電動車出行時代引領房產業新風向

香港，2024年9月3日 – 隨著全球加速邁向可持續發展未來，電動車的興起為香港房地產行業帶來變革性的機遇。仲量聯行最新發佈的《駕馭變革：重塑房地產以迎接電動車時代》報告顯示，本港電動車數量在過去三年間飆升近四倍，對電動車充電設施的需求隨之急升，惟未來供應料將遠遠趕不上需求。電動車充電設施供需失衡的預期，正為房產業主和投資者創造有利的機會，透過改裝現有物業迎合電動車充電需求，潛在收益率可達到20%，在提升物業價值的同時創造新的收入來源。

截至2024年4月，香港共有93,361輛電動車，較2021年3月的19,610輛已登記電動車激增376%。仲量聯行預計，到2027年底，本港私人電動車數量將突破15萬輛，年增長率達到15.1%。與此同時，政府積極推動商用電動車發展，計劃於2027年前實現3,000輛電動的士的目標，增長率將高達203.5%。

然而，與電動車市場的快速增長相比，商用電動車充電設施的供應卻顯得滯後。截至2024年6月底，全港18區共有5,234個中速充電器和1,511個快速充電器可供公眾使用。在政府補貼和鼓勵措施的支持下，私人充電站預計將在2025年將超過15萬個，足以滿足私人電動車需求，但商用電動車，特別是電動的士，料將面臨電力短缺。預計到2027年，電動的士的電力需求將佔電動車總耗電量的33%左右。仲量聯行預測，電動的士最早將於2026年第三季度便會出現電力缺口，到2027年底更可能擴大至約2,200萬千瓦時。

仲量聯行香港資本市場主管陳國章表示：「假設電動的士每天充電6小時，大約需要439個120千瓦的額外充電站才能滿足商用電動車市場的需求。面對如此龐大的商機，位於黃金地段和人暢旺的場地擁有人，例如商厦、購物中心和多層停車場的業主，應把握先機，升級改造停車設施，滿足日益增長的商用電動車充電需求。這一轉變可能會重塑行業現有的商業模式。業主可考慮為電動商用車預留優先停車位並提供多元充電服務。此舉不僅能為業主開闢新的收入來源，還可為物業吸引更多人流，提升物業的吸引力和價值。」

研究顯示，升級現有停車場以支援電動車充電設施，蘊藏著可觀的盈利潛力。以一個位於商住物業、擁有1,000個標準停車位的大型停車場為例，假設將其中70個停車位改裝為電動車充電站，包括10個120千瓦快速充電站和60個7千瓦中速充電站，並利用物業的閒置電力供電、採取具競爭力的收費標準以及與的士車隊或物流營運商合作，預計升級工程將產生電動車充電站和設備安裝固定成本合共1,440萬港元，涵蓋電力變壓器和電纜、消防系統安裝以及充電器。

升級改造前，停車場估計每年收入約為3,700萬港元，扣除100萬港元的營運開支，淨營運收入約為3,600萬港元，年收益率約為4.8%。升級改造後，預計停車場年收入將大幅增至8,300萬港元，即使營運開支隨著電力供應增加而擴大至2,800萬港元，淨營運收入仍將顯著增加38%至5,500萬港元，年收益率上升至6.6%，較改造前提升180個基點。

這一案例分析表明，升級改造停車場可有效提高每平方呎總收入，提升資產的財務表現，不僅能為業主帶來可觀的經濟效益，更能提升物業價值，吸引更多租戶和顧客。若將此商業案例應用於規模較小的停車場設施（例如一個設有100個車位的停車場），而非先前案例的1,000個車位，預計被改造成電動車充電車位的比例將會大幅提升，進而帶來更可觀的回報。

隨著電動車充電投資的財務潛力日益顯現，香港大型地產發展商正在透過提高電動車停車位比例來多元拓展停車場組合和增加資產價值，而充電站營運商正積極物色具吸引力的地點擴展充電網絡，因而造就了新的營運模式。以往業主大多傾向於自主投資，如今則越來越多業主選擇與充電站營運商合作投資，藉此減低安裝充電設施的高昂成本，同時充電站營運商可藉此進駐優越地點，這種互惠互利的合作模式現正成為新的趨勢。

在政府激勵措施和內地市場競爭加劇的情況下，預計未來兩至三年將有大批中國內地電動汽車製造商湧入香港市場，繼而將帶動本地陳列室空間需求激增，尤其是位置優越的零售店面。為吸引潛在買家，經銷商致力打造體驗式陳列室，提供耳目一新的沉浸式體驗，預計將進一步推高市場需求。保守估計，本港陳列室總面積將於未來三年大幅增加。

與此同時，鑑於香港租金高昂，本地不少電動車製造商更傾向開設臨時或快閃陳列室，這為零售物業業主，尤其是新建和高端購物商場的業主，帶來了獨特機遇。業主可把握電動車製造商對陳列室空間的巨大需求，透過提供合適的店面空間和靈活的租賃方案，賺取更可觀的租金收入，還可吸引更多知名電動車品牌進駐，進一步為商場吸引客流量，惠及鄰近商家，提升整體顧客體驗及豐富租戶組合，最終提升商場的吸引力和競爭力。

另一方面，物流中心領域亦呈現投資機遇。隨著向可持續交通運輸轉型的步伐加快，物流中心的格局亦正在發生變化。越來越多企業將可持續發展置於首位，預計未來將有更多企業轉用電動車隊以減少碳排放，成為大趨勢。因此，配備完善電動車充電設施的物流中心將更具競爭優勢，更容易吸引注重環保的企業租戶。

展望未來，本港電動車市場機遇處處，但與此同時，建築物電網容量的限制亦為其發展帶來挑戰，促使現行電力網絡亟需擴建或改造，更凸顯了公私營合作的重要性。此外，電動車市場預計將湧現更多跨行業合作，包括汽車製造商、充電站營運商、業主和投資者等不同領域企業。面對日益增長的充電需求，充電技術的持續創新和進步可能是解決這一迫切需求的新出路。例如，便攜式電動車充電器一旦面世，可望為電動車車主帶來更大的靈活性和便利度。

仲量聯行大灣區業務拓展總監陳曼藝表示：「電動車日益普及帶動了市場對充電設施的需求急劇增長，亦使準確評估充電資產及其相關房地產價值變得尤為重要。估值評估不僅能促進投資、融資和交易活動，更能為整個行業提供可靠的價值衡量標準。我們的估值框架將充分考慮項目可行性、充電功率和速度等關鍵因素，以精確反映充電設施對房地產價值的影響，為投資者和市場提供更清晰的參考依據。」

陳國章補充：「鑑於政府近年積極推動電動車行業發展，例如延長電動車首次登記稅寬減安排的期限兩年、推行油站轉型為快速充電站或油電站等，我們看好本地電動車市場的發展前景。目前電動車市場仍存在尚未開發的利基市場，升級改造現有物業以滿足電動車充電需求，有望帶來可觀的回報，業主和投資者宜及早部署，加速轉型升級，把握商用電動車充電站市場的發展機遇，快速將投資轉化為豐厚收益。」