仲量聯行：澳門上半年不良資產增加 商廈價格受壓

• 住宅： 首季「小陽春」後動力放緩，中小型及高級住宅樓價跌幅分別收窄至 1.2%及0.4%，預計下半年樓市持平發展。
• 寫字樓： 金融業需求支撐甲廈租金，甲級寫字樓租值僅跌 0.1%，惟資本值仍跌 4.2%，下半年價格續受壓。
• 商舖：訪澳旅客增長 9.0% 帶動租賃需求，惟一線商舖租值下跌3.9%，資本值下跌 9.2%，預計下半年租金靠穩、價格持續調整。

澳門及香港，2026年9月2日 – 仲量聯行今天發佈的《2026年澳門物業市場中期回顧》指出，澳門除博彩業及旅遊業表現理想外，其他行業仍缺乏增長動力，市場對住宅及商用物業的需求仍然疲弱，今年上半年物業買賣交投呆滯，各類商用物業的資本值錄得下跌，隨著今年推出市場放售的不良資產數目增加，調整期將會繼續，不過，同時造就吸納優質物業的機會。

仲量聯行今天發表《2026年澳門物業市場中期回顧》指出，儘管澳門博彩收入、旅客數字及經濟表現持續改善，但樓市復甦動力未能延續，住宅市場在今年首季出現「小陽春」後，第二季交投已明顯放緩。仲量聯行預期，下半年市場將維持觀望氣氛，寫字樓及商舖價格仍將面對調整壓力。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，澳門博彩業收益在2026年第一季度收入強勁，升幅達35.4%，但第二季度受世界盃影響升幅收窄，全期收益合共錄得約1,269.0億澳門元，按年上升6.8%。2026年上半年貴賓市場收益約為354.8億澳門元，按年上升15.2%，在整體市場佔比約28.0%。

2026年首季澳門本地生產總值錄得約1,060.6億澳門元，按年上升7.2%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，貿易淨出口及私人消費支出分別按年上升20.7及3.4%，固定資本形成及政府最終消費支出則分別按年下跌19.9%及2.8%。

根據澳門旅遊局數據，2026年上半年的訪澳旅客人數錄得約2,094.4萬人次，按年上升9.0%。統計暨普查局數據顯示，內地旅客數目持續上升，佔訪澳旅客總人數的73.0%，按年上升11.0%，其中個人遊旅客亦按年上升13.6%，來自台灣地區的旅客亦錄得顯著升幅，按年上年24.7%至575,895人次。截至2026年中，澳門的酒店客房供應量為45,016間，大致與去年底相約；酒店累計入住率錄得90.4%，住客平均留宿時間維持約1.7晚。

2026年上半年澳門本地就業情況平穩，根據澳門統計局數字顯示，總體失業率及總體收入中位數分別維持在1.9%及18,000澳門元。截至2026年首季外地僱員數目輕微回落，在澳門工作的外地勞工人數約183,179人，較去年底下跌0.3%或減少1,137人。本地財富持續遞增，截至2026 年5月底本地居民存款約為8,398.0億澳門元，較去年底上升2.5%。

仲量聯行澳門評估及諮詢部資深董事黃嘉良指出：「受限於本地購買力及缺乏剛性需求的情況下，澳門樓市於今年第二季的交投步伐已見放緩。展望下半年，預料市場將保持觀望及澳門樓市發展持續平穩，但交投數目仍處於低水平。銀行對商用物業的融資仍十分審慎，而利率走向不明朗亦持續抑制投資意欲。我們觀察到市場在售中的不良資產的數目逐漸增加，當中不乏一些位於傳統商業核心區的優質物業，但與此同時，投資者亦會考慮海外物業，因此澳門的物業需要具有非常吸引的競爭力，方可受到投資者的青睞。」

澳門財政局數字顯示，截至2026年上半年共錄得2,280宗住宅買賣成交，按年上升65.2%；預售樓花只有82個單位成交，按年下跌27.4%。市場銷售氣氛主要於第一季受位於望廈及水塘區的信譽天匯帶動，於上半年共售出193個住宅單位，期後其他樓盤亦相繼推出銷售計劃，樓市成交一度回暖。然而市場在經過一輪交投活躍後，購買力已經被消化，第二季的住宅交投略顯淡靜，約217宗成交數據為明珠都滙及擎天半島等關聯交易。

2026年上半年共有4個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共提供138個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約6,893平方米，主要為位於澳門半島的中小型樓盤。其中較大規模的項目為半山壹號，合共提供約100個住宅單位。

雖然外地僱員數目輕微減少，但外地學生在澳門就讀的人數在近年持續增加，因此澳門住宅物業租賃情況大抵平穩。根據澳門教育及青年發展局的資料顯示，現時在澳門接受高等教育的外地學生約有51,769人，較上學年上升9.7%，較三年前增加51.5%，增幅顯著。根據仲量聯行澳門物業指數，2026年上半年高級住宅租值及中小型住宅租值較去年底持平。資產表現則輕微下跌，跌幅開始收窄靠穩。2026年高級住宅資產價格較去年底下跌0.4%，中小型住宅資產價格則按年下跌1.2%，投資回報率分別為2.3%及2.5%。

澳門樓市今年在低利率、印花稅優惠和較寬鬆的按揭成數環境下，年初曾出現小陽春，租賃需求穩定及整體經濟環境改善等因素為樓市提供支撐。但本地居民對住宅物業的剛性需求有限，交投步伐在第二季已見放緩。展望下半年，通脹壓力升溫及外圍經濟不穩或會拖累買家的入市意欲，料下半年樓市將會繼續持平。

澳門住宅指數 – 較去年底 % 變化

2026年上半年共有2,726家新公司在澳門註冊成立，按年上升35.0%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2026年上半年整體寫字樓租值較去年底下跌1.1%，甲級寫字樓租值則較去年底下跌0.1%。根據統計局資料顯示，截至2026年首季澳門寫字樓空置率約13.9%。

銷售市場方面，寫字樓成交價格繼續處於調整階段。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2026年上半年整體寫字樓資本值較去年底下跌8.7%，甲級寫字樓資本值則較去年底下跌4.2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的淨回報率上升至約為3.4%。

雖然寫字樓市場依然嚴峻，但租金跌幅已見放緩，甲級寫字樓的租賃市場尤為穩定。帶動寫字樓租賃的動力主要來自金融業，隨着澳門新的投資基金法於今年正式生效，目前已有9家投資基金管理公司完成了設立工作。此外，據悉亦有國際保險公司及支付網關公司正積極研究開拓澳門市場，其選址絕大部分鎖定於核心商業區的甲級商廈。寫字樓的資本價格則受到投資意欲及不良資產增多的影響而持續受壓，在短時間內難以走出困窘。

澳門寫字樓指數 – 較去年底 % 變化

根據澳門統計局數字顯示，2026年首季零售業銷售總值錄得約112.1億澳門元，按年上升13.7%。鐘錶及珠寶按年上升52.1%，化妝品、成人服裝、鞋類、皮具等類別受季節性影響，其銷售額較去年同期均錄得逾兩成升幅，超級市場貨品錄得跌幅，按年下跌5.3%。

根據仲量聯行澳門商舖指數，2026上半年租值較去年底下跌3.9%，資本值則較去年底下跌9.2%，一線商舖回報率約為2.8%。

受訪澳旅客持續增長所帶動，旅遊區商舖租金企穩，租戶主要為珠寶金飾、藥房、化妝品及手信等零售商，但承租能力較過往的國際零售業態組合低。商舖投資仍受限於較高的商業貸款拖欠比率，根據金管局的數據顯示，截自2026年5月底的商業貸款拖欠比率為5.6%，仍處於近年歷史高位。部份核心區的商舖業主願意減價出售，租金回報貼近現時市場水平。受國潮文化影響，近來進軍澳門零售市場的內地品牌類別日趨多元，新進駐品牌的類型已拓展至多個範疇，包括珠寶金飾、餐飲、化妝品及潮流玩具等，我們相信這些零售商將繼續擴展其在澳門的業務版圖，配合現時大多數中資企業的出海政策。

澳門零售物業指數 – 較去年底 % 變化