Nel Q1 2025, 2,7 miliardi di investimenti capital markets

Milano, 17 aprile 2025 – Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel primo trimestre 2025 gli investimenti capital markets hanno raggiunto un valore pari a circa 2,7 miliardi di euro, +47% rispetto agli 1,8 miliardi del Q1 2024, inclusi sviluppi e share deal.

La ripresa del mercato italiano, favorita anche dal recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse, ha portato a una crescita significativa, nonostante persista uno scenario macroeconomico e geopolitico sfidante.

L'analisi di JLL mostra un mercato equilibrato, con quattro settori chiave - Logistica, Uffici, Hospitality e Retail - che rappresentano oltre il 90% degli investimenti totali. La restante parte è costituita principalmente dall’insieme di Living e asset a uso misto. Questa distribuzione bilanciata sottolinea la diversificazione del mercato immobiliare italiano, che offre agli investitori un'ampia gamma di opportunità in diversi settori. La solidità di ciascun comparto contribuisce a creare un mercato dinamico, capace di adattarsi alle diverse esigenze degli investitori e alle tendenze in evoluzione.

In crescita, inoltre, la componente di investitori “Private” (UHNWI, family office, Holding Company familiari, etc.), che hanno agito nel 30% circa delle operazioni dell’anno, pari a oltre il 20% dei volumi transati. Le asset class preferite per questa tipologia di investitori sono state Office, Hospitality e Retail.

Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il Q1 2025 con circa 670 milioni di euro di investimenti, posizionandosi tra i primi settori in termini di investimenti.

Con un raddoppio dei volumi rispetto al Q1 2024, l’inizio anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro l’uno che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Le restanti operazioni, a livello di ticket size, sono state invece sotto i 50 milioni di euro.

Rimangono ancora dominanti, a oggi, i capitali Core + e Value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier, anche se stanno diventando significativi i segnali di ripresa di attività dei capitali Core.

Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%, con aspettative di graduale compressione a partire dal prossimo trimestre con la chiusura di operazioni in corso.

Dal punto di vista degli occupier, nonostante una significativa domanda, i volumi di take-up si stanno assestando su un nuovo equilibrio, in contrazione rispetto ai picchi dei due anni precedenti, ma in linea con la media decennale.

Analizzando l’andamento degli investimenti del Q1 2025, il settore Office, con 670 milioni di euro è risultato in crescita del 10% rispetto al Q1 2024.

Come numero di transazioni, una quota significativa ha riguardato asset da riconvertire da uffici ad altre destinazioni d’uso (prevalentemente Living e Hospitality), che hanno rappresentato circa il 20% dei volumi.

A livello di interesse per gli investitori, Milano si riconferma come punto di riferimento. Gli investimenti sono stati guidati da attività in posizioni centrali e si sono concentrati su prodotti core, tra cui, nel trimestre, spiccano due operazioni nel CBD Porta Nuova. Per quanto riguarda le aree al di fuori del CBD, le strategie di investimento sono bilanciate tra prodotto value add e stabilizzato, che mantiene tuttavia un primato in termini di volume.

A Roma, nonostante un primo quarter caratterizzato da un numero più limitato di operazioni, si prevede un incremento dell’attività nel corso dell’anno grazie anche a diversi processi di vendita che stanno per iniziare, anche se prevalentemente non CBD e indirizzati anche verso capitale core plus che si sta riaffacciando sul mercato.

I rendimenti prime sono si sono compressi rispetto al trimestre precedente per Milano, attestandosi al 4,25%, mentre sono rimasti stabili al 4,75% a Roma.

Nel Q1 2025, l’attenzione degli investitori si è focalizzata in modo rilevante sul settore Hotels & Hospitality, che ha visto quasi triplicare i volumi di investimento rispetto al primo trimestre 2024: le transazioni, considerando la destinazione d’uso corrente, hanno raggiunto volumi complessivi pari a circa 600 milioni di euro. Tale valore sale a quasi 670 milioni di euro, se consideriamo anche le operazioni che hanno riguardato asset da riconvertire da altre destinazioni d’uso (in particolare, Office, Living e Special Purpose) a quella alberghiera.

L’elevato numero di transazioni registrato in diversi mercati conferma la forte attrattività delle principali destinazioni turistiche italiane, sia urban che resort, da parte degli investitori attivi. Nel trimestre in particolare hanno spiccato per valore operazioni a Roma, Capri e Milano.

L’interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle ottime performance registrate nel corso dell’anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a entrare o rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.

Il settore Retail ha registrato investimenti pari a 560 milioni di euro di cui il 60% è relativo ad un’unica transazione di un portafoglio di Outlet di circa 350 milioni di euro.

La restante quota di volumi transati si è focalizzata sul segmento High Street che include due significative transazioni, a Milano e Firenze, che hanno visto in entrambi i casi buyer di tipo privato.

Il comparto degli Shopping Centre e dei Retail Park resta ancora nel radar di diverse tipologie di acquirenti e potrebbero esserci già delle nuove evidenze di mercato nel corso del prossimo trimestre.

I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali. Tuttavia, non risultano ancora presenti sul mercato opportunità allineate ai profili core, e per la maggior parte dei casi i capitali attivi stanno ancora ricercando prodotto con ritorni più elevati.

Il mercato del Living ha registrato investimenti pari a circa 120 milioni di euro, considerando la destinazione d’uso corrente.

In particolare, la transazione più rilevante riguarda il settore PBSA, relativamente ad un asset nella città di Bologna.

L’interesse per il Living è confermato dalla tendenza alla riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale di immobili a destinazione terziaria che saranno trasformati in asset Living, pari ad ulteriori 50 mn di euro circa.

I rendimenti prime si sono compressi, attestandosi al 4,75% per il Multifamily e al 5,25% per il PBSA, mentre sono rimasti stabili al 6% per l’Healthcare.

Lo sviluppo del settore è sicuramente impattato dall’incertezza determinata dalle indagini in corso in ambito urbanistico nel Comune di Milano, spingendo sviluppatori e investitori ad adottare un approccio cauto. Nel frattempo, altre grandi città come Roma, Firenze e Bologna stanno registrando un aumento dell'attività degli investitori, diversificando così le opportunità nel mercato immobiliare italiano.

"Il Q1 2025 ha registrato un notevole aumento degli investimenti capital markets, specialmente nei settori Logistica, Hospitality, Uffici e Retail," afferma Alberico Radice Fossati Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. "Per i prossimi mesi prevediamo un'ulteriore espansione guidata dal calo dei tassi, con maggiore partecipazione di investitori internazionali e crescente interesse verso asset emergenti. Tuttavia, l'incertezza geopolitica e le sfide legate alle tariffe USA potrebbero impattare la fiducia degli investitori, causare pressioni inflazionistiche e interrompere le catene di approvvigionamento globali. Questo scenario complesso richiede un'attenta valutazione dei rischi, pur mantenendo prospettive generalmente positive per il settore immobiliare."