重塑空間的未來

企業已逐漸意識到，商用不動產策略不僅能支撐營運，更能協助解決當前最迫切的經營挑戰；而真正具前瞻視野的領導者，則選擇再往更深一層思考。

他們正深入分析社會層面的重大趨勢，理解這些宏觀變化將如何影響未來人們與工作空間、建築，甚至所居住城市之間的關係。透過這樣的視角，企業領導人得以調整並優化 CRE 策略，讓組織更有能力因應下一波變局。

空間的未來正面臨劇烈轉型，人工智慧只是眾多改變產業樣貌的力量之一。在世界經濟論壇等國際場合中，我們的領導團隊持續探討這些宏觀挑戰；然而，真正的成功關鍵，仍回歸到基本功是否到位。

例如：建築與周邊環境是否具備足夠吸引力與啟發性？區位是否有助於企業接觸並吸引所需的人才？在本文中，我們將這些結構性轉變與實務層面的關鍵考量一併放大檢視，深入探討它們對您、您的企業，以及未來發展所代表的意義。

都市化
 

城市一直是推動成長的核心引擎，帶動整體經濟競爭力。然而，快速的都市化進程、工作型態的劇烈轉變，以及法規環境的持續演進，也同時為城市帶來前所未有的挑戰。

市場對不動產的需求依然強勁，但需求的本質正在改變。舉例來說，隨著企業積極追求永續發展目標並爭取頂尖人才，我們最新的研究指出，在未來五年內，全球 66 個主要市場中，約有 3.22 億至 4.25 億平方公尺 的既有辦公空間，必須進行大幅升級，才能維持競爭力。

這並非因為核心區位不再具吸引力，而是因為其中許多資產未能跟上需求演進的腳步。市場逐漸浮現的新需求，指向的是所謂的「頂級」資產——也就是具備創新設計、高度環保韌性，以及能整合工作、生活與休閒機能的優質空間。

這使城市站上關鍵轉折點：若要維持競爭力並因應未來需求，就必須加速打造具前瞻性的空間；然而，在價格日益敏感的市場環境中，要同時兼顧速度與規模，無疑是一項艱鉅挑戰。

工作型態的演進
 

根據我們的《2026 年商用不動產趨勢報告》，員工確實正花更多時間回到辦公室，目前已有 52% 的企業要求員工每週到辦公室 三至四天。然而，彈性工作已成為長期趨勢，因為數據同時顯示，「工作與生活平衡」已超越薪資，成為留住頂尖人才的關鍵因素。

這樣的工作型態演進，也進一步提高了城市與空間所需提供的體驗標準。

員工期待工作空間能即時回應自身需求，同時也期望城市能透過更順暢的交通與通勤體驗，降低日常摩擦成本。對企業而言，挑戰在於：如何在不倉促、不製造未來「過時空間」的前提下，快速回應這些需求，並在競爭激烈的人才市場中保持優勢。

而對城市來說，關鍵則在於如何採取協調一致的行動，確保每一分投資都能發揮最大效益。因此，目前表現突出的城市，多半積極參與如 C40 等全球性倡議——這是一個由近 100 位市長組成的國際城市網絡，聚焦於潔淨建築、都市自然環境，以及零廢棄等循環經濟原則。

針對既有建築資產進行改造與再利用，正為業主、使用者與商用不動產投資人，創造一個回應「未來就緒空間」需求的重要契機。

建築改造的浪潮已明顯成形。根據《經濟學人》指出，70% 從事都市更新的高階主管表示，過去三年來，市場關注焦點已從「新建」轉向「升級既有建築」。

真正的挑戰，在於如何以最具成本效益的方式推動這些改造專案，並建立能支撐規模化推進的策略夥伴關係。其中也包括導入低碳材料的最新發展——例如低碳水泥、回收鋼材與其他永續替代方案——隨著產業正面對建築隱含碳排上升的趨勢，這些材料已成為改造策略中的核心要素。

仲量聯行最新研究顯示，多項市場基本面正在匯聚，使「低碳、節能」策略在創造資產價值上的商業論證，比以往任何時候都更加明確。然而，若商用不動產產業要同時滿足氣候目標與承租方需求，建築改造速度必須加快至目前的五倍以上。

建築，能成為能源問題的解方。在租金結構中，電力成本約占租金價值的 4% 至 26%，使得能源效率的提升，成為建築維持競爭力的關鍵因素。但建築不只能被動地消耗能源——它們同樣具備發電、儲能與主動管理能源的潛力。

當建築從單純用電，轉向主動管理與生產能源，不僅能降低成本，更有機會帶來 25% 至 50% 的額外營收成長。

仲量聯行針對 30 個市場 的分析顯示，約 15 億平方英尺（約 1.4 億平方公尺）、占潛在淘汰資產 70% 的建築，位於具高度永續加值潛力的市場中。這代表對於已準備好把握此趨勢的投資人而言，眼前是一個規模龐大、可實際切入的投資機會。

建築改造同樣有助於打造更健康、更有幸福感的工作空間。舉例來說，透過改造提升室內空氣品質、降低噪音干擾，能明顯改善員工的工作環境，進而帶動生產力提升。

《經濟學人》的研究也指出，以員工福祉為核心的建築升級，能帶來具體且可量化的回報。部分研究甚至顯示，永續相關指標每提升 1%，員工整體身心投入與良好狀態可提升高達 7%，充分展現建築改造在人才與績效層面的價值。

領導者如何避免打造出明日即過時的工作空間

在這個全新時代中，企業若要取得領先，必須打造的不只是「符合當下需求」的工作空間，更是能隨著員工需求持續成長與調整的彈性場域。

要成功做到這一點，企業領導者勢必得即時掌握並整合大量數據，並迅速將其轉化為具行動力的洞察。

能否有效導入 AI 等科技工具，全面釋放空間中每一個數據點的潛力，將成為關鍵。同樣重要的，還包括建立一套清楚且完整的策略，說明企業將如何實際運用所蒐集的數據，來解讀未來趨勢並提前布局。

舉例來說，透過追蹤員工在建築內的使用與動線模式，企業便能預測未來的空間需求。正是這類來自數據的洞察，拉開了「僅被動回應工作場所趨勢」的企業，與「因能預見趨勢而果斷行動」的企業之間的差距。

若要在「未來空間」的競局中成為領先者，企業必須重新思考，如何形塑建成環境，以回應不斷演進的營運與人才需求。

對於已準備好擁抱轉變的企業而言，商用不動產蘊藏著龐大機會，不僅能成為吸引與留任人才的關鍵動能，也能支撐資本的策略性再投資，並同步提升整體成本效率。

我們協助像您一樣的企業，克服轉型過程中的各項挑戰，真正實現上述價值。憑藉深厚的專業經驗與市場洞察，我們能打造整合且具前瞻性的商用不動產策略，以科技賦能、精心設計的空間為核心，全面激發員工潛能，不僅回應當下需求，更為未來成長做好準備。

Illuminations 洞察系列，聚焦建築與其周邊空間的創新應用，揭示它們如何協助企業回應並解決最關鍵、最迫切的商業挑戰。