu w życie „jawności cen” (Katowice, Poznań, Wrocław) utrzymały podobną tendencję do obniżania przeciętnych cen ofertowych także w okresie do stycznia 2026. W Poznaniu i Katowicach przeciętny spadek sięga ok. 0,6%, ale na czoło wybija się Wrocław, gdzie przeciętne mieszkanie pozostające w ofercie staniało o niemal 1%. To powód, dla którego Wrocław był rynkiem o spadku średniej ceny ofertowej, mimo wprowadzania nowych projektów. Na tym tle Warszawa pozostaje rynkiem w pełnej stagnacji cenowej, gdzie statystyczne zmiany pozostają bliskie zeru. Niemniej w tle 20% ofert w Warszawie odnotowało zmianę ceny, 9% z jej obniżeniem, a 11% z podwyżką.

– Dane o cenach oficjalnych ofertowych pokazują słabnięcie zmian cenowych, ale one nadal mają miejsce. Część deweloperów aktywnie podeszła do zmiany na rynku pierwotnym, która wymaga obecnie aktywności cenowej, marketingowej i sprzedażowej. To było też widoczne w intensywnych kampaniach marketingowych w czwartym kwartale, także w postaci rabatów. O obecności „wojny cenowej” w sektorze, której się spodziewaliśmy, najwięcej jednak powiedzą dane o cenach transakcyjnych, których oczekujemy w lutym 2026 – uzupełnia Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.