Italian Logistics Snapshot Q1-Q3 2022

Milano, 28 ottobre 2022 – Nei primi nove mesi dell’anno il settore logistico si è confermato una delle asset class più attrattive, con un nuovo record di investimenti che hanno raggiunto il valore di 2,7 miliardi di Euro (+53% a/a). È quanto emerge dall’analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare.

In particolare, nel periodo analizzato si sono concluse 51 transazioni, il cui valore medio si è attestato intorno ai 53 milioni di euro. Esclusi i portafogli, l’area di Milano si conferma la location preferita dagli investitori, pur crescendo l’interesse per altre aree tra cui Torino, Bologna e il Veneto.

Nel mercato delle locazioni si sono registrate 115 transazioni, per una superficie complessiva di circa 2 milioni di mq (+29% a/a), con un significativo interesse verso spazi di ampia dimensione (il 44% dei deal è relativo a superfici sopra 15.000 mq). Il 34% delle locazioni ha riguardato asset con superficie inferiore ai 10.000 mq, a conferma dell'elevato interesse per le soluzioni di logistica urbana. Milano guida il mercato con 963.000 mq di take-up e 54 transazioni, mentre Roma ha raggiunto i 286.000 mq di take-up.

La domanda di asset in locazione si è concentrata prevalentemente su quelli di grado A (92%) e ha riguardato operatori 3PL per più della metà della domanda (59%). Gli operatori e-commerce hanno rallentato il loro assorbimento (5%), mentre il settore retail ha aumentato la sua presenza sul mercato, concludendo operazioni per il 21% dello spazio locato.

I canoni di locazione prime sono rimasti complessivamente stabili, con l'eccezione di Milano, Roma e Bologna, che li hanno aumentati, portandoli rispettivamente a 59 €/mq/pa sia a Milano che a Roma e a 57 €/mq/pa a Bologna. Anche i canoni prime per gli asset di ultimo miglio hanno registrato un aumento sia a Milano che a Roma (110 €/mq/pa). Milano ha mostrato una crescita del 17% rispetto all'ultimo trimestre e del 29% su base annua. Roma ha invece registrato un incremento del 17% su base trimestrale e del 22% su base annua. Dopo un periodo di compressione, anche i rendimenti hanno subito una crescita a partire dal secondo trimestre dell’anno (seppur al di sotto dei livelli raggiunti nel Q3 2021), con Milano, Roma, Bologna e Veneto al 4,45%, e Torino al 5.05%. I rendimenti sugli asset ultimo miglio sono invece rimasti stabili a 4.15%.

“Gli investitori mantengono una visione positiva sui fondamentali del mercato, alla luce del dinamismo del settore in termini di domanda e canoni di locazione. In questo contesto, l'interesse degli investitori rimane per immobili core ma anche per immobili che offrono opportunità di reversion e riposizionamento in ottica ESG.” commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets “D’altra parte il contesto geopolitico e le implicazioni finanziarie in termini di debito e incertezza rendono più cauti gli investitori, anche a valle di un anno già soddisfacente dal punto di vista dei volumi investiti come dimostrano i dati al Q3”.

“L’assorbimento si conferma piuttosto sostenuto, avendo superato i 2 milioni di metri quadri sul territorio nazionale nel terzo trimestre dell’anno. In parallelo, l’elevata domanda - guidata dai 3PL, ma caratterizzata anche da un forte interesse da parte dei retailer e della GDO - contrapposta a una scarsa disponibilità di prodotto, continua a spingere in I canoni di locazione verso l’alto” conclude Renato Loffredo, Head of Logistics Agency “I contratti di locazione iniziano a prevedere le prime green clauses, che confermano l’attenzione sul tema ESG e l’approccio propositivo della logistica verso questa delicata tematica, sia da parte dei proprietari che dei tenant”.