台北 A 辦與資本市場動能走弱

全球領先的商用不動產和投資管理公司仲量聯行今日舉辦 2025 年第一季市場記者會，分析台北市 A 級辦公市場及台灣資本市場的最新趨勢。仲量聯行指出，本季台北市 A 級辦公室市場成交量達 13,238 坪，較上季下降 24%。相較去年同期整體 A 辦季成長為 52% ，成交量有所降溫。不過，核心商業區成交量則較上季增加 18%，顯示企業對於黃金地段的需求仍然穩健。此外，資本市場買氣同步趨緩，受經濟與政策影響，整體第一季買氣明顯降溫，市場熱度集中於具資本優勢之企業與投資人。

仲量聯行觀察，今年第一季企業租戶在租賃策略上更加審慎，普遍有拉長議約時程跡象，反映市場對未來發展謹慎態度。同時，受新供給及預租空間釋出帶動，700 坪以上大面積成交顯著成長。台北市整體 A 級辦公市場 700 坪以上成交件數比例達 21%，年增 17%，季增 3%，核心商業區該類成交件數占比為 20%，亦較去年同期及上季顯著成長，年增 16%、季增 8%，成為推動市場成交的主要動力。

第一季核心商業區持續吸引企業進駐，租賃需求以專業服務業最為強勁。核心商業區整體成交 10,889 坪，佔整體市場 82%，為交易大宗。成交量則較上季增加 18%，顯示企業對於核心區位的辦公空間依然抱持高度興趣。核心商業區四大次級市場中，其他次級市場 （西區及南京松江）受 B 級辦公大樓都更、辦公室升級影響，企業空間策略調整推動該區成交量創歷史新高，達 6,693 坪，占核心商業區成交面積之 61%。信義次級市場則憑藉該區優質大樓規格優勢，吸引企業租戶進駐，成交量占比 33%，表現次佳。產業租賃需求方面，以顧問、律師等專業服務業占比最高，達 32%；其次為日商綜合貿易商社、政府機關等其他產業，占比 30%。

綜觀台北核心商業區整體空置與淨去化動態，台北核心商業區持續消化去年新增供給，空置率下降 0.6 個百分點至 6.4%，市場需求穩健。租金方面，本季平均租金達新台幣 3,214 元/坪/月，季增 0.33%，擺脫前季停滯態勢，然年增長率則略為趨緩，較上季下降 0.63%，顯示長期租金增長動能減弱。

以北市核心商業區四大次級市場表現觀察，其他次級市場去化動能最強，主要集中於新大樓，空置率下降 2.3% 至 8.7%，回落 10% 以下水準；其次為信義次級市場，空置率下降 0.7% 至 7.7%，除了積極消化去年庫存，亦同時去化舊 A 級辦公大樓新釋出空間；敦北、敦南區域因租戶面積縮小，空置率分別上升 0.5%、0.7%。

其他及信義次級市場持續推動核心商業區租金成長。其中，其他次級市場租金季漲幅最大，達到 0.43%，主要由皇翔台北站前大樓帶動，未來西區新大樓有望進一步推動該次級市場之租金成長；信義次級市場則受惠於頂級辦公大樓與具區位優勢商辦，季度租金增幅達 0.38%，為核心商業區次高。

南港商業區本季成交 2,349 坪成交量占比中以消費性產品及零售業租賃需求最強，占比 66%。由於南港 C3 落成，新大樓加入供給，空置率再度突破雙位數水平，增加 8.8% 至 18.1%；租金亦受到新大樓較高成交租金影響，自去年全年新台幣 2,311 元/坪/月提升至新台幣 2,352 元/坪/月，單季漲幅達 1.75%。市場對於優質辦公空間需求仍然穩健，帶動租金水平上揚。

內湖辦公市場方面則呈現租金與空置率分化的趨勢，西湖段供需相對平衡，而文德段則因空置率上升，租金調整幅度較大。整體而言，季空置率下降 1.8% 至 10%，其中文德段空置率由 9% 續攀升至 12.2%、西湖段下降 3.4% 至 9.3%。平均租金季下跌 2.47% 至新台幣 1,419 元/坪/月，主要受文德段租金大幅調整影響。文德段因應空置率攀高，租金顯著下調，當前租金水平為新台幣 1,020 元/坪/月，季度降幅達 7.18%；西湖段雖整體空置率下降，房東因應個別大樓供需動態調整招租策略，當前租金水平為新台幣 1,548 元/坪/月，平均租金仍下跌 1.46%。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出：「今年第一季，雖整體 A 辦租金緩升，然無顯著波動，A 辦實質租賃面積亦未顯著擴張，成交量體主要來自汰舊換新，如都更及 B 辦升級，而非新增需求或企業擴張所驅動。南港 A 辦新供給亦影響內湖租賃動態，內湖房東調整租金策略因應部分租戶外移現象。整體而言，企業租賃策略趨於審慎，市場競爭加劇，現階段對於企業而言，可能是鎖定長期租約的有利時機。」

本季商用不動產及土地交易總額達新台幣 812 億元，與去年同期相較，整體交易量下降 4.7%。受美國經貿政策變數與全球經濟不確定性影響，市場買氣顯著趨緩。交易動能主要由大型個案支撐，使季增幅仍保持上升 10.8% 之走向，然整體市場活絡度仍顯不足。

本季平均交易規模擴大，以大型交易案推高整體交易量，然而市場交易筆數持續下降，顯示買氣趨於保守。自去年第四季起，交易筆數已呈現下滑趨勢，今年第一季交易筆數更較上季下滑34%，呈現負成長趨勢。其中，土地交易筆數較上季下降 46%，商用不動產交易筆數亦出現 17% 的跌幅。

商用不動產市場方面，本季累計交易總額達新台幣 383 億元，較去年同期成長 6%，較上季增長 18%。其中，廠辦資產交易規模見較大擴張，超過九成交易量來自雙北地區，交易規模較上季增長 17%。代表性交易包括祥碩及穩得購入全球新創科技中心，顯示企業對於核心地段的廠辦需求仍然穩健。零售資產交易則因大型交易案推動而顯著成長，過去一年零售資產交易額占比均低於 10%，本季因台茂購物中心交易案，使該類資產交易額占比大幅上升至 23%，交易量年增與季增幅度均超過兩倍，租金穩定之收益類型資產受市場青睞。

投資型買家在本季市場中的角色愈加重要，交易額占比提升至 25%，較去年同期大幅成長。其中，樂富一號不動產投資信託基金（樂富 R1）以約 77 億元收購外資持有的台茂購物中心部分產權，成為推升投資型買家交易量的關鍵案例。

自用型買家仍以科技業為主，但占比較去年全年下降 19 個百分點，降至 48%。相較之下，零售業自用買家占比提升至 26%，主要交易包括統一超商以 43 億元購買內湖 V-Park C 棟廠辦，以及恆隆行以 10.5 億元購買國揚洲際企業總部。

土地市場方面，第一季累計成交總額達新台幣 429 億元，較去年同期減少 12.8%，但較上季仍成長 5.4%。本季交易量仍以住宅土地占比 64% 最多。在市場普遍觀望的氛圍下，具備充裕資金的大型建商逆勢布局，特別關注長期發展潛力高的地區。本季度平均土地交易規模為去年同期近三倍，也較上季擴大近兩倍，顯示大型建商持續看好未來市場前景。例如，遠雄建設以 136 億元購得高雄鼓山區土地，顯示其對於區域產業進駐及長期擴張潛力的信心。

整體而言，第一季資本市場買氣減弱，整體土地交易量較去年減少。雖有大型交易支撐，但整體買氣趨於保守，市場交易動能仍顯疲弱。商用不動產與土地交易的平均規模擴大，反映市場熱度主要集中於具資本優勢的企業與投資人，但整體市場活絡度不足，投資態度轉趨謹慎。

近期美國宣布調升對等關稅政策，對全球經濟產生顯著衝擊，也進一步影響台灣資本市場表現。關稅政策迅速推高貿易壁壘，尤以伺服器、顯卡、網通設備、汽車零組件與傳統製造產業受影響最深。出口導向企業面臨供應鏈重組壓力，然關稅調整使越南、柬埔寨、泰國等東南亞地區及墨西哥之生產成本亦提高，廠商後續產線具體調整策略，仍須待各國政府之間談判協商後方能明朗，整體投資動能轉趨保守。

關稅政策亦衝擊全球股市，企業市值縮水進一步抑制資金市場動能，影響台灣上市櫃企業自用型不動產的購置意願。若美國通膨壓力進一步升高，恐將抑制消費與工業生產需求，進而衝擊不動產租賃與交易市場，後續資產價格與租金走勢仍有待觀察。

仲量聯行董事總經理侯文信表示：「目前全球整體經濟前景未明，短期內台灣投資動向亦將受影響，企業決策保守，導致資本市場投資步調放緩。中長期之影響仍端看各國政府與美談判協商結果進一步評估。」