新政帶動大灣區樓市局部輕微復甦

香港及澳門, 2023年12月11日 – 仲量聯行今天發表《2023大灣區住宅指南》指出，粵港澳大灣區11個城市於今年相繼調整樓市政策後， 內地大灣區城市出現局部輕微復甦的情況，澳門則呈價跌量增的趨勢，香港樓市仍然疲弱，各地復甦步伐仍然緩慢，2024年大灣區各地樓價可能仍將面對下行壓力。

今年9月起，內地實施「認房不認貸」、調低住房貸款利率等政策，部分大灣區內地城市也推出地方性樓市調控政策優化細則，如廣州部分地區放寬限購，東莞、佛山放寬港澳居民購房條件等。一系列措施釋放市場購買力，加上發展商於「金九銀十」期間積極促銷樓盤，帶動9月廣州、佛山和東莞三個城市新盤成交量分別按月增加60%、19%及219%，其餘大部分大灣區內地城市均在10月迎來銷量滯後性增長。

內地購買力集中優質新盤

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「受資產安全意識增強影響，置業人士對資產實際價值的重視程度持續上升。因此，大灣區內地城市新盤成交量增長集中在物有所值的優質樓盤，導致兩大變化：其一是以未來發展概念為主要賣點的樓盤對買家吸引力減弱，截至10月末，中山南朗鎮(包括馬鞍島)新盤平均樓價兩個月內下滑10%；另一變化是二、三線城市的購買力持續轉移至核心區，如禪城、南海、順德佔佛山十月新盤總成交量的75%，而中心城區、濱海片區及松山湖片區佔東莞十月新盤總成交量的80%。」

受政策影響，大灣區內地城市二手市場交易成本有所下降，二手市場涉及換樓需求的交投增多。其中中小型住宅市場受惠復甦較高端住宅市場更為明顯。10月廣深佛莞四個城市的二手住宅成交總量分別按月增長57%、16%、5%、4%。

港人北上置業回升


她補充：「總括而言，大灣區內地城市樓市呈現局部輕微復甦的趨勢，並依然面對下行壓力。不過，值得注意的是通關、內地放寬限購令、樓價下跌、匯率變化等因素導致更多港人在大灣區內地城市置業，當中以深圳、廣州及中山為熱門選擇。他們購置住宅作自住的比例較疫情前上升。惠州、中山等地適宜養老度假的經濟型海景樓盤受到不少青睞。除了深圳口岸附近樓盤備受香港買家追捧外，隨著鐵路交通網絡更加便捷下，龍華、龍崗等樓價更低的北部地區也開始備受注意。」

澳門樓市呈價跌量增趨勢


澳門樓市則受到高按揭息率及公營房屋顯著增加的影響下，成交量仍然低企。去年住宅成交量按年減少約50.6%後，今年首三季的成交量與去年相若，市場表現低迷，在發展商減價促銷下，料全年成交量較去年微升。

仲量聯行澳門總經理唐偉樂指出：「澳門於11月調整樓市措施，包括減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等，將有助於豪宅市場氣氛好轉。不過，由於明年實施的新政策下，購買800萬澳門元以下住宅的買家需要通過澳門金管局的貸款壓力測試指引，最高可獲七成按揭，較現行的最高九成及八成按揭低，令部分發展商趕在新政前主動減價促銷，導致二手市場減價出售單位，住宅市場出現價跌量增的趨勢。明年樓價仍有下調壓力。」

香港住宅價量齊跌


受按息高企影響，香港住宅市場於年初短暫回暖後出現量價齊跌的情況。10月住宅成交量按月下跌25.8%，中小型住宅資本價格按月回落1.7%。

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如指出：「儘管10月施政報告放寬住宅印花稅，但未能為樓市注入動力。一手市場交投未見回升，在施政報告公告後的兩周內，主要新盤的首日出售率僅24.6%，而在第三季推出的主要新盤的首日出售率為73.9%。」

展望明年樓市走勢，曾麗認為：「內地有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放，從而帶動整體樓市氣氛好轉，但在供需基礎因素已改變的情況下，樓市復甦步伐將較為緩慢，且高端市場恢復速度恐將落後於中小型住宅市場。廣州高端二手住宅資本價格近期繼續承受下行壓力，預期隨著房策逐漸發揮作用，一定程度上將提高市場信心，2024年高端二手住宅資本價格有望回穩；深圳高端二手住宅資本價格未來數季將持續下跌，明年中後期樓價有望企穩，高端市場內部表現也將持續分化，總價三千萬以上的項目抗跌能力相對較強。」

鍾楚如則預期，明年香港豪宅市場在高息及不良資產拋售壓力下，價格將進一步下調，但租賃市場則受惠於本地租賃需求增加和非本地人才流入，市況及租金表現可望改善。