Polski rynek magazynowy

W 2025 roku popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce powinien zbliżyć się do poziomów z rekordowych lat 2021-22. Wynik napędzały jednak zupełnie inne czynniki. Niepokoić może niska aktywność deweloperów, którzy znacząco ograniczyli nową podaż. W efekcie w nadchodzących latach możemy mieć do czynienia z rynkowymi niedoborami powierzchni.

Eksperci JLL przewidują, że całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe w 2025 roku wyniesie około 6 mln m kw., co będzie wynikiem zbliżonym do rekordowych lat 2021-22 i o około 10% większym, niż 5-letnia średnia. Odwróciła się natomiast struktura - tak dobry rezultat jest efektem bardzo licznych odnowień umów (wliczają się w to także transakcje typu sale & leaseback), które odpowiadają za mniej więcej połowę całego popytu brutto. Dla porównania, w 2021 odnowienia stanowiły zaledwie 22% transakcji, a w 2022 - 32%. Warto jednak zauważyć również nowy popyt netto, który od 2023 roku utrzymuje się na stałym poziomie około 3 mln m kw. rocznie. To wciąż bardzo dobry wynik, pokazujący dojrzałość i zdrową strukturę rodzimego rynku. Zasoby magazynowe w Polsce są bardzo atrakcyjne, względnie młode i wciąż nowoczesne, dlatego też najemcy nie czują jakościowej presji na zmianę magazynu i często decydują się na pozostanie w zajmowanym obiekcie. Jednocześnie wciąż pojawiają się nowi gracze, zarówno z zagranicy, jak i firmy o lokalnym rodowodzie a obecni najemcy rozwijają swój biznes, co prowadzi do ekspansji powierzchni magazynowej.

– Stabilny poziom nowego popytu to coś, na czym można budować prognozy na 2026 rok. Nie spodziewamy się tu wielkich zmian - raczej kontynuacji obecnych trendów. Firmy działają dziś bardzo racjonalnie, każda decyzja o wynajmie nowej powierzchni jest dokładnie kalkulowana. Z jednej strony mamy nowych graczy, którzy wchodzą na polski rynek, z drugiej - obecnych najemców rozwijających swoje operacje. To daje nam stabilny popyt na nowe powierzchnie. Zakładamy także kontynuację uwalniania przez firmy kapitału z nieruchomości poprzez ich sprzedaż i najem zwrotny, czyli tak zwany sale & leaseback – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.

Niezmiennie za większość (około 75%) całkowitego popytu odpowiadają największe rynki, czyli tzw. „Wielka Piątka”. Warto jednak zwrócić uwagę na regionalne motory wzrostu, czyli Trójmiasto i Szczecin, które wraz z Krakowem tworzą dziś silne „Tier 2” polskiego sektora magazynowego. Spodziewamy się, że na koniec 2025 r. zarówno w Trójmieście, jak i Szczecinie popyt brutto przekroczy 300 tys. m kw. i najprawdopodobniej powtórzy - a być może nawet przekroczy - ten wynik w ciągu nadchodzących 12 miesięcy.

2025 r. był wyjątkowo spokojnym rokiem, jeśli chodzi o aktywność deweloperów. Eksperci JLL szacują, że w całym tym roku nowa podaż wyniesie nieco ponad 2 miliony m kw., czyli o 40% mniej, niż 5-letnia średnia i aż 60% mniej, niż rekordowy 2022 rok. Stan ten można tłumaczyć reakcją branży na stabilizację dynamiki nowego popytu i potrzebą wchłonięcia stosunkowo dużego wolumenu powierzchni budowanej spekulacyjnie (być może trochę przeszacowanej), dostarczonej w latach 2022 i 2023 (odpowiednio 4,5 i 4 miliony m kw.)

– Nie spodziewamy się powrotu boomu deweloperskiego, ale w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu skala nowej podaży będzie stopniowo rosła w 2026 roku. Jednocześnie w wielu lokalizacjach widoczna jest bardzo ograniczona dostępność gotowych, dużych modułów, szczególnie w przedziałach 20–30 tys. m kw. i większych, co skłania firmy do rozważania projektów typu Built-to-Suit. Z perspektywy rozmów z najemcami widać przy tym wyraźną zmianę oczekiwań - ESG przestało być opcją i stało się standardem, a coraz częściej już na wczesnym etapie pojawiają się pytania o przygotowanie obiektów pod automatyzację i systemy robotyczne. To właśnie połączenie rosnących wymagań jakościowych i ograniczonej dostępności gotowych powierzchni naturalnie napędza zainteresowanie projektami BTS – prognozuje Mateusz Iłowiecki, Senior Director, Industrial Agency, JLL.

Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostały na podobnym poziomie, co rok wcześniej. W przypadku najnowszych, najlepszych inwestycji - zwłaszcza tych z zaimplementowanymi rozwiązaniami ESG - można zaobserwować jednak presję wzrostową. Nasz rynek dojrzewa i oferuje coraz szerszą paletę obiektów, różniących się między innymi wiekiem, standardem, lokalizacją czy dostępnością infrastruktury. W przypadku wybranych projektów i dużych umów ze sprawdzonymi i zaufanymi najemcami deweloperzy mogą być dziś bardziej skłonni do negocjacji i oferowania tzw. zachęt.

– Szacujemy, że średni odsetek pustostanów w całej Polsce utrzyma się poniżej 8%, a nawet zbliży się do 7%. Oznacza to około 3 mln m kw. wolnej powierzchni - wolumen, który konsekwentnie topnieje. Podczas gdy od kilku lat popyt netto utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 3 mln m kw. rocznie, deweloperzy dostarczają dziś 2 mln m kw. nowej powierzchni. Oznacza to potencjalną lukę podażową wielkości nawet miliona m kw. w skali roku. Ponieważ spadek wskaźnika pustostanów poniżej 5% jest mało prawdopodobny (istnieją po prostu powierzchnie w praktyce „niewynajmowalne", małe, podzielone moduły, porozrzucane po całej Polsce), to przy utrzymaniu się aktualnej dynamiki rynku, już za rok mielibyśmy do czynienia z niedoborami powierzchni magazynowych. A To z pewnością oznaczałoby rynek dewelopera i wzrost stawek najmu – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.

Cała Europa i Świat czekają na zakończenie działań wojennych w Ukrainie, które może nastąpić w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. Niewątpliwie będzie to przełomowe wydarzenie również dla rynku magazynowego w Polsce. Bardzo dużo zależy jednak od warunków porozumienia, które nie są jeszcze znane. Jeśli rozmowy pokojowe będą się przeciągały, to możliwe jest dodatkowe wstrzymanie popytu, bo zainteresowani gracze będą czekali na oficjalne warunki, by dopiero później podjąć dalsze kroki. To może znacząco osłabić wyniki nowego popytu, jednak z perspektywą solidnego odbicia po zawarciu porozumienia. Doprowadziłoby to zapewne z kolei do niedoborów powierzchni na rynku, szczególnie biorąc pod uwagę dzisiejszą przewagę popytu nad nową podażą. Istnieje również inny scenariusz, w którym i deweloperzy, i najemcy będą chcieli jak najszybciej zamknąć procesy realizacji projektów oraz ich przednajmu, jeszcze przed oficjalnym ogłoszeniem oczekiwanego pokoju. Miałoby to pozwolić im uniknąć potencjalnych wzrostów cen budowy, materiałów i niższej dostępności generalnych wykonawców, którzy mogliby zaangażować się wtedy w projekty na terytorium Ukrainy. Niezależnie od scenariusza, niewątpliwym beneficjentem pokoju będą południowowschodnie, przygraniczne rejony kraju, gdzie skoncentruje się aktywność deweloperów. Jeśli materiały związane z odbudową Ukrainy będą transportowane drogą morską (a część z pewnością będzie), dodatkowo na znaczeniu mogą nabrać rynki przyportowe, jak Gdańsk i Szczecin.

Trudny czas dla niemieckiego przemysłu i branży automotivez pewnością będą chcieli wykorzystać chińscy producenci aut elektrycznych, którzy już dziś myślą o relokacji swoich fabryk do Europy, aby w ten sposób unikać unijnych ceł. Potrzebne będzie również całe zaplecze technologiczne oraz produkcja części zamiennych. Skorzystać mogą na tym rejony na zachodzie i południu Polski, a zwłaszcza województwo Lubuskie i Śląskie, od dawna kojarzone z przemysłem samochodowym. Spowolnienie za zachodnią granicą odzwierciedla sytuacja w magazynach przy drodze ekspresowej S3 – wskaźnik pustostanów w województwie lubuskim wahał się w tym roku od około 15 do ponad 20%. A były lata, że był to jeden z najbardziej atrakcyjnych, pożądanych i aktywnych rynków w kraju.

Podczas gdy znany nam dotąd e-commerce zachodni (np. Amazon, Zalando) mocno wyhamował, na rynku pojawiły się platformy azjatyckie. SHEIN od końca 2023 roku wynajął w okolicy Wrocławia sumie w ponad 700 000 m kw. Poprawiło to wyniki popytu i pokazało, że jest miejsce dla nowych graczy w e-handlu.

– Rynek e-commerce wchodzi w fazę dojrzałości. Sukces azjatyckich platform, takich jak SHEIN, pokazuje wysoką wrażliwość cenową konsumentów, ale wynika głównie z przewag kosztowo-regulacyjnych, a nie z trwałej luki rynkowej. Równolegle następuje silna segmentacja - uniwersalne modele tracą znaczenie na rzecz wyspecjalizowanych formatów, gdzie kluczowe stają się rentowność i efektywność operacyjna. Te zmiany bezpośrednio przekładają się na rosnące zróżnicowanie potrzeb logistycznych i magazynowych. Obok modeli masowej dystrybucji rozwijają się wyspecjalizowane centra fulfillment, obsługujące krótkie serie, wysoką rotację, omnichannel lub specyficzne wymagania branżowe. Logistyka przestaje pełnić wyłącznie funkcję operacyjną, a coraz częściej staje się integralnym elementem strategii konkurencyjnej firm e-commerce – podkreśla Paulina Dziubińska, Senior Director, Industrial Agency, JLL.

Spadająca inflacja i rosnąca siła nabywcza sprawiają, że Polacy wydają coraz więcej na konsumpcję i chętniej robią zakupy w sieci, w tym również spożywcze. Wygoda i sprawność procesu sprzyjają rozwojowi sektora e-grocery - obiekty tego typu wymagają co prawda zaawansowanych i szytych na miarę magazynów, czyli wysokich nakładów początkowych, jednak dzięki zastosowaniu robotów i automatyki pozwalają na realizację tysięcy zamówień każdej doby. Dobrym przykładem może być tu jedno z najnowocześniejszych w Europie, oddane niedawno do użytku centrum dystrybucyjne Auchan w Wilczej Górze po Warszawą, przy realizacji którego pracowała również firma JLL. Kolejne inwestycje w tym sektorze wydają się być tylko kwestią czasu.

Podwyżki płacy minimalnej zawsze są wyzwaniem dla branży logistycznej i produkcyjnej, dla których koszty pracy stanowią dużą część budżetu. Zakończenie konfliktu za naszą wschodnią granicą byłoby dodatkowym wstrząsem dla rynku pracy w Polsce, gdyż wiązałoby się z odpływem części ukraińskich pracowników, w tym także tych zatrudnionych w magazynach. Jak zatem zabezpieczać się przed niedoborem rąk do pracy? Najemcy powinni konkurować o pracownika nie tylko pensją, ale równocześnie położyć większy nacisk na szeroko pojęty dobrostan swojego zespołu. Poprawa warunków pracy, dodatki pozapłacowe, specjalne udogodnienia w miejscu wykonywania obowiązków (np. strefy zielone, miejsca relaksu, siłownie, dogodny dojazd) - wszystkie te rozwiązania wpływają na atrakcyjność miejsca zatrudnienia i wzmacniają zaangażowanie pracowników.