Nel Q1 2026 il settore logistico e industrial si conferma al centro delle strategie di investimento, con circa 430 milioni di euro investiti

Milano, 27 aprile 2026 – Nel primo trimestre 2026 gli investimenti nel comparto logistico e industrial hanno totalizzato circa 430 milioni di euro, pari a circa il 12% del volume complessivo degli investimenti immobiliari.
Sul fronte occupier, il mercato ha mostrato segnali estremamente positivi con un assorbimentoparticolarmente dinamico nel trimestre, pari a circa 860 mila mq, confermando la solidità dei fondamentali del settore che continua ad attrarre interesse anche da parte degli investitori, con diverse operazioni di rilievo attualmente in fase avanzata di negoziazione.
Queste sono alcune delle principali evidenze che emergono dall’analisi condotta da JLL, società leader nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti.

Nel Q1 2026 il mercato degli investimenti nel settore logistico ha mantenuto un profilo dinamico, con numerose transazioni che sottolineano l’interesse costante degli operatori per il settore.
Il mercato si è mostrato piuttosto dinamico, con un elevato numero di transazioni che sottolinea il continuo interesse dei capitali internazionali. L’appetito degli investitori si conferma solido, seppur selettivo, con una buona profondità di mercato, nonostante una contrazione di circa il 30% su base annua. Rispetto all’anno precedente, infatti, hanno prevalso operazioni di taglio mediamente inferiore, mentre l’inizio del 2025 era stato caratterizzato da un significativo backlog di transazioni a portafoglio. Si è inoltre osservata una netta prevalenza di operazioni su asset core, che hanno rappresentato il 40% dei volumi trimestrali, mentre risulta particolarmente significativa l'incidenza delle acquisizioni da parte di end user, pari al 30% del totale.
I prime yield sono stabili al 5,3%, dopo la lieve compressione registrata nel Q4 2025, confermando un sentiment positivo, pur a fronte delle incertezze dovute al quadro macroeconomico e geopolitico.

Nel primo trimestre 2026 è ulteriormente proseguita la ripresa dell’attività, già evidenziata nel quarto trimestre 2025, con un take-up di circa 860.000 mq, in crescita del 78% su base annua. Si tratta di un risultato guidato in modo significativo dalle strategie espansive di operatori che stanno consolidando la loro presenza sul mercato italiano.
Il quarter ha visto il ritorno delle operazioni di grande dimensione, sopra i 50.000 mq, che, seppure ancora limitate in termini di incidenza, hanno rappresentato una quota significativa in termini di take up: sole 4 operazioni da parte di operatori 3PL (di cui 2 sopra i 100.000 mq) hanno generato circa il 40% dell’assorbimento per un totale di circa 350.000 mq.
Da questo dipende anche l’aumento della quota dei 3PL sul totale, che è arrivata a essere preponderante rispetto agli altri settori: oltre l’85%, mentre il restante 15% è rappresentato da Retail, Manufacturing ed E-commerce, che hanno visto ridursi la quota relativa.
Analizzando la distribuzione per dimensione,le operazioni al di sotto dei 25.000 mq si confermano le più numerose, pari a circa 60% in termini numerici, ma rappresentano solo il 25% dei mq assorbiti. La fascia intermedia, tra 25.000 e 50.000 mq, ha inciso per circa il 30% del numero di operazioni.
Nel trimestre, i lease hanno rappresentato il 75% del take-up, seguiti dai pre-let (24%), mentre è risultata limitata nel quarter la quota di owner occupier.
A livello geografico, oltre il 60% dell’assorbimento si è concentrato nella macroarea di Milano, confermando la sua rilevanza strategica.
Sul fronte dei canoni, si osserva una sostanziale stabilità per i valori prime nei principali mercati, considerando incentivi standard invariati, ad eccezione di particolari micro-mercati con dinamiche favorevoli ai tenant:
 

• Milano conferma i 70 €/mq/anno, con una previsione di crescita per il prossimo quarter.
• Roma i 69 €/mq, Bologna i 67 €/mq;
• Il Veneto si attesta a 58 €/mq e Torinoa 50 €/mq;
• Per gli asset last mile, i canoni prime rimangono stabili sia a Milano sia a Roma, attestandosi intorno ai 110 €/mq, con possibili incrementi in presenza di specifiche personalizzazioni nell’ambito di operazioni Built-to-Suit.
   

Nel Q1 2026 sono stati completati oltre 300 mila mq di nuovi spazi, di cui oltre il 30% di tipo speculativo, dato in contrazione rispetto alla media trimestrale.
La crescita dell’assorbimento ha contribuito alla diminuzione del vacancy rate complessivo a livello nazionale, che si attesta intorno al 5%.
“Il primo trimestre dell’anno conferma il dinamismo nel mercato degli investimenti logistici. Stiamo osservando un buon livello di attività e di interesse anche da parte degli investitori core,” commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia. “Questo sentiment positivo sta incoraggiando i landlord a portare nuovo prodotto sul mercato, sostenendo una pipeline di operazioni di qualità per i prossimi mesi. Nonostante un volume trimestrale influenzato dalla natura delle operazioni concluse, l'outlook per l'anno è decisamente positivo, con un forte appetito lungo l'intera curva del rischio”.
“Il mercato delle locazioni ha iniziato il 2026 con una forte accelerazione, registrando un risultato record nel primo trimestre. Le politiche espansionistiche dei 3PL hanno contribuito in maniera rilevante al raggiungimento di questo risultato. È un chiaro sintomo che il mercato continua ad avere fondamentali solidi e, sulla base di queste premesse, ci aspettiamo un anno positivo e dinamico” conclude Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia.