仲量聯行：澳門宏觀經濟漸恢復 地產市場仍充滿挑戰

澳門及香港，2024年2月7日 – 仲量聯行今天發佈的《2023年澳門物業市場回顧》指出，澳門經濟已逐步恢復，物業資產受利息高企等因素影響持續受壓，預期澳門樓市的復甦之路仍然緩慢。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2023年澳門博彩業收益合共約錄得約1,830.6億澳門元，按年上升333.8%，下半年的升勢更為顯著，已回復至疫情前逾六成的水平。2023年貴賓市場收益約為451.9億澳門元，按年上升345.3%，達至疫情前約三成的水平，在整體市場佔比約24.7%。

2023年首三季澳門本地生產總值錄得約2,530.4億澳門元，按年上升77.8%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，升幅主要由貿易出口、固定資本形成及私人消費支出所帶動，分別按年上升87.3、13.0%及11.6%。政府最終消費則與去年相約，按年微跌0.6%。其中住戶於外地消費支出增950.2億澳門元，按年上升88.2%。

統計暨普查局數據顯示，2023年的訪澳旅客人數錄得約2,821.3萬人次，按年上升394.9%。香港旅客增加至約719.6萬人，佔訪澳旅客總人數的25.5%，接近疫情前的水平；內地旅客則佔訪澳旅客總人數的67.5%，約回到疫情前七成的水平。截至2023年底，澳門的酒店客房供應量為46,552間，較去年底上升8,854間，上升23.5%；酒店累計入住率錄得81.5%，住客平均留宿時間約1.7晚。

2023年澳門就業情況改善，外地僱員迅速補充澳門勞動市場。根據澳門統計局數字顯示，截至去年年底澳門的外地勞工人數約176,661人，較2022年底上升21,749人，增加幅度約14.0%，澳門總體失業率及就業不足率分別回落至2.3%及1.4%。財富收入和存款方面，澳門總體收入中位數上升至17,500澳門元，按年上升16.7%，為歷年高位；本地居民存款約為7,074.6億澳門元，按年上升1.4%。

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出：「澳門本地經濟已逐步轉趨穩定，經濟結構正邁向多元化的方向發展。受惠於旅遊業復甦強勁，周邊商舖及住宅租金得到最大支持，但在高息環境下投資氣氛疲弱，投資者對物業投資抱審慎態度，市場上放售的不良資產增多，物業價值仍然受壓。展望2024年，市場普遍預期美國加息週期已到頂並於年中以後開始減息，但外圍環境仍然多變，預料物業市場走勢與去年相約。」

澳門財政局數字顯示，截至2023年共錄得2,913宗住宅買賣成交，按年下跌1.3%。住宅新盤開售活動滯悶，全年樓花銷售只錄71宗成交，佔全澳住宅成交量4.3%。新樓成交主要由路環珀悅帶動，該項目開售價格吸引，以建築面積計算，平均成交呎價約港幣7,000元，合共售出69個單位。

2023年共有17個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有535個住宅單位可銷售供應，可供應

住宅市場的建築面積約41,852平方米，主要集中在澳門半島。位於橫琴的澳門新街坊項目於2023年底首次開售，銷情乎合預期，市場預計約售出1,000個單位。新一輪經濟房屋亦已於去年底開始接受申請，合共提供5,415個單位，惟截至現時約收到4,266個申請，政府延長申請期至2024年第一季末，讓市民有更多時間對經濟房屋申請作出考慮。

外地僱員回流澳門勞動市場帶動住宅物業租賃表現。根據仲量聯行澳門物業指數，2023年的高級住宅租值按年上升16.3%，中小型住宅租值則按年上升19.4%。資產表現方面，2023年高級住宅資產價格按年微升1.3%，中小型住宅資產價格則按年下跌5.0%，投資回報率分別約1.7%及1.8%。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱：「澳門政府公佈自2024年起豁免第二套房徵收百分之五取得印花稅，並將住宅樓宇的按揭成數上限劃一設為七成，預計該減稅措施可減緩市民的換樓成本。但同時取消了青年首次置業按揭計劃，成交價於800萬澳門元或以下的住宅單位因借貸成數減少而受壓，中小型住宅及唐樓價格跌速加快，變相居民賣出自身物業後可動用的換樓資金減少，因此無助激活樓市成交。」

他補充：「加上近期受高息環境及股市表現波動拖累，導致本地居民財富縮減。政府應考慮全面撤銷冷卻樓市措施來挽救岌岌可危的房地產市場，同時，可考慮放寬周邊鄰近地區對澳門物業市場的投資門檻，以穩定澳門樓市的健康發展和促進融合大灣區發展格局。同時可檢討土地溢價金的計算參數，從而減低開發風險，促進澳門都市更新以及提振投資者對澳門房地產市場的信心。」

2023年共有5,011家新公司在澳門註冊成立，按年上升21.9%。寫字樓市場淡靜，部份皇朝區寫字樓單位成為不良資產出售，價格出現較大折讓。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023年整體寫字樓租值按年下跌0.6%，甲級寫字樓租值則按年下跌5.3%。根據統計局資料顯示，截至2023年第三季澳門寫字樓空置率約為12.3%。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，截至2023年十一月底的寫字樓單位成交量只有42宗，按年下跌一半。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023年整體寫字樓及甲級寫字樓資本值均按年下跌4.2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.8%及3.1%。

仲量聯行澳門租賃部高級經理高英杰表示：「受外圍經濟復蘇緩慢及政府遷出私人寫字樓市場等影響，我們預計寫字樓市場在2024年將持續下探。較低的租金環境將刺激更多的辦公租賃搬遷活動，有望打破過去澳門甲級寫字樓供應不足的困境，租戶將會趁此機會來降低成本並提升辦公室質素。」

澳門統計局數字顯示，2023年首三季零售業銷售總值共錄得約656.4億澳門元，按年上升53.0%，為歷年高位。旅客消費佔零售業總銷售額回升至41.2%，比重回復至疫情前的水平。大部份類別的零售業銷售額錄得顯著升幅，中式食品手信的升幅最大，按年上升346.8%；皮具、百貨商品及鐘錶珠寶等銷售額按年升幅超過七成；服飾及鞋類等銷售額按年升幅超過五成；化妝品及藥房貨品等類別則按年上升三成半。然而，超級市場貨品是鮮有出現跌幅的類別，其銷售額按年減少3.9%。

2023年首十一個月共錄得248宗商舖銷售成交，按年下跌27.1%。根據仲量聯行澳門商舖指數，2023年一線商舖的租值按年回升9.7%。縱使商舖租金表現上升，但在高息環境下投資氣氛仍然低迷，資本值按年下跌7.0%。截至2023年底，一線商舖回報率約為2.2%。

唐偉樂稱：「去年訪澳旅客數目恢復勢態良好，但他們的消費模式有所改變，我們觀察到主打高級零售及大眾市場的零售生意不俗，然而中價零售市場表現則相對遜色。此外，居民外遊和澳車北上等活動令本地消費力外流，令民生區商舖受到影響。人民幣走弱和海南島離島免稅政策等因素將持續改變周邊地區的零售業面貌，澳門應投放更多的資源來提升旅遊和購物體驗，專注於吸引更優質的旅客。」

^{(左至右) 仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良、仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂及仲量聯行澳門租賃部高級經理高英杰}