GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości

Głównym czynnikiem wpływającym na klimat rynku mieszkaniowego w 2024 r. była niepewność związana z programem dopłat do kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie oraz utrzymujący się wysoki poziom stóp procentowych. Opóźnienie w podjęciu politycznej decyzji o wprowadzeniu nowego programu spowodowało, że część potencjalnych nabywców wstrzymała się z decyzjami zakupowymi. Ponadto, nawet ci, którzy nie zamierzali korzystać z tego programu, czekali na rozstrzygnięcie sytuacji, licząc na ewentualne obniżki cen.

Ostatecznie program dopłat nie został wprowadzony w roku 2024, co jednak nie zamknęło dyskusji na ten temat. Pojawiła się kolejna wersja programu, tym razem wyłączająca możliwość nabycia mieszkania na rynku pierwotnym. W roku 2025 r. minęło już kolejnych pięć miesięcy a nadal kwestia dopłat jest jedynie na etapie rozważań.

Miniony rok przyniósł spowolnienie sprzedaży nowych mieszkań, co zaowocowało większą elastycznością cenową i negocjacyjną ze strony deweloperów, a średnie ceny mieszkań ustabilizowały się na większości z rynków. Brak zmiany w zakresie drogiego finansowania dla kupujących nie poprawił także sytuacji w I kw. 2025 r.

W maju br. pojawiła się jednak istotna zmiana, która bez wątpienia jest pozytywnym sygnałem dla wszystkich uczestników rynku. Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o pierwszej od dawna obniżce stóp procentowych o 50 p.b., co powinno spowodować wzrost zainteresowania kupujących mieszkanie na własne potrzeby, w szczególności od drugiej połowy 2025 i w 2026 roku. Z kolei popyt inwestycyjny na mieszkania na wynajem generowany przez osoby prywatne pozostanie w perspektywie średnioterminowej nieco ograniczony.

Jest to związane m.in. z wysokimi cenami zakupu mieszkań oraz pogorszeniem stopy zwrotu w porównaniu do alternatywnych inwestycji. Może to jednak stworzyć więcej przestrzeni dla nowych projektów PRS realizowanych przez inwestorów instytucjonalnych.

Taki stan rynku, przy niskiej podaży gruntów oraz wygaszeniu specustawy mieszkaniowej „Lex-deweloper”, wpływa na utrzymywanie się wysokich cen gruntów inwestycyjnych, a w niektórych przypadkach ich dalszy wzrost (gdy mowa o lokalizacjach najlepszych i najbardziej prestiżowych).

Od czasów pandemii rynek nieruchomości biurowych mierzy się z licznymi wyzwaniami, które skutkują bardzo mocno ograniczoną aktywnością budowlaną deweloperów i zapotrzebowaniem na grunty pod zabudowę biurową. 

W czasach „prosperity”, czyli np. w roku 2018 liczba metrów kwadratowych nowoczesnych biur pozostających w fazie budowy w Polsce wynosiła nawet 1,8 miliona m2. Dziś waha się ona w okolicach 440 tys. m kw., a liczba biurowców w aktywnej budowie obniżyła się ze 125 do 35.

Te dane w bardzo jasny sposób pokazują jak niepewność dot. przyszłości biur, pracy zdalnej i hybrydowej, wysokie koszty finansowania, budowy jak również wykończenia biur, wpłynęły na decyzje deweloperów dotyczące zabezpieczenia gruntów pod kolejne inwestycje biurowe oraz rozpoczynanie ich realizacji.

Ostatnie pięć lat to okres bezprecedensowej ewolucji sektora nieruchomości handlowych w Polsce. Nowa podaż została zdominowana przez parki handlowe i centra typu convenience, które łącznie odpowiadały za aż 70% całkowitej nowej powierzchni oddanej do użytku w latach 2020-2024. Oznacza to, że w tym okresie średnio około 260 000 m kw. (GLA) rocznie dostarczano na rynek w ramach formatu parków handlowych, w porównaniu do 93 000 m kw. (GLA) w przypadku tradycyjnych galerii handlowych.

Ponadto, obecnie roczny wolumen nowej podaży w segmencie parków handlowych i centrów convenience zbliżył się do poziomu centrów z lat 2008-2009. W tym okresie w ramach galerii handlowych, dostarczano rocznie odpowiednio 490 000 m kw. i 499 500 m kw. (GLA).