밸류에이션

JLL의 감정평가사들은 영국 왕립공인감정사협회(Royal Institution of Chartered Surveyors)의 MRICS를 보유하고 있습니다. JLL의 규정 준수 프레임워크는 당사가 사업을 영위하는 각 시장에서 가장 까다로운 기관, 규제 및 법률 관련 기관의 요구 사항을 충족하도록 설계되었습니다.
 

상업용 부동산 평가에 대한 전문 기준은 관할권에 따라 다르며, JLL은 모든 시장에서 엄격한 규정 준수를 유지하고 있습니다:

• JLL의 감정평가사들은 MRICS(왕립공인감정평가사) 자격을 보유하고 있으며, 국제 감정평가 기준(International Valuation Standards) 및 해당 지역의 법적 요건에 따라 감정평가를 수행합니다: JLL은 RICS의 법인 회원사이며, 사업장을 둔 35개국 전역에서 규제 준수 프로그램을 운영하고 있습니다.

JLL이 관리하는 표준 단일 자산 상업용 부동산 감정은 일반적으로 의뢰 후 2~3주 이내에 보고서가 제공됩니다. 포트폴리오 프로그램, 복합 자산 및 광범위한 시장 조사가 필요한 업무의 경우 최대 4주가 소요될 수 있습니다.
 

소요 기간은 자산의 복잡성, 업무 범위, 지역 시장 및 데이터 가용성에 따라 달라집니다:

• 표준 감정평가(단일 자산): 비교 대상 데이터가 충분히 확보된 기관급 자산의 경우, 의뢰부터 최종 보고서 제출까지 2주가 소요되며, 이 기간에는 현장 조사, 시장 조사, 분석 및 보고서 작성 과정이 포함됩니다.
• 복잡하거나 특수한 자산: 데이터 센터, 생명과학 시설, 대규모 복합 용도 부동산 또는 복잡한 임대 구조를 가진 자산의 경우, 해당 분야 전문가의 조사와 추가 데이터 수집이 필요하므로 최대 3주가 소요됩니다.
• 포트폴리오 프로그램: 단계별 납품 일정에 따라 구성되며, 정기적인 펀드 보고 또는 규정 준수 기한을 지원하기 위해 합의된 주기에 따라 완료된 보고서를 일괄적으로 납품합니다.

JLL의 평가 수수료는 단일 자산 및 범위가 명확한 업무의 경우 프로젝트 단위로, 반복 또는 포트폴리오 관련 업무의 경우 프로그램 단가로 책정됩니다. 모든 수수료는 업무 시작 전 계약서에 명시되며, JLL은 성공 보수나 가치 비례 방식으로 수수료를 부과하지 않습니다.
 

수수료 수준은 다음 네 가지 요소에 따라 결정됩니다:

• 자산의 복잡성: 안정화된 주거용, 산업용, 사무용 부동산과 같은 일반 기관급 자산은 수수료 범위의 하단에 속하는 반면, 데이터센터, 생명과학 시설, 호텔, 개발용 토지와 같은 특수 자산은 보다 심층적인 분석이 필요하므로 그에 따라 높게 책정됩니다.
• 업무 범위: RICS를 준수하는 완전 서술형 평가보고서는 제한적 평가보고서, 서면 검토 또는 인증이 없는 컨설팅 업무와 수수료가 다릅니다.
• 지역별 시장 여건: 데이터 접근성, 일반적인 보고 요건 등이 모두 수수료 산정에 영향을 미칩니다. JLL 자문가는 업무 협의 과정에서 시장별 수수료 기준을 안내해 드립니다.
   

JLL은 일반적인 평가 업무에 대해 선불 리테이너를 요구하지 않습니다. 제시된 수수료에는 출장비, 데이터 수집 등 업무 수행에 필요한 제반 비용이 포함되며, 전문가 증인 준비와 같은 특수 업무가 필요한 경우 별도 협의됩니다.

예. JLL의 글로벌 평가 플랫폼은 35개국에 있는 현지 평가 전문가들이 통일된 방법론 표준, 단일 고객 관계 및 통합 보고 체계를 통해 협업함으로써, 여러 지역에 걸친 포트폴리오 업무를 동시에 수행할 수 있도록 특별히 설계되었습니다.
 

다중 지역 포트폴리오 평가 프로그램에는 JLL 플랫폼이 제공하는 다음 네 가지 역량이 필요합니다:

• 글로벌 규모에서의 현지 시장 전문성: 각 자산은 일반적인 데이터베이스를 사용하여 원격으로 평가되는 것이 아니라, 해당 특정 하위 시장에 대한 최신 지식, 현지 규제 요건 및 활발한 시장 참여자와의 관계를 갖춘 JLL의 현지 전문가(감정사)가 직접 평가를 수행합니다.
• 통합된 방법론: JLL은 전 세계 포트폴리오 전반에 걸쳐 일관된 평가 방법론과 가정 프레임워크를 적용하여, 서로 다른 시장의 자산 간 비교가 방법론적으로 일관되도록 보장합니다. 이는 재무 보고 및 포트폴리오 분석에 있어 필수적인 요건입니다.
• 중앙 집중식 조정 및 보고: 단일 수석 담당 관리자가 전 지역의 모든 업무를 조정하고, 일정 관리를 수행하며, 통합 포트폴리오 보고서를 작성함으로써, 기업 고객은 각 지역별 관계를 개별적으로 관리할 필요 없이 단일 창구를 통해 모든 업무를 처리할 수 있습니다.
• 통화 및 국경 간 보고: 그룹 재무 보고를 위해 JLL은 합의된 환율 규약에 따라 현지 통화로 평가 보고서를 제공하며, 모든 보고 통화로 통합 포트폴리오 요약 보고서를 제공할 수 있습니다.
   

JLL은 최근 보고 연도에 35개국에서 평가 업무를 완료했으며, 80개국 이상에서 활발한 현지 운영을 유지하고 있습니다.

JLL의 감정 보고서는 각 전달 상황에 따른 특정 대상의 요구 사항을 충족하도록 구성되어 있으며, 모든 형식에서 일관된 기본 방법론을 따릅니다.
 

JLL 감정평가 보고서의 내용은 용도와 적용 기준에 따라 결정됩니다:

• 전체 서술형 감정평가 보고서 (Full Valuation Report): 대출기관, 규제 기관, 투자자 또는 이사회 등 외부 이해관계자를 위한 완전한 형식으로, RICS를 준수하며 부동산 설명 및 실사 결과, 지역 및 현지 시장 분석, 최유효이용 결론, 수익환원법, 거래사례비교법 및 원가법 분석, 가치 조정, 감정사 자격 정보를 포함합니다. 포트폴리오 프로그램의 경우, 개별 자산 가치를 집계하고 부문 및 지역별 분석을 제공하는 포트폴리오 수준의 요약을 작성합니다.
• 간소화된 데스크탑 보고서 (Short-form Desktop Report): 의뢰인 내부 관리 및 의사결정용으로, 현장 실사 없이 기존 자료 검토를 기반으로 작성되는 간소화된 형식입니다. 가치 결론, 주요 시장 가정 및 방법론 요약을 구조화된 형식으로 제시하며, 축소된 공시 요건 하에 핵심 정보만을 제공합니다.

JLL은 초기 계약 후 기관 평가 프로그램의 표준 구성 요소로서 업데이트 감정, 데스크톱 검토, 분기별 시장 분석 및 포트폴리오 모니터링 알림을 포함한 체계적인 지속적인 평가 지원을 제공합니다:

• 기관용 부동산 평가는 특정 시점의 일회성 행사가 아닙니다: 재무 보고, 투자자 커뮤니케이션 및 전략적 의사 결정을 위해 최신 상태를 유지하려면 지속적인 관리가 필요합니다.
• 정기적인 업데이트 감정: 반복적인 펀드 및 재무 보고 프로그램의 경우, JLL은 분기별, 반기별 또는 연간 등 합의된 주기에 따라 갱신 감정을 일정으로 잡으며, 펀드 보고 일정에 맞춰 확정된 납기일을 준수합니다.
• 지속적인 시장 분석: JLL의 가치 및 리스크 자문 팀은 JLL 리서치의 글로벌 부동산 전망, 월간 시장 전망 및 시장 역학 데이터를 바탕으로 고객에게 부문별 시장 해설을 제공하여, 연중 현재 시장 상황에 맞춰 포트폴리오 가치를 분석합니다.