Polski rynek mieszkaniowy u progu konsolidacji

Polski rynek mieszkaniowy, jeden z największych i najbardziej dynamicznych w Europie, stoi u progu wyraźnej konsolidacji. Duże rozdrobnienie branży, rosnące koszty gruntów, potrzeba szybkiego zwiększania skali działalności oraz problemy sukcesyjne w firmach sprawią, że w najbliższych latach rynek czeka fala fuzji i przejęć. Takie wnioski płyną z raportu „Fuzje i przejęcia na rynku mieszkaniowym w Polsce”, przygotowanego przez ekspertów JLL Living oraz CRIDO.

Polski rynek mieszkaniowy od lat należy do najsilniejszych w Europie. W ciągu ostatnich pięciu lat Polska odpowiadała za 52% całkowitej podaży mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Skala inwestycji jest ogromna – w samym tylko regionie Warszawy powstało w tym czasie niemal tyle mieszkań, co w całej Bułgarii.

W 2024 roku w Polsce oddano do użytkowania niemal 200 tys. mieszkań, czyli niewiele mniej niż w Niemczech (215 tys.) i znacznie więcej niż w Wielkiej Brytanii (184 tys.). Pomimo cyklicznych wahań koniunktury sektor nadal opiera się na silnych fundamentach: wysokim popycie, stabilnym finansowaniu i dobrej kondycji największych deweloperów.

Jednocześnie rynek pozostaje bardzo rozdrobniony. W największych aglomeracjach w Polsce działają setki firm budujących mieszkania na sprzedaż – od giełdowych liderów po niewielkie, często rodzinne spółki realizujące pojedyncze projekty.

W takich warunkach fuzje i przejęcia (M&A) stają się dla firm najprostszym sposobem na szybkie zwiększenie skali działalności oraz wejście na nowe rynki regionalne.

– Dobrym przykładem jest tutaj Dom Development, który w 2017 roku dokonał zakupu firm Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął spółkę Sento. Dzięki obu transakcjom, deweloper szybko i skutecznie rozszerzył swoją działalność na rynek trójmiejski i krakowski. Podczas gdy aktywa Sento zostały „wchłonięte” przez DD, Eurostyl, ze względu na swoją solidną markę i renomę na rynku trójmiejskim wciąż działa pod swoją dotychczasową marką – komentuje Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL Polska.

Transakcje przejęć pozwalają firmom ominąć bariery typowe dla organicznej ekspansji – budowę lokalnej marki, zespołu czy sieci relacji biznesowych. Kupno działającego dewelopera oznacza natychmiastowy dostęp do rynku, projektów i klientów.

Coraz większym wyzwaniem dla deweloperów jest także dostęp do atrakcyjnych gruntów w największych miastach.

– Transakcje typu M&A to strategiczne posunięcie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego banku ziemi. Często są to działki nabyte przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie niższych cenach, co daje ogromną przewagę kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele lat naprzód – mówi Katarzyna Żółcińska, Counsel w kancelarii prawnej CRIDO.

Konsolidacja pozwala także na osiągnięcie efektów skali – od lepszych warunków u wykonawców po łatwiejszy dostęp do finansowania. Kierunek ten wybrała spółka Develia, która za w sumie ponad 166 mln euro wykupiła polskie oddziały francuskich firm deweloperskich - Nexity w 2023 roku oraz Bouygues Immobilier dwa lata później. Za pomocą tych akwizycji Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i weszła na nowy dla niej rynek poznański, ale istotnie zwiększyła skalę działalności w miastach, gdzie była obecna już wcześniej.

Fuzje i przejęcia mogą być również sposobem na szybkie wejście do nowych segmentów rynku, takich jak PRS (mieszkaniowy najem instytucjonalny). Taką strategię zastosował niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie kupił dewelopera ROBYG, rozwijając działalność zarówno w segmencie sprzedaży mieszkań, jak i najmu.

Jednym z najważniejszych impulsów do sprzedaży firm deweloperskich będą w najbliższych latach problemy sukcesyjne.

– Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest zarządzane przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85% nestorów planuje przekazanie firm rodzinnych następnemu pokoleniu, nie więcej niż 15% sukcesorów jest zainteresowanych przejęciem rodzinnych biznesów. To tworzy ogromne ryzyko dla ciągłości działania tych firm, ale jednocześnie stanowi wyjątkową okazję dla inwestorów strategicznych – komentuje Krystyna Pietruszyńska.

Coraz częściej firmy sięgają także po model joint venture, który pozwala realizować inwestycje wspólnie z partnerem finansowym lub branżowym.

– Przez ostatnią dekadę, kiedy mieszkania szybko się sprzedawały, deweloperzy finansowali zakup gruntów głównie ze środków własnych, a bieżącą działalność - z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie cykli sprzedaży oznacza jednak większe zapotrzebowanie kapitału, a także długu. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym kierunkiem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji – mówi Katarzyna Żółcińska.

Partnerstwa tego typu zawierały już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development czy Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach współpraca JV staje się pierwszym etapem dalszej konsolidacji rynku.