LEED認証の費用・課題・取得方法を解説 – 自社オフィスで3つのレベルを取得したJLLの専門家が語る成功の鍵とは？

世界で最も普及実績がある米国発のグリーンビルディング認証「LEED」。JLLの調査によると、2025年末時点における日本での認証プロジェクトは377件にのぼり、認証取得件数では世界18位となるなど、日本でも取得実績が拡大中だ。

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世界的に環境意識が高まる中、投資家や顧客への説明責任を果たすため、多くの企業がLEED取得を重要な経営課題と捉えている。しかし、国際基準であるLEEDの要件を満たすのは、特に商習慣の異なる日本においては容易ではない。本稿では、3つの自社オフィスで異なるレベルを取得したJLLの経験から、日本でLEED認証を取得する際に直面するリアルな課題と、それを乗り越えるための成功の鍵を解説する。

JLLでは日本法人本社オフィス（以下、東京オフィス）、関西支社オフィス（以下、大阪オフィス）、そして関連会社であるJLL森井鑑定の本社オフィス（以下、森井鑑定オフィス）で、それぞれLEED認証を取得した。取得したのはLEEDの中でインテリア設計・建設分野の「LEED v4 Interior Design and Construction: Commercial Interiors（以下、LEEDv4 ID＋C: CI）」であり、東京オフィスは最高レベルの「プラチナ」、大阪オフィスは次点となる「ゴールド」、森井鑑定オフィスは「シルバー」を取得した。

JLLでは企業目標（Purpose）において「気候変動対策」、「健康的な空間」、「包括的な場所」という3つの領域における取り組みに注力しており、一定の規模・収容人数を満たす中核的なオフィスではLEED認証とWELL認証を取得する方針を世界的に打ち出している。そのガイドラインに基づき、2022年に統合移転した東京オフィスと大阪オフィスでLEED（同時にWELL認証も）取得を目指すことになった。

一方、2025年9月に移転した森井鑑定オフィスがLEED取得を目指した理由は、社内規定だけではない。先行事例となった東京本社オフィス、大阪オフィスにおいてLEED認証取得が従業員満足度の向上や環境負荷低減の両面で具体的な成果をもたらしたことが実証されたことが大きな要因となった。

日本におけるLEED認証の普及活動を主導する一般社団法人グリーンビルディングジャパンの運営にも参画し、これまで国内外企業のLEED取得支援を多数行ってきたJLL日本 エナジー＆サステナビリティサービス事業部 ディレクター 渡部 まきによると「特に東京オフィスのエネルギー削減率で大きな成果を得たことが大きい」という。

分散していた3拠点を1拠点に統合集約した東京オフィスでは、単位面積当たりの年間電力使用量実績値において20%削減を実現した。また、エネルギーシミュレーション上ではLEEDが参照する米国の基準よりも14.4％減となっている。ベースビルの熱源・空調効率の良さやLEEDが求める高効率照明や照明制御システムなどを導入したことが主な理由だが、LEED取得によって環境配慮と経済性の両立が可能であることを実証している。

また、東京オフィス、大阪オフィスで移転後に社内アンケートを実施し、「立地が良い」「（室内が）明るい」「景色が良い」「快適・居心地が良い・働きやすい・モチベーションが上がる」といった肯定的な評価が多数寄せられた。こうした評価はLEEDの要件を満たすために移転前に実施した立地選定や設計・施工に関する包括的な取り組みが従業員満足度に寄与していることを示している。

こうした実績を踏まえ、森井鑑定オフィスにおいても従業員のウェルビーイング向上と環境負荷低減の両面でメリットを実現するため、LEED認証取得を目指したのである。

では、JLLの各オフィスがLEED認証取得に向けて、どのような施策を行ったのだろうか？下記にまとめてみた。

ここで注目したいのが「特に苦労した施策」である。

東京オフィスの課題

東京オフィスは、LEEDの最高レベルであるプラチナ取得を目指したことで相対的により多くの要件を満たす必要があり、実施した施策も多い。そうした中、特に苦労した施策が2つあるという。LEED認証の取得を支援しているJLL日本 エナジー＆サステナビリティサービス事業部 サステナビリティコンサルタント 大田 真輝によると「日本で実施している事例が極めて少ない項目での得点を目指した」という。それが「音響性能」だ。

課題：音響性能

この項目には「暗騒音（空調の音など）」、「透過騒音（隣室からの音漏れなど）」、「残響音（音が消えるまでに時間）」という3つの要件があり、そのうち2つをクリアする必要がある。実際に音響測定を行う他、設計からの概算、規定に沿った壁の種類にするなど、各種要件を満たすことで点数を得られるが、反響音を抑えるために吸音パネルに代表される音を吸収するソフトな素材を使用するなど、施工面の工夫が必要となり、工事費用や工期がかかる。

渡部は「暗騒音や残響音は比較的対応しやすいが、会議室からの音漏れなどの透過騒音は機密情報の漏えいにつながりかねない課題だが、日本の設計での対応はほぼ不可能」だと指摘する。なお、東京オフィスでは会議室の天井と床を補強した他、壁面に吸音パネルを設置し、透過騒音の要件をクリア。一方、大阪オフィスでは特に透過騒音を防ぐために、床下や天井裏まで間仕切り壁を通す「スラブ to スラブ」とするなど、一歩踏み込んだ対策を行っている。

室内の不快な音や過度な騒音（空調案騒音、残響音や透過騒音など）はストレスや疲労の原因になるが、適切な音環境はストレス軽減や快適な過ごしやすさ、心理的健康の維持につながるため、より快適な執務環境を目指すなら、騒音対策は必要不可欠といえる。ただし「ここまで徹底的に対策を行わないと最高レベルのプラチナを取得するのは至難」（大田）というのが現実だ。

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大阪オフィスの課題

大阪オフィスは最高レベル・プラチナに次ぐゴールドを取得している。苦労したのは2点、「室内照明」と「空気質測定」だ。

※なお、前述した通り、大阪オフィスでも「音響性能」は大きな課題であり、透過騒音対策として床下や天井裏まで間仕切り壁を通す「スラブtoスラブ」とするなど、より高度な対策を講じている。しかし基本的な考え方は同様のため、ここでは割愛する。

課題1：室内照明

「同じ執務スペースでも天井や壁、作業台などの違いによって明るさにムラが出る。人間は暗い場所から急にまぶしい場所に移動すると脳に負担がかかり、疲れやすくなるため、均一な明るさを維持するために照明の角度や照度などに配慮した設計を行った」（渡部）

JLLでは日本のLEED認証プロジェクトの点数や施策などのデータを収集しているが、こうした照明対策や後述する騒音対策を実施しているプロジェクト自体が非常に珍しいという。あえて、室内照明に取り組んだ背景は、入居ビルが中水利用（最大12点）を行っていないため、ゴールド取得に必要な点数を獲得するためには、この項目に挑戦する必要があったためだ。

「プラチナとゴールドの取得に必要な点数の差は20点であることを考えると、中水利用での加点が難しい大阪オフィスではプラチナ取得は極めて困難だった」（渡部）

課題2：空気質測定

専門の測定業者に空気質を測定してもらい、オフィス内が快適な環境に維持されているかどうかを判断する。大阪オフィスでは測定日にPM2.5の特異値が重なったため、再測定を行った。渡部によると「煙などの汚染源は線状に拡散するため、偶然にも風下に位置している場合は影響をダイレクトに受けやすい」という。

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森井鑑定オフィスの課題

LEEDシルバーを取得した森井鑑定オフィスで最も苦労したのは、エネルギー項目の必須要件である「コンセント制御」だ。

課題：コンセント制御

待機電力の削減を目的とし、決められた時間帯に特定の室のコンセントを自動的に電源オフにする必要がある。しかし、日本の通常のオフィスではほとんど実施されない設計であるため、この要件はエネルギーシミュレーションで代替することも可能。しかし代替案では一定の減点がある。東京や大阪オフィスでは他の項目で十分に加点できたため、この代替案を採用したが、森井鑑定オフィスでは加点できる項目が限られていたため、減点を避けて得点を最大化すべく、この要件そのものに挑戦した。JLL日本 エナジー＆サステナビリティ事業部ではプロジェクト管理、設計者、施工者と十分な時間かけて説明を重ね、要件の重要性と実装方法について理解を深めながら連携を図った。その結果、関係者全員の協力により要件を満たすことができた。

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ここまで解説してきたJLLオフィスの事例から見えてくるのは、LEED認証を取得することが複雑なプロジェクトであり、状況によってその判断材料・検討事項がいかに多岐にわたるかという事実だろう。

例えば、JLLの3オフィスにおけるLEED取得事例から下記のような課題が浮き彫りになった。

1. 入居ビルのスペック・立地による不確実性

中水利用をしていない大阪オフィスでは当該要件による加点が見込めず、より高難度の要件（室内照明）に挑戦することになった。また、ビルの立地によって最寄り駅やバス停などの利便性が変わり、取得できる点数も増減するため、LEED認証取得を前提にオフィス移転やオフィス改修を行う場合は、入居ビルの立地やスペック、さらにLEED取得を目的に共用トイレの節水対策が可能かどうかなど、ビルオーナーの許容度なども確認しておく必要がある。

2. 限られた予算内での対応

LEED認証取得に関するコスト負担は、入居ビルの立地・スペックなどの外部要因に大きく左右される。極論をいえば、巨額の投資を行い、LEED認証取得に必要なスペックのビルを新規開発すればいいのだが、現実的な話ではない。オフィス移転に伴いLEED認証を取得する場合が多いが、移転プロジェクトを支援するプロジェクトマネージャーの力量によって工事費・工期が変わるため、トータルコスト・ライフサイクルコストの観点で検討する必要する必要がある。

3. ルール改定によって取得難易度が変化

2024年3月にLEED（v4）のエネルギー要件が変更され、従前に比べて各要件の閾値が厳格化、より高いエネルギー削減率が求められる。

渡部によると「2023年にLEEDゴールドを取得した大阪オフィスの得点は62点、2026年にシルバーを取得した森井オフィスは58点。取得難易度を単純に比較すると森井オフィスが取得した時期のほうが要件は厳しくなっている」という。そのため、認証レベルを単純比較できなくなっている。

4. 工事関係者との意識共有の難しさ

そもそも海外で先んじて普及したLEED認証は日本で取得実績を伸ばしているとはいえ、まだまだ工事関係者などの認知度・理解度はそこまで高くはない。そのため、LEED認証取得に必要な要件を精査するだけではなく、すべての工事関係者にこの要件の重要性を周知し、必要な施策を実行してもらわなければならない。

「オフィス移転プロジェクトと並行してLEED認証の取得を目指すケースは多いが、設計者には工事に関わる多種多様かつ膨大な情報が集まってくるため、すべて個別対応していくのは至難の業。特に、通常のオフィス移転工事では馴染みが少ないLEEDの取得要件をついつい忘れてしまうことも少なくない。工事が進む中でLEEDの要件を満たす適切な対応がなされておらず、再工事が必要になるなど、余計なコストと工期がかかる可能性がある。工事関係者には繰り返し説明し、LEEDの重要性を工事全体に浸透させていく必要がある」（渡部）

5. レビュアーの判断による減点リスク

LEEDを所管する米国グリーンビルディング協会のレビュアー（審査員）が図面や工事中の実施記録などを用いてLEED要件を満たすことを説明した申請書類を評価し、取得レベルが決まる。審査前の仕様で獲得点数を予測できるが、レビュアーによっては判断が異なる場合があり、予測した点数よりも1-2点ほど減点されるケースも少なくない。そのため、ある程度点数に余裕を持たせて目標レベルの取得を目指す必要がある。JLL東京オフィスの獲得点数は最終的に82点（プラチナの最低得点は80点）だったが、確実にプラチナを取得するための保険をかける意味で、この最難関の項目での加点を目指して奔走した」という。

JLLが3つのオフィスでそれぞれ異なるレベルを取得したが、どのレベルを取得すべきかを見極めるのは意外に難しい。大田は「プロジェクトの予算などで取得レベルを選ぶケースが多いが、自社のサステナビリティ目標とLEEDで取得した項目の整合性を第一に考えることが何よりも重要」との見解を示す。

例えば、渡部は「LEEDを取得することで、どの程度の費用対効果があるのか」を質問されることが多いというが、確かにJLL東京オフィスのように大幅な省エネ効果が得られ、コストメリットが得られるケースもあるが、前述したように取得に関わるコストの多寡は入居ビルのスペックやプロジェクトマネージャーの実力といった外部要因から多大な影響を受けるため、単純評価が極めて難しい。

そのため、環境意識の高い欧米グローバル企業や一部の日系企業がLEED認証取得の最大のモチベーションにしている「ディスクロージャー対策」こそ、最大のメリットと考えるべきだろう。

「今後、SSBJ基準などの情報開示義務化が進む中で、LEED認証は企業のサステナビリティ姿勢を示す有効な手段となるだろう」（渡部）

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こうした無数のハードルを乗り越え、目標とするレベルを確実に取得するためには、何が必要なのだろうか？

大田は「最も重要なのは、プロジェクトの初期…理想をいえば移転先となるオフィスビルの選定段階から、LEEDコンサルタントがプロジェクトに参画すること」と断言する。

立地や建物のスペック（空調・照明・水回りなど）の初期評価を事前に実施することで、「このビルに入居すればゴールドが狙える」「このビルは再生水を活用できないのでプラチナ認証を取得するのが難しい」などの分析が可能となり、手戻りのない効率的なプロジェクト進行も可能になる。

また、設計者や施工者など、多くの関係者を巻き込むオフィス移転プロジェクトなどにおいて、LEEDの複雑な要件を正確に伝え、工事が計画通りに進んでいるかを管理・監督し、LEEDの要件を無理なく満たすよう移転・改修プロジェクトのコスト・工期を巧みにコントロールできるプロジェクトマネージャーとの連携も必須といえる。こうした役割は、豊富な経験と専門知識を持つコンサルタントでなければ務まらない。

森井鑑定オフィスにおけるLEEDコンサルタントの効果とは？

実際にLEEDコンサルタントを起用した場合の効果について、森井鑑定オフィスを例に解説する。JLL日本 エナジー＆サステナビリティサービス事業部はLEEDコンサルタントとして同プロジェクトに参画。初期段階からLEEDの要件と建物の立地条件や設備の仕様を照合し、現状で達成可能なポイントと追加対策が必要な項目を明確化する「Gap Analysis（ギャップ分析）」を実施し、この分析結果に基づき、目標レベルに応じた最適な対策を提案した。プロジェクト関係者との連携内容と具体的な施策は次の通りだ。

LEEDの3レベルを取得するなど、豊富な知識・経験を有し、物件選定から工事のプロジェクト管理まで一気通貫で対応できるリソースを持つJLLのような信頼できるLEEDコンサルタントをパートナーとして選ぶことこそが、これからLEED認証取得を検討される企業にとって成功への近道になるだろう。

LEED認証の取得をはじめ、企業のサステナビリティ戦略に関するご相談は、国内外で1,000件以上の支援実績を持つJLLへお気軽にお問い合わせください。

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Q1. そもそもLEED認証とは？

A1. LEED認証とは、オフィスや商業施設、ホテル、物流施設といった建築物等の環境性能を評価する、世界で最も普及している国際的な認証制度です。米国の非営利団体である米国グリーンビルディング協会（USGBC）が運用し、省エネや室内環境などの評価項目で得た合計点によって4段階のレベル（プラチナ、ゴールド、シルバー、標準認証）二分類されます。

Q2. LEED認証には「プラチナ」「ゴールド」「シルバー」「標準認証」の4つのレベルがありますが、どのレベルを目指すべきでしょうか？

A2.単純に予算だけで取得レベルを決めるのは適切ではありません。最も重要なのは「自社のサステナビリティ目標とLEEDで取得する評価項目が一致している」ことです。従業員のウェルビーイング向上といった自社のサステナビリティ目標と、LEEDの評価項目を一致させることが重要です。企業の姿勢を示すための最適な取得レベルを見極めるために、JLLのような専門家にご相談いただくことをお勧めします。

Q3. LEED認証取得には、どのくらいの費用と期間がかかりますか？

A3. 費用や期間は入居ビルの基本性能などに大きく左右されるため、一概には言えません。省エネ性能の高いビルなら少ない投資で済みますが、逆もまた然りです。無駄なコストや工事の手戻りを防ぐには、物件選定という初期段階から専門家を交え、どのビルなら現実的なレベルが狙えるかを見極めることが重要です。

Q4. 「国際認証の家具選定」や「コンセント制御」など、日本で馴染みのない要件で苦労したとありますが、自前で対応するのは難しいでしょうか？

A4. 非常に困難です。LEEDには日本の商習慣にない要件が多く、設計・施工業者との連携がうまくいかないとコスト増や工期の遅延に直結します。そのため、専門要件を現場に伝え、プロジェクト全体を管理する「通訳・監督」役の専門家が不可欠といえます。

Q5. レビュアー（審査員）の判断で減点されるリスクがあるというのは本当ですか？

A5. はい、レビュアーの判断によって予測より評価が低くなる可能性があるため、目標レベルの最低点に対し、数点分の余裕を持たせる戦略的な計画が重要です。東京オフィスがプラチナ取得のためにあえて高難度の項目に挑戦したのも、このリスクを見越した「保険」といえます。

Q6. LEED認証取得の最大のメリットは何ですか？

A6. 省エネによるコスト削減も大きなメリットですが、最大のメリットは「自社のサステナビリティへの取り組みを国際基準で客観的に証明できる」ことです。ESG投資やSSBJ基準などの情報開示を強く求められる今、LEED認証は投資家や顧客に対し、貴社が環境に真摯に取り組む姿勢を示す証明となります。