JLL: 100.000 mq di take-up nell'office leasing tra Milano e Roma nel Q1 2026.

Milano, 16 aprile 2026 – Secondo le analisi di JLL, leader mondiale nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel corso del primo trimestre 2026 il mercato dell’office leasing nelle città di Milano e Roma ha registrato complessivamente poco più di 100.000 mq di take-up, di cui circa 65.000 mq a Milano e 36.000 mq a Roma.

Il mercato di Milano ha chiuso il primo trimestre 2026 con circa 65.000 mq di take-up, a cui si aggiungono circa 4.000 mq di sublocazioni. Nonostante in termini di numero di operazioni il risultato sia analogo a quello dello stesso trimestre del 2025 e superiore alla media del primo trimestre degli ultimi cinque anni, testimoniando una domanda sostenuta, a livello di superficie assorbita il 2026 ha visto un rallentamento rispetto ai circa 100.000 mq dello scorso anno.

Questo è dovuto all’assenza di grandi operazioni nella fascia 5-10.000 mq e da una riduzione delle superfici medie transate (da 1.200 mq del Q1 2025 a circa 750 mq del Q1 2026).

Circa il 65% dell'assorbimentototale si è concentrato su immobili di grado A, riflettendo la competizione crescente per gli spazi di qualità in un mercato caratterizzato da offerta limitata. Ad alimentare questo trend sono proprio i criteri di selezione sempre più rigorosi degli occupier, che orientano le proprie scelte verso asset capaci di garantire eccellenza in termini di qualità costruttiva, sostenibilità e location strategiche.

La forte pressione della domanda, a fronte della limitata disponibilità di prodotto prime, si riflette su livelli di vacancy di grado A particolarmente contenuti e determina un ulteriore incremento dei canoni.

Mentre il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9.4% nel Q1 2026, questo dato si riduce drasticamente a circa il 3,6% per gli immobili di grado A. In questo contesto, i canoni primecontinuano ad aumentare, raggiungendo 820 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 780 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova. Anche in termini di rental band, le superfici assorbite oltre i 600 euro/mq/anno sono arrivate a pesare circa il 30% del totale; nell’ambito delle operazioni che ricadono in questa fascia è aumentata inoltre l’incidenza di quelle nella fascia più alta dagli 800 euro/mq/anno.

La distribuzione geografica del take-up evidenzia una chiara concentrazione nelle zone centrali, con circa il 40% dell’assorbimento complessivo che localizzato nelle aree del Centro e dei CBD. Il CBD Duomo emerge come polo di maggiore attrattività rappresentando circa il 20% dell’assorbimento totale.

Allo stesso tempo, le aree semicentrali consolidano il loro peso strategico, intercettando circa il 28% delle superfici assorbite. Le zone Farini-Isola e Porta Romana si distinguono per aver registrato le transazioni di maggiore dimensione del trimestre.

Dal punto di vista settoriale, la domanda è guidata principalmente dal comparto Servizi, con una presenza significativa di studi legali e operatori Banking & Finance, affiancati al settore IT.

Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia, commenta "il mercato office di Milano evidenzia una chiara evoluzione: la riduzione delle superfici medie transate riflette una razionalizzazione degli spazi e una crescente selettività verso prodotto di altissima qualità, da parte della domanda. Lo dimostra la pressione fortissima sugli asset di grado A: vacancy al 3,6% e canoni prime a 820 euro/mq/anno nel CBD Duomo, con previsioni di ulteriore crescita nei prossimi mesi. In un contesto dove l’offerta di grado A nelle zone del CBD non è sufficiente per fare fronte alla domanda, il mercato si conferma sempre più policentrico, con aree semicentrali come City Life, Farini-Isola e Scalo Porta Romana che attraggono operazioni di rilievo come possibile alternativa alle aree più centrali."

Nel Q1 2026 il mercato direzionale di Roma ha registrato circa 36.000 mq di take-up, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo del 2025. A questo volume hanno contribuito quattro operazioni di dimensione superiore ai 5.000 mq ciascuna, con l’operazione di maggiore entità locata ad un tenant della Pubblica Amministrazione.

Si conferma la prevalenza di superfici di grado A, che hanno rappresentato il 57% dell’assorbimento totale. Il dato conferma una domanda focalizzata su immobili di qualità, in un contesto caratterizzato da una limitata disponibilità di prodotto prime.

La distribuzione territoriale vede una netta concentrazione nel CBD che ha assorbito il 40% del totale, grazie all’impatto di due transazioni di dimensioni medio-grandi di immobili cielo-terra. Anche la zona Eur conferma la sua attrattività, segnando la transazione più ampia, in pre-let, in termini di metratura del quarter.

Dal punto di vista settoriale, nel periodo considerato si distinguono i comparti Servizi, in particolare quello Legal e la Pubblica Amministrazione, che rimane un pilastro della domanda di spazi direzionali nella Capitale.

Al Q1 2026, il vacancy raterimane inferiore al 7% (appena 1,5% per il grado A), mentre i canoni prime sono stabili a 610 euro/mq/anno.

Come commenta Massimo Livi, Head of Office Agency, Rome: Roma registra una performance positiva nel primo trimestre 2026, con un take-up più che raddoppiato rispetto allo stesso periodo del 2025. Il mercato della Capitale mostra una domanda focalizzata sul CBD e sull'EUR, aree che confermano la loro centralità per gli occupiers. Il focus sulla qualità è evidente: circa il 60% delle superfici transate sono di grado A, in un contesto dove la vacancy per questa categoria è solo all'1,5%. Emergono con forza i settori Legal e Pubblica Amministrazione, mentre i canoni prime, nel CBD ad oggi a 610 euro/mq/anno si prevede ulteriore crescita nei prossimi mesi. In entrambi i mercati, Milano e Roma, osserviamo una domanda matura e qualificata che aspetta nuova offerta prime nelle aree centrali per esprimere appieno il proprio potenziale. L'arrivo di nuovi sviluppi di qualità rappresenterebbe un importante catalizzatore capace di liberare domanda latente oggi insoddisfatta."