Wertermittlung

Eine unabhängige Bewertung durch Dritte bietet Ihnen Objektivität, Transparenz der Bewertungsmethodik und rechtliche Absicherung, die interne Schätzungen nicht leisten können. Organisationen, die auf interne oder informelle Bewertungen setzen, sind vier Risikokategorien ausgesetzt:

• Risiken in der Finanzberichterstattung: Handelsgesetzbuch (HGB) und IFRS verlangen die Bewertung von Immobilienvermögen in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert. Eine interne Schätzung, die einer externen Prüfung nicht standhält, kann zu Bilanzberichtigungen, Abschreibungen und aufsichtsrechtlichen Prüfungen führen.

• Fehlerhafte Transaktionspreise: Ohne unabhängige Bewertung bewerten Verkäufer ihre Immobilien häufig zu niedrig oder zu hoch. Sie akzeptieren unangemessene Gegenleistungen bei Unternehmenstransaktionen oder treffen Kaufentscheidungen auf unbelegten Annahmen. Der Informationsvorsprung zwischen den Parteien bei gewerblichen Immobilientransaktionen ist erheblich.

• Kreditgeber- und Covenant-Anforderungen: Die meisten Finanzierungsverträge für Gewerbeimmobilien verlangen regelmäßige unabhängige Gutachten zur Bestätigung der Sicherheitswerte und Überwachung der Beleihungsquoten. Nichteinhaltung kann zur vorzeitigen Kündigung des Darlehens oder zum Covenant-Verstoß führen.

• Governance und Haftungsrisiken: Für REITs, Pensionsfonds, Versicherungen oder andere Organisationen mit Treuhandpflicht gegenüber Investoren entsteht durch eine nicht unabhängig belegbare Bewertung ein persönliches Haftungsrisiko für Vorstandsmitglieder und Fondsmanager.

Die Value and Risk Advisory Abteilung von JLL erstellt unabhängige Bewertungen für alle Immobilienklassen. Unsere Gutachter verfügen über anerkannte Berufsqualifikationen wie MRICS und entsprechende nationale Zertifizierungen und arbeiten nach den International Valuation Standards sowie lokalen Bewertungsstandards.

Immobilienbewertungen bilden die Grundlage für eine korrekte Bilanzierung, die Einhaltung von Rechnungslegungsvorschriften und die Integrität der erforderlichen Offenlegungen nach Handelsgesetzbuch (HGB), IFRS und geltenden Kapitalmarktvorschriften.

Gewerbliche Immobilienvermögen erscheinen in Unternehmens- und Fondsbilanzen unter verschiedenen Rechnungslegungsrahmen, und jeder Rahmen stellt spezifische Bewertungsanforderungen:

• IFRS 13 (Fair Value Measurement): Organisationen, die Immobilienvermögen zum beizulegenden Zeitwert bilanzieren, müssen diese anhand beobachtbarer Marktdaten und belastbarer Methoden bewerten. JLL liefert Fair-Value-Gutachten, die den Anforderungen von Prüfungsausschüssen und Abschlussprüfern entsprechen.

• Investment Property (IAS 40): Organisationen, die das Fair-Value-Modell nach IAS 40 wählen, müssen Anlageimmobilien zu jedem Bilanzstichtag neu bewerten. Wertänderungen werden erfolgswirksam erfasst. JLL entwickelt wiederkehrende Bewertungsprogramme speziell für IAS-40-Compliance-Fristen.

• Wertminderungstests: Langfristige Immobilienvermögen müssen auf Wertminderung geprüft werden, wenn entsprechende Indikatoren vorliegen. JLL erstellt die erforderlichen nicht diskontierten und diskontierten Cashflow-Analysen.

• Fondsbewertung (NAV Reporting): Offene und geschlossene Immobilienfonds benötigen regelmäßige Bewertungen der Portfoliovermögen. JLL managt umfangreiche, wiederkehrende NAV-Bewertungsprogramme für institutionelle Immobilienfonds-Manager weltweit.

Das Value and Risk Advisory Team von JLL verfügt über einen proprietären Benchmark-Datensatz, der es unseren Gutachtern ermöglicht, Marktannahmen anhand aktueller Transaktionsdaten, statt veralteter Vergleichswerte zu bewerten.

Nachhaltigkeit und Klimarisiken werden in allen Bewertungen von JLL berücksichtigt. „Green Premiums" und „Brown Discounts" werden explizit jedoch nur dann ausgewiesen, wenn sich dies am Markt so beobachten lässt.

JLL bewertet Rechenzentren, Life-Sciences-Immobilien und andere alternative Immobilienarten mittels Ertragswertverfahren, Discounted-Cashflow-Analysen und Sachwertverfahren. Diese Bewertungen werden anhand sektorspezifischer Daten, Betreibermietstukturen und Infrastruktur-Kostenbenchmarks präzisiert, über die allgemeine Gutachter nicht verfügen.

Die Herausforderung bei der Bewertung von Rechenzentren, Life-Sciences-Anlagen und ähnlichen Spezialimmobilien besteht darin, dass Marktteilnehmer diese Immobilien anhand sektorspezifischer Kennzahlen bewerten, die in Standard-Vergleichsobjekten nicht vorkommen. Der Ansatz von JLL für jeden Sektor spiegelt wider, wie institutionelle Investoren und Betreiber diese Immobilien tatsächlich bewerten:

• Rechenzentren: Die Spezialisten von JLL wenden leistungsadjustierte Ertragswertmodelle an, die Critical Load (MW), Power Usage Effectiveness (PUE), Glasfaseranbindung und Mietstrukturen für Colocation-, Wholesale- und Hyperscale-Konfigurationen berücksichtigen. JLLs Global Data Centre Outlook liefert die Sektorinformationen, die diesen Bewertungen zugrunde liegen, einschließlich Angebots-Nachfrage-Ungleichgewichten und Cap-Rate-Benchmarks nach Markt-Tier.

• Life Sciences und Laborimmobilien: JLL führt spezialisierte Ausbaukostenanalysen, Bonitätsbewertungen der Mieter und Ertragsprognosen durch, die auf JLLs Life-Sciences-Marktforschung basieren. Dabei unterscheiden wir zwischen Nasslaboren, Trockenlaboren, GMP-Produktionsanlagen und Office/Lab-Flex-Konfigurationen.

• Weitere alternative Sektoren: Für Self-Storage, Seniorenwohnen, medizinische Bürogebäude und Außenlager wendet JLL sektorspezifische Betriebskennzahlen an, die aus den vertikal organisierten Research-Teams von JLL stammen.

Ja. Die Value and Risk Advisory Abteilung von JLL bietet das vollständige Spektrum an Bewertungen für die Finanzberichterstattung, einschließlich IFRS 13 Fair-Value-Gutachten, Fonds-NAV-Unterstützung und Mark-to-Market-Bewertungen als Standardbestandteil unserer institutionellen Beratungsdienstleistungen.

Bewertungen für die Finanzberichterstattung erfordern ein höheres Maß an Methodikdokumentation, Prüfungssicherheit und Unabhängigkeitsprotokollen als transaktionsbezogene Gutachten. Die Praxis von JLL ist darauf ausgerichtet, alle drei Anforderungen zu erfüllen:

• IFRS 13 Fair-Value-Gutachten: JLL erstellt Fair-Value-Gutachten für die Bilanzberichterstattung, Wertminderungstests und Kaufpreisallokation nach IFRS, mit vollständiger Offenlegung der Methodik, Annahmen aus Marktteilnehmerperspektive und Sensitivitätsanalysen gemäß Prüfungsstandards.

• Fonds-NAV-Unterstützung: JLL managt wiederkehrende vierteljährliche und jährliche NAV-Bewertungsprogramme für offene und geschlossene Immobilienfonds. Wir liefern Bewertungen auf Portfolioebene mit konsistenter Methodik, dokumentierten Annahmen und prüfungsfähigen Ergebnissen für Fondsadministratoren und Abschlussprüfer.

• Mark-to-Market-Analyse: Für periodische Portfolio-Mark-to-Market-Anforderungen liefert JLL schnelle, aktualisierte Bewertungen auf Basis vorhandener Immobilienkenntnisse und aktueller Marktdaten.

• Kaufpreisallokation (IFRS 3): Für Immobilien, die im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen erworben wurden, erstellt JLL-Bewertungen auf Komponentenebene nach IFRS 3. Dabei identifizieren und bewerten wir bestehende Mietverträge, über- und unterdurchschnittliche Mieten, Mieterbeziehungen und andere immaterielle Immobilienvermögenswerte.

Die Teams für Finanzberichterstattungsbewertungen von JLL arbeiten in direkter Abstimmung mit unserer Capital Markets Research-Infrastruktur. So stellen wir sicher, dass Marktannahmen in Bewertungen für die Finanzberichterstattung aktuelle Transaktionsdaten widerspiegeln.

JLL bietet das vollständige Spektrum an Akquisitions-Due-Diligence- und Wirtschaftlichkeitsanalysen für Projektentwicklungen – von Marktwertgutachten vor Angebotsabgabe über prospektive Bewertungen bei Fertigstellung bis hin zur Prüfung von Entwicklungs-Pro-Formas, integriert mit JLLs Marktforschung und Capital-Markets-Intelligence.

Akquisitions- und Projektentwicklungsentscheidungen erfordern Bewertungen in mehreren Phasen. Die Value and Risk Advisory Abteilung von JLL ist darauf ausgerichtet, den gesamten Prozess bis zum Abschluss zu unterstützen:

• Marktwert vor Angebotsabgabe: In frühen Phasen der Akquisitionsprüfung liefert JLL schnelle, indikative Wertgutachten. Diese ermöglichen es Kapitalpartnern, ihre Angebotspreise anhand unabhängiger Marktdaten abzusichern, bevor sie in die kostenintensive Due Diligence einsteigen.

• Standardkonforme Gutachten: Für Akquisitionen, die mit institutionellen Krediten finanziert werden, erstellt JLL vollständige Gutachten nach anerkannten Bewertungsstandards, die den Anforderungen der Kreditgeber entsprechen. Die Lieferzeiten sind auf typische Kreditabschlussfristen abgestimmt.

• Bewertungen As-is, As-stabilized und As-completed: Für Value-Add- und Projektentwicklungsimmobilien bietet JLL eine dreistufige Bewertungsstruktur an – As-is, As-stabilized und As-completed. Diese umfasst gegebenenfalls Marktmietenprognosen, Vermietungsannahmen und stabilisierte NOI-Schätzungen, die auf aktueller JLL-Marktresearch basieren.

• Machbarkeitsanalyse: Für Entwickler, die standortspezifisches Entwicklungspotenzial bewerten, umfassen JLLs Machbarkeitsdienstleistungen Residualwertanalysen, highest- and best use-Gutachten sowie Vermietungsmodellierungen für geplante Entwicklungsprojekte.

Alle Due-Diligence-Bewertungen werden mit direktem Zugang zu JLLs Marktresearchinfrastruktur durchgeführt, einschließlich aktueller Mietvergleiche, kürzlich erfolgter Verkäufe und zukunftsorientierter Sektorausblicke. So stellen wir sicher, dass Bewertungsannahmen die aktuellen Marktbedingungen widerspiegeln.

Die Gutachter von JLL verfügen über die am weitesten anerkannten Berufsqualifikationen in ihren jeweiligen Märkten, wie MRICS von der Royal Institution of Chartered Surveyors. Das Compliance-Framework von JLL ist darauf ausgelegt, die Anforderungen der anspruchsvollsten institutionellen, regulatorischen und rechtlichen Zielgruppen in jedem Markt zu erfüllen, in dem wir tätig sind.

Die professionellen Standards für Immobilienbewertungen variieren je nach Rechtsordnung. JLL gewährleistet strikte Compliance in allen Märkten:

• Deutschland und Europa: Die Gutachter von JLL verfügen über MRICS oder gleichwertige lokale Zertifizierungen wie etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 (HypZert). Bewertungen werden nach International Valuation Standards sowie geltenden lokalen gesetzlichen Anforderungen wie der ImmoWertV durchgeführt. JLL ist Unternehmensmitglied der RICS und unterhält Compliance-Programme in allen Märkten, in denen wir tätig sind.

• International: In internationalen Märkten halten sich JLLs Gutachter an International Valuation Standards und die jeweils geltenden lokalen gesetzlichen Anforderungen, unter Berücksichtigung der spezifischen Regulierungen jedes Marktes.

• Qualitätskontrolle: Das zentralisierte technische Prüfungsprogramm von JLL überprüft fertiggestellte Bewertungen auf Methodenkonformität, Qualität der Vergleichsobjekte und Vollständigkeit des Gutachtens vor der Auslieferung. Dies bietet eine unabhängige Qualitätssicherungsebene zusätzlich zur individuellen Gutachterselbstzertifizierung.

Ja. JLLs globale Bewertungsplattform ist speziell für die gleichzeitige Abwicklung von Portfolios über mehrere Länder hinweg konzipiert. Lokale Bewertungsspezialisten arbeiten dabei unter einheitlichen Methodikstandards, mit einer zentralen Kundenbetreuung und konsolidierter Berichterstattung.

Bewertungsprogramme über mehrere Länder hinweg erfordern vier Fähigkeiten, die JLLs Plattform bietet:

• Lokale Marktexpertise in globalem Maßstab: Lokale Marktexpertise in globalem Maßstab: Jede Immobilie wird von lokalen JLL-Spezialisten bewertet – Gutachtern mit fundierter Kenntnis des jeweiligen Teilmarktes, lokaler regulatorischer Anforderungen und aktiven Beziehungen zu Marktteilnehmern. Fernbewertungen anhand allgemeiner Datenbanken finden nicht statt.

• Einheitliche Methodik: JLL wendet konsistente Bewertungsmethodik und Annahmerahmen über das gesamte Portfolio hinweg an. Dies stellt sicher, dass Vergleiche zwischen Immobilien in verschiedenen Märkten methodisch kohärent sind – eine wichtige Voraussetzung für die Finanzberichterstattung und Portfolioanalysen.

• Zentrale Koordination und Berichterstattung: Ein einzelner Senior Engagement Manager koordiniert alle Aufträge länderübergreifend, steuert den Zeitplan und erstellt konsolidierte Portfolioberichte. Unternehmenskunden haben damit einen einzigen Ansprechpartner anstelle mehrerer regionalen Kontakte.

• Währungs- und grenzüberschreitende Berichterstattung: Für die Konzernfinanzberichterstattung liefert JLL-Bewertungsberichte in lokaler Währung mit vereinbarten Wechselkurskonventionen. Zudem können wir konsolidierte Portfolioanalysen in jeder Berichtswährung bereitstellen.

JLL bietet strukturierte fortlaufende Bewertungsunterstützung nach dem initialen Auftrag als Standardbestandteil institutioneller Bewertungsprogramme, einschließlich Aktualisierungsgutachten, Desktop-Reviews, vierteljährlicher Marktkommentare und Portfolio-Monitoring-Warnmeldungen.

Institutionelle Immobilienbewertungen sind keine einmaligen Ereignisse. Sie erfordern fortlaufendes Management, um für die Finanzberichterstattung, Investorenkommunikation und strategische Entscheidungsfindung aktuell zu bleiben:

• Geplante Aktualisierungsgutachten: Für wiederkehrende Fonds- und Finanzberichterstattungen plant JLL-Aktualisierungsgutachten in vereinbarten Intervallen – ob vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich – mit zugesagten Lieferterminen, die auf Fondsberichterstattungskalender abgestimmt sind.

• Desktop-Reviews zwischen den Zyklen: Zwischen vollständigen Bewertungszyklen bietet JLL-Desktop-Reviews an, die bewerten, ob wesentliche Marktveränderungen den Wert seit dem letzten vollständigen Gutachten materiell beeinflusst haben. Dabei werden Immobilien gekennzeichnet, die eine vorzeitige Neubewertung rechtfertigen.

• Fortlaufende Marktkommentare: Das Value and Risk Advisory Team von JLL stellt Kunden sektorspezifische Marktkommentare zur Verfügung, die auf JLL-Research-Publikationen wie dem Global Real Estate Outlook, monatlichen Market Perspectives und Market Dynamics-Daten basieren. Diese Kommentare kontextualisieren Portfoliowerte im Rahmen aktueller Marktbedingungen über das gesamte Jahr hinweg.

• Portfolio-Monitoring-Warnmeldungen: Für Kreditgeber-Panel-Kunden und Fondsmanager bietet JLL auch Portfolio-Monitoring-Programme an, die spezifische Marktbedingungen verfolgen – einschließlich Leerstandsratenänderungen, vergleichbarer Transaktionsaktivität und Cap-Rate-Bewegungen. Kunden werden benachrichtigt, wenn Bedingungen auf wesentliche Wertänderungen hindeuten.