Global Real Estate Outlook

Tras un año desafiante, las perspectivas para 2026 son más positivas. La mejora de los fundamentos del mercado —incluido el crecimiento económico positivo en la mayoría de los principales mercados, la relajación de las tensiones comerciales, la moderación de la inflación y la reducción de las tasas de interés— contribuirá a un entorno operativo más estable. Sin embargo, la convergencia de fuerzas económicas, tecnológicas y sociales sitúa a las organizaciones de todo el mundo en un entorno complejo y en constante evolución, con el sector inmobiliario comercial al umbral de una transformación significativa y estimulante.

Este informe analiza seis fuerzas clave que están transformando el sector inmobiliario comercial: la necesidad de eficiencia en un entorno de mayores costes; la creciente escasez de oferta en todos los tipos de activos; la “experiencia” como nuevo motor de valor en el sector inmobiliario; la madurez de la implementación de la inteligencia artificial más allá de los programas piloto; la convergencia de los edificios con los sistemas energéticos; y la democratización de la inversión en el sector inmobiliario comercial. Cada una de ellas representa tanto un desafío como una oportunidad para los actores del sector.

Para los mercados de capitales inmobiliarios, las condiciones mejoraron considerablemente durante el segundo semestre de 2025 y se espera que el impulso se intensifique aún más en 2026. Esperamos que los mercados de deuda sigan muy activos y que el interés de las entidades financiadoras continúe ampliándose en todos los sectores inmobiliarios. Durante el próximo año, prevemos que la competitividad de las ofertas de los inversores aumente aún más a medida que el ciclo de inversión inmobiliaria cobre impulso, lo que dará lugar a una expansión del volumen de transacciones a lo largo del año. El auge de las infraestructuras para IA seguirá impulsando la demanda de centros de datos, mientras que el sector residencial seguirá siendo el mayor sector de inversión del mundo, con una creciente demanda de los inversores en todas las formas de vivienda. Los mercados con una amplia oferta de productos seguirán activos y esperamos un aumento de la demanda en varios países, desde Australia hasta España.

Mientras tanto, se espera que la demanda de alquiler se fortalezca en muchos mercados y tipos de propiedades en 2026. Se prevé que el take-up de oficinas e industrial aumente a nivel mundial, con un crecimiento en la mayoría de los principales países, incluidos Estados Unidos, India y Reino Unido. El impacto de la disminución de obra nueva será cada vez mayor en el sector de oficinas, ya que los ocupantes que buscan espacios nuevos de gran superficie se enfrentan a menos opciones y a alquileres más elevados. En lugares con oferta limitada, la escasez de espacios de calidad -especialmente grave en Tokio, Nueva York y Londres-, implicará que la demanda se extienda más allá del segmento premium del mercado. La finalización de proyectos industriales y logísticos también desciende a nivel mundial, lo que reducirá la disponibilidad a medida que aumente la actividad de alquiler.

Las organizaciones de todos los sectores se enfrentan a un entorno operativo cada vez más costoso, a medida que convergen múltiples presiones externas. Las tarifas de endeudamiento y financiación se han elevado al extenderse las inquietudes sobre la viabilidad fiscal estatal hacia las tasas crediticias del sector privado; ; los empleadores afrontan mayores gastos laborales debido al incremento de los impuestos sobre las nóminas, los persistentes desajustes de competencias y la escasez generalizada de trabajadores. Los costes de los materiales de construcción y de fit-out también se han elevado y se enfrentan a una mayor presión al alza en 2026. Por ejemplo, en Europa se espera que la inflación de los costes “totales” para 2026 en el Reino Unido y Alemania se sitúe entre el 2,7 % y el 3 %, y entre el 3,5 % y el 4 % en Estados Unidos, mientras que las estimaciones son más altas en algunas partes de Asia-Pacífico, donde se prevé que los costes aumenten entre un 5 % y un 6 % en Singapur y Australia.

Para los inversores, promotores y ocupantes, esta confluencia de factores ha situado la gestión de costes en el primer lugar de su lista de preocupaciones: el 72 % de los responsables inmobiliarios de las empresas han identificado los costes y la eficiencia presupuestaria como su máxima prioridad de cara al nuevo año.

Para hacer frente a esta situación, los equipos inmobiliarios se centrarán en tres áreas en 2026: examinar detenidamente las partidas presupuestarias, optimizar la utilización del espacio y mejorar la eficiencia operativa. 

En 2026, la reducción de costes implicará un escrutinio meticuloso de todos los gastos. Para los inversores, esto significa maximizar la eficiencia y rendimiento de los activos, a través del mantenimiento preventivo y la gestión del capex. Para los ocupantes, significa examinar minuciosamente cada gasto operativo, desde servicios públicos, costes de acondicionamiento y mejoras, hasta contratos de mantenimiento. La optimización del espacio y el ajuste dimensionamiento del portfolio serán clave para garantizar que la huella inmobiliaria se ajuste tanto a las operaciones actuales como con las necesidades futuras del negocio. 

El continuo impulso hacia la mejora de la eficiencia llevará cada vez más a las organizaciones a establecer asociaciones externas mediante la externalización y la optimización de la cadena de suministro. La adopción de tecnología para la gestión de edificios/instalaciones y la prestación de servicios representará otra vía para mejorar la eficiencia. La automatización y las soluciones digitales prometen reducir significativamente los costes operativos sin comprometer la calidad del servicio, si se implementan con éxito.

Cada estrategia de gestión de costes requerirá una cuidadosa evaluación, en función de su posible impacto en la productividad de los empleados, la resiliencia de la organización, la experiencia de los usuarios y la retención del talento.

En 2026, la nueva oferta seguirá disminuyendo en la mayoría de los sectores inmobiliarios comerciales de Norteamérica y Europa. La incertidumbre económica, combinada con los elevados costes de construcción y financiación (véase la tendencia 1), sigue empujando a la baja el inicio de nuevas construcciones tras el descenso de la actividad promotora durante 2025. Durante los próximos 12 meses, el impacto de la disminución de la disponibilidad de espacios de calidad será cada vez mayor, tanto para los ocupantes como para los propietarios.

En el sector de las oficinas, la actividad promotora se encuentra en mínimos históricos en Estados Unidos, con una caída prevista del 75 % en las entregas en 2026 y tres cuartas partes de la cartera restante ya alquilada. Las nuevas construcciones en Europa se encuentran en sus niveles más bajos desde 2010, y se prevé que las entregas disminuyan un 5 % el próximo año, tras una disminución equivalente en 2025. La escasez de oficinas de alta calidad será especialmente grave en ciudades como Tokio, Nueva York y Londres. Con el aumento de la actividad de alquiler, los ocupantes que busquen nuevos espacios de gran tamaño se enfrentarán a menos opciones y a alquileres más elevados. Esto hará que la disponibilidad y la asequibilidad cobren mayor importancia a medida que la demanda se amplíe más allá del segmento premium del mercado.

La disminución de la oferta también es evidente en la mayoría de los demás tipos de activos. A nivel mundial, se prevé que las entregas industriales y logísticas en 2026 sean un 42 % inferiores a los niveles máximos observados en 2023, debido a la reducción en desarrollos especulativos y una mayor competencia por el suelo por parte de otros usos, como los centros de datos y la fabricación. La oferta retail está cerca de mínimos históricos en mercados maduros, mientras que el desarrollo multi-residencial en Estados Unidos ha caído más de tres cuartas partes desde su pico reciente y permanece limitado en muchos países de Europa y Asia Pacífico. La construcción de centros de datos sigue siendo la excepción y avanza a un ritmo vertiginoso, con una previsión de aumento de la capacidad del 19 % en 2026, ya que los hiperescalares, entre otros, están invirtiendo cantidades récord de capital.

Al mismo tiempo que aumenta la escasez de espacio, se acelerará la necesidad de un reposicionamiento o retrofitting de las propiedades en riesgo de obsolescencia. Los diez principales mercados de oficinas para el reposicionamiento tienen más de 130 millones de metros cuadrados de espacio en riesgo de obsolescencia, y ciudades como París, Londres, Nueva York, Boston y Chicago tendrán algunas de las oportunidades más atractivas en este ámbito. Los propietarios son cada vez más conscientes de las ventajas del reposicionamiento y retrofitting de los activos existentes, incluyendo plazos de construcción más rápidos, reducciones en carbono incorporado y menores costos. Las mejoras enfocadas en energía no solo ayudan a gestionar gastos, sino que también pueden generar un retorno 55% mayor cuando se realizan temprano en el ciclo de vida del edificio.

En todo el entorno construido a nivel mundial, la experiencia se ha convertido en el factor decisivo que determina cómo las personas eligen dónde vivir, trabajar, comprar y pasar su tiempo. No obstante, los edificios y lugares no están manteniendo el ritmo, surgiendo riesgos de 'obsolescencia experiencial' para los activos. Aunque más de dos tercios de la población global espera experiencias de calidad, personalizadas y saludables, un aumento del 5% respecto a 2024, la escasa oferta de inventario Grado A junto con el envejecimiento y obsolescencia del stock en mercados clave de Estados Unidos y Europa, convertirán los factores experienciales en un impulsor fundamental de inversión en 2026.

Las tendencias de diseño se mueven en la misma dirección, donde los recorridos 'calle-asiento' centrados en las personas, la conexión social y los entornos inmersivos habilitados por tecnología son el foco, extendiéndose más allá del retail para impulsar también las experiencias de oficina. La mayoría de las empresas han definido sus expectativas específicas de presencia en oficina y nuestra investigación muestra que los empleados aceptan ampliamente los marcos actuales de asistencia, ya que el 66% de los empleados globalmente dice que su empleador tiene una política clara y el 72% la ve positivamente. Pero la aceptación no garantiza la asistencia. La aceptación y el cumplimiento aumentan cuando la oficina justifica el desplazamiento; la resistencia se asocia con escaso confort, autonomía restringida y deficiente apoyo al bienestar del empleado.

El nuevo desafío es más difícil: crear entornos en los que las personas realmente quieran trabajar, con mejores resultados de bienestar y rendimiento para las empresas. Las organizaciones líderes están optimizando la experiencia, no solo la ocupación. 

Los aspectos que atraen en retail y hospitalidad también funciona en la oficina: bienestar y naturaleza (73% dice que más vegetación cerca de su lugar de trabajo mejoraría el bienestar); personalización (74% prefiere lugares que los reconozcan y se adapten a ellos); y conveniencia a través del acceso a múltiples amenities. Cuando los empleados valoran positivamente su experiencia en el lugar de trabajo, el 84% también se muestra optimista con respecto a las expectativas de asistencia.

En resumen: la gente no rechaza la oficina, rechaza una mala experiencia en la oficina. Esto va más allá de los principios de diseño físico; la localización, el acceso a servicios y las experiencias fluidas resultan esenciales para generar valor a los usuarios. Los inversores y operadores que se centran en estrategias de ubicación y creación de espacios captarán más usuarios creando entornos que se perciban como intuitivos, conectados y que realmente merezcan la pena. 

Las estrategias de ubicación se centran cada vez más en mercados secundarios que satisfacen la demanda por barrios vibrantes y con mayor calidad de vida. En Estados Unidos, las investigaciones de JLL muestran que las oficinas ubicadas en “distritos de estilo de vida” con acceso a servicios como espacios de entretenimiento, pabellones al aire libre y atracciones frente al mar pueden alcanzar una prima de alquiler del 32 %. Y los empleados están de acuerdo: nuestra reciente encuesta muestra que el 67 % de las personas quiere trabajar en un barrio dinámico, porcentaje que se eleva al 74 % entre los 25-34 años. 

La experiencia en sí misma cobrará aún más importancia en 2026 en todos los sectores y geografías. La convergencia de la competencia por el talento en ubicaciones clave, el aumento de las tasas de agotamiento o "burn-out" de los empleados y los cambios impulsados por la inteligencia artificial en las tareas laborales convergerán en 2026, lo que obligará a los empleadores a reflexionar sobre cómo sus espacios de trabajo influyen en la experiencia de los empleados y, en última instancia, en los resultados empresariales.

Las organizaciones inmobiliarias se acercan a una encrucijada crítica en su proceso de adopción de la IA. Tras la rápida expansión de los proyectos piloto de IA en 2025 -el 92 % de los ocupantes corporativos y el 88 % de los inversores de nuestra reciente encuesta sobre tecnología iniciaron programas de IA-, el sector se enfrentará a un mayor escrutinio sobre la eficacia y la escalabilidad de la implementación en 2026.

En la actualidad, las organizaciones están llevando a cabo una media de cinco casos de uso de IA simultáneamente (en flujos de trabajo de datos, optimización de carteras, gestión energética, análisis de mercado y modelización de riesgos), pero solo el 5 % afirma haber alcanzado la mayoría de los objetivos de sus programas. Los inversores privados y las empresas de gestión de inversiones se quedaron ligeramente por detrás de los inversores cotizados y los inversores institucionales en sus resultados de IA.

En 2026, las organizaciones empezarán a mostrar fatiga frente a los proyectos piloto de IA, al tener dificultades para ampliar las iniciativas de 2025 más allá de la fase de experimentación. Aquellos que lanzaron múltiples proyectos piloto sin una planificación sistemática se enfrentarán a una presión cada vez mayor para demostrar un retorno de la inversión significativo, y muchos descubrirán que su enfoque fragmentado tiene una escalabilidad limitada. Las empresas que carecen de capacidades fundacionales (infraestructura de datos, gestión del cambio, talento) se encontrarán con obstáculos en la implementación, lo que les obligará a decidir entre la inversión estratégica o el abandono del programa de IA. 

El 60 % de los inversores continúa sin contar con una estrategia tecnológica unificada para sus funciones inmobiliarias y tipos de activos. En cuanto a los ocupantes, el 70 % no cuenta con un marco de gestión del cambio para la IA. El 50 % no dispone de recursos suficientes en términos de talento digital y de IA. Sectores como las ciencias de la vida y los servicios profesionales se enfrentan a retos particulares en cuanto a la disponibilidad de talento en IA para el sector inmobiliario comercial. 

La creciente brecha entre los implementadores sistemáticos y los pilotos experimentales será inevitable, con las organizaciones líderes adelantándose aún más, mientras que las rezagadas luchan por justificar la inversión continua en IA. A medida que la transformación impulsada por la IA evolucione de la productividad y la eficiencia hacia el rediseño de flujos de trabajo y la innovación en los modelos de negocio, cambiarán las propuestas de valor de los actores del sector inmobiliario. Las capacidades estratégicas para abrir nuevos mercados, operar con agilidad y ofrecer una ventaja basada en datos en la toma de decisiones adquirirán una importancia creciente a la hora de definir el éxito.

En 2026, la relación entre el sector inmobiliario y el energético pasará de ser adyacente a interdependiente. La energía fiable, limpia y asequible se situará junto a la ubicación como factor determinante de la competitividad inmobiliaria. El entorno construido ya no se encuentra al margen de la transición energética. En cambio, los edificios están empezando a funcionar como partes integradas del sistema energético, generando, almacenando y gestionando electricidad, al tiempo que participan en nuevas formas de mercados energéticos locales.

La presión sobre los sistemas eléctricos está centrando los esfuerzos en aumentar la capacidad. Se prevé que la demanda mundial de energía generada por los centros de datos haya crecido un 21 % en 2025 y que más que se duplique para 2030. En los últimos cinco años, las zonas cercanas a los principales centros de datos han registrado incrementos mensuales de hasta un 267 % en el precio de la electricidad.

El sistema energético no puede expandirse lo suficientemente rápido como para satisfacer la demanda acelerada y las implicaciones se están manifestando en los activos. Los costes energéticos pueden representar hasta un 26 % del valor del alquiler, lo que convierte la eficiencia en un factor esencial para la competitividad. Pero la oportunidad para el sector inmobiliario va más allá de la reducción de costes. Con el aumento de la volatilidad de los precios, los riesgos de cortes de suministro y el aumento de la demanda, los edificios pueden contribuir cada vez más a aliviar estas presiones mediante soluciones de energía distribuida. 

En mercados como California y Nueva Jersey, así como en Alemania, los sólidos marcos políticos y los elevados precios de la electricidad ya están impulsando la rápida adopción de la energía fotovoltaica en los tejados y el almacenamiento energético en el punto de consumo, ya que los ocupantes buscan estabilidad y resiliencia. En China, los propietarios y ocupantes de edificios están acelerando la adopción de la energía solar en los tejados para garantizar un suministro eléctrico predecible y protegerse contra la variabilidad de la red. La trayectoria es clara y estos mercados están a la vanguardia: los edificios están pasando de ser consumidores pasivos a recursos energéticos activos. Los edificios capaces de integrar soluciones in situ pueden generar un aumento de los ingresos de entre el 25 % y el 50 % en comparación con el alquiler.

Históricamente, la inversión inmobiliaria comercial ha sido dominio de inversores institucionales, empresas inmobiliarias, family offices y particulares con un elevado patrimonio neto. Los requisitos de capital y financiación, la experiencia operativa y las barreras de entrada al mercado han favorecido a los inversores con mayor trayectoria y sólida capacidad financiera. Sin embargo, los cambios normativos, las nuevas tecnologías, el aumento de la riqueza personal y la mejora del nivel educativo están allanando el camino hacia la democratización de la inversión y la propiedad en el sector inmobiliario comercial.

Aunque los fondos de pensiones llevan mucho tiempo invirtiendo en el sector inmobiliario a través de sus gestores de inversiones, los cambios regulatorios están transformando el panorama inversor en su conjunto. Políticas como el Mansion House Accord del Reino Unido o la más reciente Orden Ejecutiva de Estados Unidos, que permite a los planes 401(k) ofrecer fondos inmobiliarios privados como parte de su oferta, están allanando el camino para una posible nueva ola de capital en los próximos años.

Más allá de los planes de pensiones y jubilación, el aumento colectivo de la riqueza privada en los últimos quince años dará lugar a una nueva clase de inversores que buscarán activos con un mayor valor relativo frente a los mercados globales de capital privado y renta variable. Desde la crisis financiera mundial, la riqueza agregada de los multimillonarios ha aumentado un 265 %, hasta alcanzar una cifra estimada de 15,4 billones de dólares estadounidenses en 2025, lo que se traduce en un volumen adicional significativo de capital para inversión. 

Además, el "blockchain" se ha convertido por fin en una plataforma viable para la inversión en el sector inmobiliario comercial. Entre las transacciones recientes más destacadas se encuentran el token inmobiliario de KJRM respaldado por Shiodome City Center, así como el token ofrecido públicamente por Kenedix, SMBC Trust Bank, Nomura Securities y BOOSTRY para la inversión en viviendas de alquiler. 

Los cambios normativos ampliarán las posibilidades de acceso de los inversores particulares y los fondos de pensiones a los mercados privados y al sector inmobiliario comercial, y también se está ampliando la información sobre las ventajas de la propiedad inmobiliaria. Esto permitirá que más inversores privados y minoristas puedan acceder a fondos de inversión inmobiliaria privados y, en algunos casos, incluso poseer participaciones fraccionadas de propiedades de alto valor, lo que dará lugar a la democratización de la inversión inmobiliaria.

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En 2026, el sector inmobiliario comercial recompensará a las organizaciones que apuesten por la adaptación estratégica en lugar de limitarse a respuestas tácticas. Las seis fuerzas descritas (presiones de costes, restricciones de suministro, la experiencia como motor de valor, la maduración de la IA, la convergencia energética y la democratización de la inversión) no son retos y oportunidades aislados, sino dinámicas interconectadas que requieren un pensamiento holístico y una acción coordinada.

Para los inversores, el éxito en este entorno exige ir más allá de la gestión inmobiliaria tradicional y adoptar una estrategia de activos integrada que considere la eficiencia operativa, la experiencia, la capacidad tecnológica, el rendimiento energético y el acceso al capital como componentes unificados de la ventaja competitiva. Los inversores que entiendan estas fuerzas como oportunidades de diferenciación, en lugar de obstáculos, se convertirán en líderes del ecosistema inmobiliario de 2026.

Para los ocupantes, las empresas que prosperarán serán aquellas que reconozcan los bienes inmuebles no solo como una necesidad operativa, sino como una plataforma estratégica para la innovación, la eficiencia y el crecimiento. En esta etapa de transformación sin precedentes, las organizaciones que apuesten por una adaptación global y logren equilibrar las presiones de costes a corto plazo con una visión estratégica a largo plazo marcarán el rumbo del sector inmobiliario comercial.