매입매각 자문

글로벌 부동산 자문사는 통상 매도인 또는 매수인 일방만을 대리하여 업무를 수행합니다. 따라서, JLL을 통해 서비스를 받을 경우 공인중개사가 매도인과 매수인쌍방을 대리하면서 생길 수 있는 이해충돌의 문제를 사전에 방지할 수 있으며, 보다 고객에게 충실한 서비스 제공이 가능합니다.

과거 실적을 통해 축적된 경험, 자체 시장데이터 활용, 시스템화된 체계적인 마케팅, 종합적인 원스탑 서비스 제공이 가능합니다.

• 대형 상업용 부동산은 매수자가 투자 전문가이기 때문에 일반 중개업자들은 접근 및 대응하기가 어려움: 해당 업무는 CM에서 효과적으로 대응이 가능함

• JLL은 회사 내부에 다양한 팀이 있어서 축척된 다양한 정보 제공이 가능함

• 글로벌 자금흐름 트래킹: 한국에 관심 있는 해외자본을 국내 시장으로 유입 시킬 수 있다

JLL Capital Markets은 각 부동산 유형별 전담 전문가를 두고 상업용 부동산의 전 분야에 걸쳐 거래를 진행합니다. 구매자와 가격 동향은 자산 유형마다 크게 다르며, 전문 지식은 더 나은 성과로 직접 연결됩니다.

이러한 심도 있는 이해를 바탕으로 JLL은 복잡한 포트폴리오 전반에 걸쳐 정보에 입각한 가격 책정, 잠재매수자 파악 및 신뢰할 수 있는 시장 정보를 제공합니다. JLL이 적극적으로 거래하는 자산 클래스는 다음과 같습니다.

• 오피스: 대형, 중소형 규모의 다수의 임차인 혹은 단일 임차인이 임차 중인 업무시설 용도의 자산 일체

• 산업 및 물류: 대형 유통 시설, 라스트 마일, 중소형 규모 상/저온 물류시설 등

• 주거/다세대 주택: 임대용 주택, 학생 기숙사, 시니어 하우징 등

• 데이터 센터: 하이퍼스케일, 콜로케이션 등

• 리테일: 지역 쇼핑몰 및 복합용도 자산 외 리테일 자산 일체

• 호텔: 호텔 및 리조트 등

• 헬스케어: 의료 오피스 빌딩, 병원 캠퍼스, 노인 요양 시설 등

• 토지: 인허가 완료, 미허가, 개발용 부지 등

• 셀프 스토리지, 인프라 자산 및 기타 대체 부동산 유형

2025 회계연도에 JLL은 호텔 부문에서 전 세계 1위를 차지했으며, 주거, 산업, 오피스 및 리테일 부문의 투자 매각에서 전 세계 2위를 기록했습니다.

JLL은 개별 자산 매각뿐만 아니라 합작 투자, 자본 재구성, 펀드 수준의 매각, REIT 인수 합병을 포함한 포트폴리오 및 법인 수준의 거래에 대해서도 자문을 제공합니다.

JLL은 체계적인 프로세스를 통해 신속한 거래 실행과 최적 가격 달성을 목표로 합니다. 명확한 프로세스 설계와 엄격한 실행 관리를 바탕으로, 신속한 거래 속도와 매각가치 극대화라는 두 목표를 상호 보완적으로 추구합니다.

금리 변동성이 큰 시장에서 이러한 결과를 이끌어내는 세 가지 실천 방안은 다음과 같습니다:

• 통제된 경쟁입찰 진행: 핵심은 잠재 구매자 풀을 어떻게 활성화하느냐에 있습니다. JLL은 순차적인 방식이 아닌 통제된 경쟁적 입찰 프로세스를 운영하며, 구매자를 한 명씩 테스트하는 대신 사전에 선별된 잠재매수자 풀에 접근합니다. 여러 명의 잠재 매수자가 동시에 입찰 일정을 진행할 때, 높은 가격을 이끌어내는 경쟁적 긴장감이 자연스럽게 조성되며, 매각 개시부터 최종 입찰가 제안에 이르기까지 소요되는 총 시간이 단축됩니다. 더 많은 잠재매수자가 동시에 입찰에 참여하면 더 짧은 시간 내에 더 좋은 가격을 확보할 수 있습니다.

• 실시간 금리 시장 정보 수집 제공: 금리 변동성이 높은 환경에서 정확한 시장 정보는 거래 실행 리스크 관리의 핵심입니다. JLL은 실시간 금리 동향과 자금 조달 환경에 대한 분석을 바탕으로 매수자에게 최신 시장 정보를 제공합니다. 금융 시장 상황을 명확히 파악한 매수자는 보다 적극적으로 입찰하고 확신을 가지고 거래를 진행하여, 시장 노출 기간 단축과 재협상 리스크 최소화가 가능합니다.

• 데이터 기반의 가격 책정 원칙: 가격 책정 원칙은 세 번째 요소입니다. JLL의 시장 분석은 출시 전에 가격이 어느 수준이어야 하는지에 대한 데이터 기반 관점을 제공합니다. 과도한 가격 책정은 일정을 지연시키고 재협상을 초래합니다. 가격을 낮게 책정하면 가치를 제대로 확보하지 못하게 됩니다. 정확한 가격 책정 관점을 바탕으로 시작하면 이 두 가지 문제를 모두 방지할 수 있습니다. 이를 통해 일정을 지연시키고 재거래를 유발하는 과도한 가격 책정을 방지하는 동시에, 매도자가 성급하게 초기 입찰을 수락하여 가치를 제대로 실현하지 못하는 상황을 막을 수 있습니다.

금리 변동성이 큰 환경에서는 거래 과정 중 거래 실패 위험이 높아집니다. JLL은 매수자의 자금 조달 준비 상태를 평가하고, 입찰이 수락된 후 금리 변동에 대한 노출을 최소화할 수 있도록 거래 일정을 구성함으로써 이러한 위험을 완화합니다.

JLL의 잠재매수자 타겟팅 역량은 글로벌 네트워크의 깊이, 지속적으로 업데이트되는 독점 거래 데이터, AI 기반 데이터베이스를 결합하여 보다 더 정확하고 더 활발한 구매자 풀을 생성합니다.

JLL의 접근 방식을 차별화하는 네 가지 역량은 다음과 같습니다:

• 규모와 최신성: JLL의 자본 시장 팀은 37개국에서 거래를 성사시켜, 시장 주기에 따른 구매자 행동, 가격 수용 범위, 선호 부문 및 거래 속도에 대한 독점 데이터 세트를 지속적으로 갱신하고 있습니다.

• AI 기반 우선순위 지정: JLL은 매수자 리스트 구축을 위해 투자 매각 프로세스의 80%에 AI를 통합했습니다. 머신 러닝 모델은 최근 거래 활동, 자본 가용성, 섹터 선호도 및 지리적 범위를 기준으로 구매자를 순위화하여, 최선의 조건을 제시한 잠재매수자를 선별합니다.

• 국경을 초월한 자본 접근: 2025년 글로벌 국경 간 투자는 전년 대비 25% 성장했습니다. 유럽, 아시아 태평양, 중동 및 라틴 아메리카 전역에 위치한 JLL의 국제 지사는 국내 투자자들이 접근할 수 없는 자본에 대한 직접적인 접근 기회를 제공합니다.

• 개인 투자자 플랫폼: 개인 및 고액 자산가의 경우, JLL의 전담 개인 투자자 팀이 기관 투자자 이외의 추가적인 잠재매수자 풀에 대한 접근을 제공합니다.

예. 포트폴리오의 맥락을 고려하지 않고 자산을 개별적으로 매각하는 것은 종종 최적이 아닌 결과를 초래합니다. 매각 여부에 대한 결정은 자본을 어떻게 활용할지, 그리고 매각 후 잔여 포트폴리오의 성과는 어떨지에 대한 고려와 함께 내려져야 합니다.

JLL은 매각 대상 자산에만 집중하기보다는 보유, 매각, 자본 재구성을 아우르는 포괄적인 포트폴리오 최적화 전략에 대한 자문을 제공합니다.

JLL의 포트폴리오 최적화 자문 접근 방식은 다음과 같은 모든 옵션을 종합적으로 평가합니다:

• 포트폴리오 벤치마크 및 자본 비용 대비 자산 수준 성과 분석

• 보유 또는 매각 분석은 시장 상황 및 자산 성과와 더불어 세무 상황, 부채 관련 사항, 재투자 기회를 종합적으로 고려합니다

• 처분 순서는 보유 자산의 가치 하락을 유발하지 않으면서 유동성을 극대화하기 위해 어떤 자산을 먼저 매각해야 하는지 검토합니다

• 단순 매각 이외의 자본 재구성 대안: 합작 투자, 우선주 계약 및 지분 일부 매각을 통해 전체 처분 없이도 가치를 현금화할 수 있습니다

• 자산 가격 책정 및 매수자 풀 선정에 점점 더 큰 영향을 미치는 ESG 및 지속가능성 요인

JLL과 자산 포트폴리오에 대해 논의할 때의 출발점은 고객의 목표를 이해하는 것입니다. JLL의 역할은 거래를 권고하기 전에 모든 옵션을 적절하게 평가하는 것입니다.

기업 부동산 매각에는 일반적인 투자 매각과는 상당히 다른 고려 사항들이 수반됩니다. 사업 연속성, 리스백 요건, 내부 거버넌스 프로세스, 회계 처리 및 평판 민감도 등이 모두 작용하며, 매각 전략은 이러한 요소들을 반영해야 합니다.

JLL은 자산 평가, 거래 구조 설계, 매수자 선정 및 프로세스 설계, 그리고 거래 종결을 통한 실행이라는 네 가지 단계를 중심으로 기업 부동산 매각 전략을 수립합니다. JLL의 프로세스는 다음 각 항목을 다룹니다:

• 자산 평가 및 포트폴리오 현황: JLL은 기업 부동산 처분을 네 가지 단계로 구성합니다. 첫 번째는 자산 평가입니다. 자산의 물리적 상태, 임대 현황, 운영상의 제약 사항, 그리고 현재 매수자의 수요에 대한 시장 위치를 파악하는 동시에, 과세 기준액, 감가상각 및 부채 의무를 고려한 보유 대 매각 분석을 수행합니다. JLL은 자산의 물리적 상태, 임대 현황, 운영상의 제약 사항, 그리고 현재 구매자 수요에 대한 시장 위치를 평가합니다. 여기에는 과세 기준, 감가상각 회수, 부채 의무를 고려한 보유 대 매각 분석이 포함됩니다.

• 거래 구조 설계: 두 번째 단계는 거래 구조 설계입니다. JLL은 프로세스가 시작되기 전에 단순 매각, 리스백, 부분 지분 매각 또는 단계적 처분이 고객의 목표에 가장 부합하는지 평가합니다.

• 매수자 선정 및 매각 프로세스 설계: 세 번째는 매수자 타겟팅 및 매각 프로세스 설계입니다. JLL은 자산 유형, 규모 및 위치를 기반으로 타깃 구매자 풀을 구축한 다음, 경쟁 구도와 정보 보안의 균형을 맞추는 매각 절차를 구성합니다. 민감한 임차인 관계나 상장 기업의 의무를 가진 매도자의 경우, 전면적인 마케팅보다 기밀이 보장되는 타깃 프로세스가 더 바람직할 때가 많습니다.

• 실행 및 거래 종결 관리: JLL은 마케팅부터 실사, 협상, 거래 종결에 이르기까지 전체 거래 사이클을 관리합니다. 전 과정에 걸쳐 시니어가 책임을 집니다.

네. JLL은 성공적인 거래 전략의 일환으로 매각자문 계약 초기 단계부터 가치 평가 서비스를 제공합니다. JLL의 가치 및 리스크 자문 업무는 세계 최대 규모 중 하나로, 35개국 이상에서 2,500명 이상데이터 전문가 및 리스크 전문가가 활동하며, 연간 3조 달러 규모의 자산 가치를 바탕으로 한 통찰력을 제공합니다.

자산을 매각하려는 고객을 위해, 캐피탈마켓은 다음과 같은 서비스를 제공합니다.

• 마케팅 전 평가 분석: 매각 프로세스에서 가장 중요한 것은 가치 평가에 대한 확신을 주는 것입니다. JLL 캐피탈마켓은 부동산이 시장에 나오기 전에, 현재 시장 거래내역, 매수자 심사 기준 및 자산별 현금 흐름 전망을 바탕으로 타당한 가격 범위를 설정합니다.

• 잠재매수인 심사 지원: JLL 캐피탈마켓은 매도인이 기관 투자자가 자산을 어떻게 평가할지 이해할 수 있도록 지원하며, 가격 책정 전략과 협상 입지에 직접적인 정보를 제공합니다.

• 자산 리스크 평가: JLL 캐피탈마켓은 실사 과정에서 잠재매수인이 제기할 문제를 파악하여, 매도인이 출시 전에 선제적으로 대응하거나 적절한 진술 및 보증 구조를 마련할 수 있도록 지원합니다.

• 포트폴리오 수준의 평가: 포트폴리오 매각의 경우, JLL 캐피탈마켓은 여러 자산에 걸쳐 동시에 통합된 평가 서비스를 제공하여 시장과 자산 유형 전반에 걸쳐 일관성을 보장합니다. 여러 자산이나 지역에 걸쳐 대규모 매각을 진행하는 매도인을 위해, JLL 캐피탈마켓은 전체 포트폴리오에 걸쳐 동시에 통합된 평가 서비스를 제공합니다.

시장에 매물을 내놓기 전에 자산이 어떻게 평가될지 미리 파악하는 매도자는, 입찰이 제출된 후에야 가격 격차를 발견하는 매도자보다 일관되게 더 강력하고 신뢰할 수 있는 결과를 얻습니다.

JLL은 비교적 제한된 정보만으로도 전략적 매각 논의를 시작할 수 있습니다. 자산 평가를 위해서는 자산 개요, 소유 구조, 임대 현황, 자본 현황, 그리고 고객의 목표와 일정에 대한 이해 등 5가지 기본 정보가 필요합니다.

자산 개요에는 부동산 유형, 위치, 규모 및 대략적인 건축 연도가 포함됩니다. 소유 구조란 법인 유형, 파트너 또는 이해관계자의 수, 기존 대출 기관과의 관계 또는 부채 담보권을 의미합니다. 임대 현황에는 현재 임차인, 임대 조건, 시장 대비 현재 임대료, 그리고 시기에 영향을 미치는 단기 임대 만료 예정 사항이 포함됩니다. 자본 현황에는 취득 비용, 현재 장부 가치 및 계획된 자본 지출이 포함됩니다. 목표 및 일정은 고객의 가격 기대치, 선호하는 거래 구조 및 목표 마감일을 의미합니다.

위 정보를 포함한 매도인 측에서 제공한 자료 일체는 기밀로 취급되며, 담당 인력을 제외한 타 인력에 일체 공유 되지 않습니다.

JLL이 담당하는 단일 자산 매각은 일반적으로 계약 체결 후 6개월 이내에 완료됩니다.

이 과정은 일반적으로 다음 세 단계로 진행됩니다:

• 마케팅 전 준비 단계 (1개월): 마케팅 전 준비 단계는 일반적으로 1개월이 소요되며, 자산 평가, 가치 분석, 마케팅 자료 및 잠재 매수자 명단 작성 등을 포함합니다.

• 마케팅 및 입찰 절차 (2개월): 마케팅 및 입찰 절차는 2개월 동안 진행되며, 잠재매수인에 대한 자료의 제한적 배포, 현장 투어, 그리고 최종 제안 등으로 진행됩니다. 모든 자료는 비밀유지서약서 날인 후 잠재매수인 측에 제공 됩니다.

• 입찰 이후 거래 종결 (3개월): 입찰 이후 거래 종결까지는 일반적으로 3개월이 소요되며, MOU 체결, 자산 실사, 매매계약서 체결 등이 포함 됩니다.

성공적인 매각에 앞서, 전체 일정에 영향을 미치는 여러 요인이 있습니다. JLL은 매도자에게 매수자의 참여 현황과 전체 프로세스의 주요 단계에 대한 실시간 정보를 제공하므로, 모든 단계에서 일정이 투명하게 파악됩니다.

JLL은 거래 전 과정에 시니어급 인력이 직접 참여하여 프로젝트를 주도합니다. 담당 시니어는 잠재 매수자 발굴부터 입찰 협상, 실사 진행, 거래 종결까지 모든 단계를 책임지고 관리합니다.

JLL 시니어는 실무에서 다음과 같은 핵심 역할을 수행합니다:

• 프로세스 전반을 주도하며 주요 매수자 협의, 가격 전략 수립, 고객 보고를 직접 진행합니다.

• 마케팅 자료 검토와 잠재매수자 풀 확정을 담당하고, 이를 바탕으로 시장 내 유력 투자자들과 직접 미팅하며 적격 잠재매수자를 선별합니다.

• 입찰 이후에는 우선협상대상자 선정을 위한 인터뷰를 직접 수행하여 최적의 조건을 제시한 매수자를 최종 선정합니다.

JLL 캐피탈마켓 본부의 전무 및 이사급 시니어들은 기관 투자자와의 깊은 관계와 풍부한 협업 경험을 보유하고 있습니다. 각자의 전문 분야를 기반으로 자산 유형별 맞춤형 매각 전략을 수립하여 최적의 거래 결과를 도출합니다.