Inwestycje z wciśniętym pedałem gazu

Wzrost aktywności inwestorów we wszystkich segmentach rynku nieruchomości, rosnąca rola rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji, ale także trudne do przewidzenia skutki nowego konfliktu na Bliskim Wschodzie – eksperci JLL podsumowują trendy i zjawiska rynkowe poruszane na ubiegłotygodniowej konferencji MIPIM 2026 we francuskim Cannes.

Mateusz Bonca, CEO, JLL

Tegoroczne MIPIM to bardzo dobry sygnał: kapitał wraca do gry, a jego celem coraz częściej jest Polska. Ten optymizm jest widoczny we wszystkich kluczowych segmentach. Sektor magazynowy może liczyć na rekordowy wolumen transakcji w już w 1. kwartale br., do biur wchodzą nowi gracze m.in. CEE, Francji czy Skandynawii, parki handlowe aktywizują polski kapitał, a rynek PRS czeka na przełomowe, będące już w toku, transakcje. Uwaga inwestorów skupia się dziś na solidnych fundamentach i osiąganym konsensusie cenowym, a nie tak bardzo na ryzykach geopolitycznych.

Równolegle, choć w znacznie węższych gronach, toczyła się dyskusja o przyszłości, której motorem jest technologia. W kuluarach coraz głośniej mówi się jednak o rozczarowaniu pierwszymi wdrożeniami sztucznej inteligencji. Diagnoza jest niemal jednogłośna: problemem nie jest potencjał technologii, lecz brak strategicznego podejścia. Inspirujące dyskusje, jak ta z udziałem Columbia University, pokazały, że kluczem jest zmiana myślenia – przygotowanie organizacji i ludzi do współpracy z AI. Bez odpowiedzi na fundamentalne pytanie „po co?”, sztuczna inteligencja i jakość danych pozostaną jedynie kosztowną obietnicą, a nie motorem realnej zmiany w branży nieruchomości. Dlatego krytyczne myślenie i planowanie stają się ponownie bardzo cenne.

Patrick Pospiech, Director, Living Investments, JLL

Rynek mieszkaniowy w Polsce oczekuje obecnie na finalizację kilku większych transakcji, które mogą się przyczynić do znaczącej poprawy wizerunku rynku inwestycyjnego. Ich zamknięcie będzie bardzo dobrą wiadomością zarówno dla profesjonalnych podmiotów, które skupiają się na rynkach o głębokiej płynności, jak i najemców, ponieważ może zachęcić kolejnych graczy do budowania nowego zasobu najmu w Polsce, co przełoży się na zwiększenie zarówno ilości, jak i jakości dostępnej oferty.

W 2025 r. wolumen inwestycji w tym segmencie wyniósł nieco ponad 100 mln euro, natomiast w bieżącym roku spodziewamy się wyraźnego wzrostu aktywności inwestycyjnej. Fundamenty rynkowe pozostają bardzo mocne, a oferta najmu nadal jest ograniczona. Projekty PRS są wynajmowane niemal w całości, a popyt powinien nadal rosnąć.

Sytuacja na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach stopniowo się poprawia. Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł wzrost sprzedaży o 14,6% rok do roku, a ceny mieszkań utrzymały stabilny trend. Obniżka stóp procentowych o 300 punktów bazowych w ciągu ostatnich trzech lat znacząco wspiera aktywność nabywców. Relacja między nową podażą a sprzedażą pozostaje bliska równowagi, co stwarza korzystne warunki dla dalszego rozwoju rynku.

Dobra kondycja finansowa deweloperów oraz stabilność polskiego rynku mieszkaniowego, szczególnie w porównaniu z problemami obserwowanymi w Europie Zachodniej, zachęcają nowych inwestorów do rozważenia wejścia na rynek oraz do udostępniania kapitału deweloperom na realizację nowych projektów. Tego rodzaju wsparcie powinno dodatkowo poprawić płynność rynku i przyczynić się do zwiększenia podaży nowoczesnych zasobów mieszkaniowych.

Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL

Tegoroczny MIPIM potwierdził rosnące zainteresowanie polskim rynkiem biurowym ze strony inwestorów, między innymi z regionu CEE, Francji czy Skandynawii. Podczas licznych spotkań prowadziliśmy również intensywne rozmowy z nowymi podmiotami, które dotychczas nie były aktywne w Polsce, a które poszukują prime core produktu, głównie w Warszawie. Mowa tu o kapitale gotowym zainwestować nawet około 100 mln euro w pojedyncze aktywa. Co istotne, konflikt na Bliskim Wschodzie nie był tematem podejmowanym szczególnie często przez inwestorów – ich uwaga pozostaje skupiona na fundamentach rynkowych i konkretnych okazjach inwestycyjnych.

Profile inwestycyjne różnią się w zależności od pochodzenia kapitału. Nadal dominuje zainteresowanie aktywami warszawskimi w przedziale 30-50 mln euro, przy czym inwestorzy rozważają zarówno produkty typu core, jak i value-add. Jednocześnie obserwujemy rosnącą aktywność grupy inwestorów, w tym podmiotów reprezentujących francuski kapitał, którzy wykazują zainteresowanie mniejszymi transakcjami – zwykle w granicach 15-30 mln euro. Dla tej grupy stołeczna lokalizacja nie jest kryterium bezwzględnym. Znacznie większą wagę przywiązują do długości umów najmu, preferując aktywa z kontraktami przekraczającymi 5 lat, co zapewnia stabilność i przewidywalność przepływów pieniężnych.

Biorąc pod uwagę transakcje znajdujące się obecnie w zaawansowanym stadium negocjacji oraz wysokie zainteresowanie produktem biurowym ze strony inwestorów, spodziewamy się, że wolumen transakcji w segmencie biurowym w 2026 roku będzie zbliżony do wyniku osiągniętego w ubiegłym roku. Fundamenty rynku pozostają mocne, a rosnąca aktywność nowych źródeł kapitału powinna przełożyć się na dalszą stabilizację i dynamiczny rozwój sektora.

Michał Mania, Senior Director – Capital Markets, JLL

Uważam, że tegoroczny MIPIM - jako rynkowe wydarzenie - nie zmieni diametralnie krajobrazu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości i raczej potwierdzi kierunek obserwowany w ostatnich 18 miesiącach. Niezmiennie, największym zainteresowaniem cieszą się aktywa z długoterminowymi umowami najmu. W ubiegłym roku, przy wolumenie transakcji logistycznych na poziomie 1,5 mld euro, około 40% stanowiły właśnie tego typu transakcje, z umowami przekraczającymi okres 10 lat. Inwestorzy poszukują stabilnych i przewidywalnych przepływów pieniężnych, także w formule najmu zwrotnego, który pozostaje fundamentem rynku.

W ubiegłym roku 60% transakcji zawierano przy stopach kapitalizacji między 6,75% a 7,50%, co w 2026 r. będzie dalej kontynuowane. Moim zdaniem powyższy przedział stanowi equilibrium rynkowe, przy którym obserwujemy największy konsensus dotyczący ceny nieruchomości pomiędzy sprzedającymi a inwestorami. Transakcje bliżej 6% będą zarezerwowane dla aktywów wyjątkowych, w szczególności z długimi umowami najmu. Biorąc pod uwagę, że rynek charakteryzuje się wysoką podażą produktów do nabycia, nie przewidujemy kompresji stóp kapitalizacji do końca bieżącego roku.

W obliczu wykrystalizowania się konsensusu cenowego oraz powolnego, lecz systematycznego poszerzania się grona nabywców, prognozujemy ożywienie aktywności inwestycyjnej, wyrażające się wzrostem zarówno wolumenu, jak i liczby transakcji, przy kontynuacji obserwowanych trendów rynkowych.

Oczekujemy, że wynik inwestycyjny zbliżony do ubiegłorocznego zostanie osiągnięty już do końca trzeciego kwartału bieżącego roku. Na koniec roku prognozujemy co najmniej 2 mld euro wolumenu transakcji, przy czym pierwszy kwartał zapowiada się jako jeden z najmocniejszych w historii - spodziewamy się w tym okresie około 600 mln euro. Aktywni będą przede wszystkim inwestorzy amerykańscy, czescy, z regionu CEE oraz francuscy, którzy coraz częściej kierują się w stronę większych projektów. Przewidujemy też stopniowy powrót kapitału z Niemiec.

Jeśli chodzi o geopolitykę, wpływ wojny w Ukrainie na nasz rynek oceniam jako znikomy. Nadal nie znamy długoterminowych skutków konfliktu na Bliskim Wschodzie, jednak inwestorzy z tego regionu wciąż lokują kapitał w polskim sektorze magazynowym, co sugeruje, że jego konsekwencje mogą okazać się umiarkowane.

Agnieszka Kołat, Executive Director, Head of Retail Investment, JLL

Tegoroczny MIPIM potwierdził dużą popularność polskich nieruchomości handlowych - przede wszystkim wśród graczy z regionu CEE, ale również wśród inwestorów zachodnich. Spodziewamy się, lada chwila napływu nowych, nieobecnych dotąd w Polsce podmiotów, które obecnie pracują nad transakcjami, ale także rosnącego zaangażowania inwestorów prywatnych, którzy coraz wyraźniej zaczęli zaznaczać swoja obecność w latach 2024-25.

Nadal największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się parki handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe, w szczególności w branży spożywczej i segmencie „dom i ogród”, niemniej jednak toczące się procesy sprzedaży dotyczą również centrów handlowych, w tym dużych obiektów. Ewidentnie widzimy, że kapitał wraca również do tego segmentu. Myślę, że w drugim kwartale roku będziemy w stanie ogłosić zamknięcie naprawdę imponujących transakcji, jak również więcej produktu trafi na rynek ze względu na rosnącą płynność sektora handlowego. W odniesieniu do parków handlowych, w niektórych lokalizacjach inwestorzy zaczynają dostrzegać pewne oznaki nasycenia, niemniej jednak segment ten wciąż ma bardzo dobre perspektywy rozwoju. Co warte podkreślenia, projekty tego typu zaktywizowały długo nieobecny kapitał z Polski, w szczególności prywatny, którego udział w rynku będzie naszym zdaniem systematycznie się zwiększał. Duże, dobrze wynajęte portfele parków handlowych są łakomym kąskiem dla globalnego kapitału.

Podsumowując, w 2026 r, spodziewamy się powrotu dużych transakcji, kontynuacji inwestycji w parki handlowe i wzrostu popularności handlowych transakcji typu sale & leaseback, które na dobre zadomowiły się już w innych sektorach. Nowi inwestorzy przechodzą już od fazy analizy do konkretnych działań – ich efekty powinniśmy poznać już niebawem.