Rynek biurowy w regionach zwalnia po rekordowym 2025 roku

W pierwszym kwartale 2026 roku całkowity wolumen transakcji na głównych rynkach regionalnych wyniósł ok. 121 500 m kw., z czego ponad 76 500 m kw. (63%) stanowiły nowe umowy i ekspansje. Renegocjacje odpowiadały za 37% aktywności, co wskazuje na utrzymującą się strategię firm polegającą na optymalizacji kosztów i ograniczaniu ryzyka związanego z relokacją.

– Po bardzo intensywnym 2025 roku obserwujemy naturalne uspokojenie aktywności najemców, ale nie oznacza to spadku zainteresowania rynkiem. Wręcz przeciwnie – firmy są nadal aktywne, jednak procesy decyzyjne są bardziej złożone i dłuższe, a kluczowe znaczenie mają dziś czynniki takie jak efektywność kosztowa, dostępność talentów czy jakość środowiska pracy – komentuje Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL. – Coraz wyraźniej widać też, że biuro przestało być wyłącznie kosztem operacyjnym. Dla wielu organizacji jest to narzędzie strategiczne – wspierające retencję pracowników, kulturę organizacyjną i produktywność. To właśnie dlatego w centrach miast regionalnych obserwujemy kontynuację trendu „Flight to Quality, czyli relokacji do obiektów o wyższym standardzie– dodaje.

Na koniec marca 2026 roku średni współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych wyniósł 17,4%, i nie zmienił się znacząco w porównaniu do pierwszego kwartału ubiegłego roku. Najwyższe poziomy wakatu utrzymują się w Katowicach (22,1%) oraz we Wrocławiu (22%). Eksperci JLL podkreślają jednak, że duża część dostępnej powierzchni to starsze budynki, które nie odpowiadają obecnym wymaganiom najemców.

– Dane zagregowane maskują coraz wyraźniejszy podział rynku, jaki obserwujemy już od kilku lat w Warszawie. W najlepszych budynkach klasy A, zlokalizowanych w centralnych częściach miast lub w pobliżu kluczowych węzłów komunikacyjnych, poziom pustostanów pozostaje relatywnie niski. Jednocześnie duża część niewynajętej powierzchni koncentruje się w starszych obiektach, które nie spełniają już oczekiwań najemców pod względem standardu technicznego, dostępności komunikacyjnej czy rozwiązań ESG. To prowadzi do trwałej segmentacji rynku. Nowoczesne projekty utrzymują swoją konkurencyjność, podczas gdy starsze budynki coraz częściej wymagają gruntownej modernizacji, zmiany pozycjonowania, a w niektórych przypadkach – nawet zmiany funkcji – mówi Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL.

W pierwszym kwartale 2026 roku na rynki regionalne dostarczono 47 200 m kw. nowej powierzchni biurowej w pięciu projektach zlokalizowanych w Gdańsku, Szczecinie, Wrocławiu i Krakowie. Na tle rekordowo niskiej podaży w 2025 roku, jest to relatywnie wysoki wynik. Jednak aktywność deweloperska pozostaje wyraźnie ograniczona. W budowie znajduje się obecnie ok. 158 700 m kw., a do końca roku planowane jest oddanie jedynie ok. 51 100 m kw.

– Obserwujemy wyraźną zmianę podejścia deweloperów. Nowe inwestycje realizowane są niemal wyłącznie w najlepszych lokalizacjach i bardzo często dopiero po zabezpieczeniu kluczowego najemcy. Wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewność dotycząca przyszłych warunków wyjścia z inwestycji powodują, że rynek pozostaje w fazie ograniczonej podaży. Coraz częściej widzimy również zmianę funkcji planowanych projektów – szczególnie w lokalizacjach, gdzie popyt na biura jest bardziej ograniczony. Część inwestycji planowanych jako biurowe przekształcana jest w projekty mieszkaniowe, co dodatkowo ogranicza przyszłą podaż powierzchni biurowej – wskazuje Karol Patynowski, Head of Regional Markets, JLL.

W analizowanym okresie czynsze na rynkach regionalnych pozostawały względnie stabilne i mieściły się w przedziale 11,5–20,0 €/m kw./miesiąc, Nieznaczne wzrosty odnotowane zostały w Łodzi i Trójmieście. Warto też podkreślić, że stawki coraz bardziej różnią się ze względu na lokalizację. Zdecydowanie wyższe są w centrach, co obserwujemy szczególnie w Krakowie, choć trend ten jest jednak już widoczny także w innych aglomeracjach. Eksperci JLL spodziewają się presji na wzrost czynszów także ze względu na rosnące koszty budowy, finansowania oraz aranżacji powierzchni.

Eksperci JLL wskazują, że w kolejnych kwartałach rynek pozostanie selektywny, a kluczowe znaczenie będą miały jakość budynków i lokalizacja. – Regionalne rynki biurowe wchodzą w bardziej dojrzałą fazę rozwoju, w której kluczową rolę odgrywa jakość produktu i jego dopasowanie do potrzeb najemców. Projekty oferujące najwyższy standard, dobrą lokalizację i kompleksowe doświadczenie użytkownika będą nadal przyciągać popyt, podczas gdy pozostałe aktywa będą pod coraz większą presją – podsumowuje Ida Stankiewicz.