高科技業強勢引領商用不動產市場 推升台北A辦升級浪潮、買賣市場單季交易額創十年新高

仲量聯行今（1）日舉辦「2026 年第一季市場記者會」，針對台北市 A 級辦公市場及台灣商用不動產買賣市場進行分析，並進一步解析公辦都市更新與捷運聯合開發案件的最新市場動態。仲量聯行指出，2026 年第一季台北市 A 級辦公室市場成交量達 14,036 坪，年增 6%。市場去化表現主要由新供給持續去化所帶動，且受惠於企業辦公室升級趨勢持續，企業從現有大樓搬遷至硬體規格、辦公體驗升級的新大樓，以建立新營運據點。

在投資市場方面，本季台灣商用不動產與土地交易總額達新台幣 1,329 億元，較去年同期成長 18%。受惠於 AI 產業需求持續擴大，整體單季交易規模攀升至近十年高點，反映資本市場動能仍主要由科技產業驅動。同時，在融資成本走高的環境下，開發商投資策略逐步轉向捷運聯開案與公辦都更等資本門檻較低、區位條件優越之案件，進一步推升 2025 年整體投資金額，創近五年新高。

第一季台北市核心商業區持續主導整體租賃市場，成交量達 13,118 坪，占全市租賃總量約 93%。受惠於新供給釋出，交易動能維持與去年同期相當的萬坪以上水準，其中約 38% 的租賃需求來自科技產業，穩居市場主要成長動能。新供給的釋出亦帶動各次級市場表現，其中敦北次級市場成交量占比高達 52%，高於信義次級市場的 29%，凸顯敦北地區新落成辦公大樓深受租戶青睞。

南港商業區本季成交量為 918 坪，占整體約 7%。其中，科技業進駐台壽 C3 大樓的單一大型租賃案，即占該區成交量約六成，顯示科技產業對新興商業區具備顯著的帶動效果。回顧過去南港商業區五季的累積成交量尚未突破萬坪，房東因應市場特性，逐步採取更具彈性的經營策略，包括轉自用規劃及引入共享辦公業者等。隨著後續新供給陸續入市，空置去化壓力逐漸浮現，也促使房東透過多元策略加速去化腳步。

仲量聯行進一步觀察產業動向，科技業的辦公室升級需求最為強勁。2024 至 2026 年間，科技業搬遷至屋齡五年內的新大樓，累計租賃面積達 2.1 萬坪，占整體搬遷面積 25%，居各產業之首，反映其具備相對較高的租金承受能力。本季趨勢顯示，租金成本已非決定租賃成交的唯一指標，辦公空間所能賦予的「高規格硬體」與「優質辦公體驗」正主導市場動向。同時也反映企業持續投入資源優化辦公環境，以提升人才吸引與企業品牌競爭力。房東若能對接此一需求，提供具備完善規格與加值軟性服務的空間，方能在辦公室升級浪潮中奠定必勝基礎。

仲量聯行觀察，本季台北市整體 A 級辦公市場中，大面積租賃需求明顯升溫，其中 700 坪以上的大面積租賃交易占本季總租賃量約 80%，創近五季新高，反映本季度的大面積租戶成交較為積極。

在企業持續擴充布局、積極增租與升級辦公據點的趨勢下，科技產業表現尤為亮眼。代表性案例包括科技業承租逾 4,000 坪辦公室空間，創下近三年來科技業單筆新租面積最大紀錄，突顯科技產業對高品質辦公空間的強勁需求。

綜觀台北核心商業區整體空置與淨去化表現，本季空置率季減 0.4 個百分點至 6.4%，顯示市場去化動能持續改善。儘管新供給持續入市，去化動能穩健支撐，空置率維持穩定，主要受惠於新租戶持續進駐。租金方面，平均租金達新台幣 3,271 元/坪/月，季增 0.39%，漲幅主要受頂級綠色商辦帶動，整體租金水準維持穩健成長態勢。

進一步觀察四大次級市場表現，敦北次級市場去化動能最為顯著，空置率季減 2.6 個百分點，為各區去化表現最佳，主要因為去年新增供給「國泰環宇大樓」及「冠德民權大樓」持續去化所致。敦南次級市場則受部分租戶搬遷影響，空置率微幅上升 0.3個百分點。

租金表現方面，敦南次級市場多為既有大樓為主，整體競爭力相對有限，加上可租面積較少，租賃活動相對平穩，使租金較難即時反映市場行情；惟本季在租戶搬遷帶動下，租金仍上升至新台幣 2,587 元，季增 0.8%。敦北次級市場則在上季新供給入市後，本季租戶進駐動能轉強，新成交租約帶動平均租金上升至新台幣 2,913 元，季增 0.77%。

2026 年第一季南港商業區未有新增供給釋出，整體空置率較上季下降 2.7%，主要因為新租戶進駐及房東收回部分樓層自用。平均租金小幅上揚至新台幣 2,373 元/坪/月，季增 0.26%，在大量新供給壓力下，租金水準仍維持相對穩定，反映新興商業區的供給去化能力仍需後續關注。

內湖市場方面，本季平均租金達新台幣 1,441 元/坪/月，租金成長率相較於兩季前上升 1.5%，呈現止跌回穩走勢。其中，西湖段與文德段各出現近千坪的科技龍頭租賃成交案，帶動整體空置率減少 1.3%，顯示內湖商辦市場去化動能逐漸穩定。

整體而言，台北 A 級辦公室市場持續由科技產業擴張需求所帶動，半導體與 AI 相關企業透過增租與升級據點，成為主要租賃動能來源。同時，高價值產業如科技、生技醫藥與金融業，亦持續進駐優質新大樓，將辦公環境升級視為提升企業形象與吸引人才的重要策略。

展望未來供給面，大台北地區今年預期將有近 8.6 萬坪新增供給入市，其中近半數為自用需求，市場空置率預期維持平穩，租金漲勢亦趨於和緩。在此市場環境下，房東開價策略轉趨審慎，預租機制逐漸成為去化關鍵，租戶亦擁有更大議價空間。另一方面，隨著企業對彈性租約與共享設施需求提升，南港市場部分業主與共享辦公營運商合作，將閒置空間轉型為靈活辦公空間，加速空置去化。

仲量聯行商業不動產資深副總經理游淑芬表示，AI 與科技產業的持續發展，正加速企業對高品質辦公空間的需求轉變，從單純擴張轉向升級與優化。隨著新供給增加與市場競爭加劇，未來辦公室市場將更強調彈性、效率與使用體驗，具備區位優勢與產品差異化的辦公空間，將在市場中脫穎而出。

本季台灣商用不動產與土地交易總額單季達新台幣 1,329 億元，年增 18%。在 AI 產業需求持續擴張的帶動下，整體交易總額攀升至近十年新高，顯示資本市場動能仍主要由科技產業所驅動。儘管中東地緣政治局勢推升國際油價，對台灣整體經濟影響相對有限，搭配 AI 相關產業動能持續發酵，主計處預估 2026 年全國 GDP 成長率可達 7.71%，為不動產投資市場提供穩定基本面支撐。

其中，工業不動產表現尤為亮眼，本季交易金額達新台幣 984 億元，占整體交易總額約 74%，無論交易規模或占比皆創下單季新高。值得關注的是，力積電銅鑼廠以 18 億美元（約新台幣 528 億元）出售予美光，單一交易即貢獻工業不動產交易額近六成，成為本季市場最大亮點，充分反映半導體產業帶動下的強勁投資動能。

受惠於 AI 相關產業動能持續強勁及出口表現亮眼，2025 年第四季出口額年增 12.7%，創近 30 年新高，進一步帶動本季商用不動產交易額達新台幣 1,023 億元，年增幅高達 65%。其中，自用型需求占比達 82%，顯示企業擴張所帶動的剛性需求，已成為支撐市場交易動能的核心驅動力。

廠房市場延續上一季成長動能，本季交易金額達新台幣 838 億元，占商業不動產交易比重82%，需求主要集中於半導體產業，相關交易金額達新台幣 728 億元，反映企業持續因應產能擴張與供應鏈布局所帶來的實質需求。除美光收購力積電銅鑼廠外，代表性交易亦包括矽品以新台幣 63.25 億元購入群創南科廠房，並以 28.01 億元收購聯合再生竹南廠房；台光電以 27.8 億元取得觀音廠房，以及力成科技斥資 17.8 億元布局新竹據點，凸顯產業投資動能持續升溫。

同時，投資市場表現相對穩健，投資人持續進行多元化資產配置。具備抗通膨特性及穩定現金流的收益型不動產，逐步成為重要的防禦型投資標的。代表案例為興富發以新台幣 60 億元取得信義松仁大樓，短期透過租金收益達到穩定現金流，長期則具備資產活化與再開發潛力，展現收益型資產的投資吸引力。

在土地交易市場方面，本季土地交易金額達新台幣 305 億元，季增約 22%，惟受信用管制措施持續發酵影響，較去年同期衰退 40%，同時今年 2 月不動產貸款集中度降至 35.96%，反映出金融機構資金控管更趨嚴謹；然而，隨央行近期微調房市政策，如自然人第二戶購屋貸款成數鬆綁，市場亦預期後續仍有進一步調整空間。

在信用管制限制下，除都更或危老案除外，住商用土地貸款成數普遍僅約四成，使建商購地態度轉趨審慎；相較之下，工業土地因多屬自用需求，貸款成數可達七至八成，加上科技產業持續擴張帶動需求，使相關交易量與金額維持高檔。從買方結構觀察，資金充裕者持續主導市場，本季不動產開發商與壽險業分別占交易額 41%與 33%；其中壽險業交易金額達新台幣 164 億元，主要受凱基人壽以 101 億元取得陸軍保養廠 C 廠帶動。此外，具資金優勢之建商亦持續布局，代表案例包括華固以新台幣 30.6 億元取得信義區土地，預計開發高端住宅產品，顯示精華地段仍是不動產避險的長期布局首選。

在融資成本持續走高的市場環境下，開發商布局逐步轉向捷運聯開案與公辦都更等資本門檻較低、區位條件優越之案件，帶動 2025 年投資金額創近五年新高。2026 年，雖大型標的釋出相對有限，惟公辦都更與捷運聯開市場預期仍將維持穩健，全年簽約金額預估達新台幣 1,600 億元至 2,100 億元。

觀察案件結構，捷運聯開及公辦都更案中，投資金額達新台幣 50 億元以上中大型案件占比，已由 2020 至 2021 年的 30%以下，提升至 2022 年後的 45%至 60% 區間，顯示市場資金持續向中大型案件集中，並使捷運聯開與公辦都更案成為開發商快速布局市場的重要管道。即便 2025 年房市轉趨保守，開發商仍持續布局精華區相關案源，維持對中大型案件的投資配置，案件數量為近五年新高。

仲量聯行進一步從 2020 至 2025 年間區域發展觀察指出，台北市開發以公辦都更案為主，主因捷運路網發展較早，聯開基地存量有限且規模較小；新北市則受環狀線、三鶯線等捷運路網持續擴建帶動，加上 Y7 十四張暨機廠案等大型開發挹注，使捷運聯開投資金額超越公辦都更；高雄市近年積極推動公辦都更，且單案投資規模較大，使其在整體投資結構中占據主導地位。

就最新市場動態而言，2026 年第一季共公告 7 件新增都更及捷運聯開案件，招商基地總面積達 12,801 坪，預估可引資 402 億元，案件以中小型開發為主。本季完成招商及簽約案件主要集中於高雄市，投資金額約 154 億元；台北市與新北市分別為約新台幣 109 億元及 21 億元；桃園則為 59 億。整體而言，2026 年第一季都更與聯開投資金額合計約 343 億元，顯示相關開發動能持續推進。

此外，仲量聯行亦積極參與多項指標案件，包括捷運聯開案如台北北環 Y21、Y23、三鶯線龍埔站、鶯桃福德站及高雄輕軌 C34，以及公辦都更案如基隆舊車站修理站與左營 R17-A6 案，持續深化於都更與軌道經濟開發領域的布局。

整體而言，在地緣政治風險與通膨壓力影響下，全球資本配置趨於審慎，並逐步流向具備穩定性與成長動能的市場。台灣受惠於 AI 與半導體產業持續發展，工業地產動能強勁，成為支撐不動產市場的重要引擎。同時，在政策調整與資金環境變化下，市場呈現明顯分化，資金持續集中於具產業支撐與長期價值的資產類型。壽險業本季不動產投資額達新台幣 164 億，已超越去年全年總額；目前持有約 7.7 兆資金，但不動產投資占比僅 4.38%，顯示市場仍有龐大資金伺機尋找合適標的進場。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，AI 已成為當前驅動不動產市場的重要結構性力量，從廠房、資料中心到辦公空間升級，均可觀察到需求明顯成長。隨著企業持續擴大 AI相關投資，未來不動產市場將更加由產業動能所主導，具備科技產業支撐與區位優勢的資產，將持續吸引資金關注。