疫情反覆肆虐及利率上行，下半年樓市持續受壓

澳門及香港，2022年8月24日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2022年上半年澳門物業市場回顧及預測》，隨著今年年中爆發的疫情受控，澳門社會已逐漸回復正常運作。然而，在未能對外通關的情況下利好因素匱乏，樓市在加息環境下將持續受壓。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字，2022年上半年澳門博彩業收益合共錄得262.7億澳門元，按年下跌46.4%。受疫情和貴賓廳事件影響而停止升勢，2022年上半年貴賓市場收益約為68.3億澳門元，按年大幅下跌61.3%，在整體市場佔比萎縮至26.0%。

2022年首季澳門本地生產總值錄得542.7億澳門元，按年下跌8.9%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，私人消費開支和政府最終消費支出分別按年下跌2.7%及2.0%；然而貨物貿易暢旺，貨物進口及出口分別按年上升29.0%及56.8%，但整體淨出口受服務出口下跌影響按年下跌35.4%。固定資本形成總額主要由公共投資所帶動，按年上升3.2%。

根據統計暨普查局數據，2022年上半年的訪澳旅客人數錄得約346.5萬人次，按年下跌11.8%。中國大陸旅客佔訪澳旅客總人數的90.3%，「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數約為28.3%。截至2022年中，澳門的酒店客房供應量為36,369間，較去年底減少1,312間，下跌3.5%；酒店累計入住率回落至37.5%，住客平均留宿時間約為1.8晚。

2022年外地僱員持續流出澳門勞動市場，所有行業均有流失。根據澳門統計局數字顯示，截至今年六月底澳門的外地勞工人數約162,391人，較去年底減少8,707人，下跌幅度約5.1%。澳門總體失業率錄得3.7%，就業不足率約為4.1%。財富收入和存款有所縮減，澳門總體收入中位數下降至15,300澳門元，較去年底減少3.2%；本地居民存款約為6,596.4億澳門元，較去年底減少1.2%。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出：「澳門及珠海於今年六月下旬出現新一波新冠疫情爆發，兩地政府旋即展開了相關的防疫措施和行動，成功遏止病毒蔓延。然而，在現時對外通關政策緊閉的情況下，投資者對澳門未來的房地產市場表現缺乏信心。根據我們觀察所得，大多數娛樂場及酒店已對今年的財務表現作出較保守的預測，並展望明年才會有較溫和的復甦。新冠疫情、超級通漲、利率上升以及內地房企現金流短缺等議題於短時間內將會繼續影響經濟，阻礙房地產市場復甦的步伐。」

根據澳門財政局數字顯示，2022年上半年共錄得1,632宗住宅買賣成交，按年大跌50.5%。期內缺乏新盤開售，因經濟下行及市場憂慮受加息影響，投資者及潛在買家保持審慎，住宅成交量萎縮。樓花銷售只錄得44宗，只佔住宅成交量2.7%，創近年歷史新低。

2022年上半年共有3個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有100個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約10,372.67平方米。此外，善豐花園重建工程完成，原建築物建於上世紀九十年代，自2012年原建築物出現結構問題後被列為危樓，期後於2018年底啟動重建工程。項目樓高約100米，共有144個住宅單位。

住宅物業的資產及租金表現持續下滑。2022年上半年高級住宅租值按年下跌13.2%，中小型住宅租值則按年下跌8.3%。資產表現方面，2022年上半年高級住宅資產價格按年下跌8.2%，中小型住宅資產價格則按年下跌7.6%，投資回報率均約1.5%。有部份住宅單位因業主急需資金周轉而割價出售，折讓較市場價低兩成。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱：「澳門住宅成交宗數在2022年上半年已跌至歷史低位，短期內按揭息率有上升趨勢，加上失業率及就業不足率高企，將導致住宅物業市場在2022年下半年持續受壓。現時普遍住宅價格已較去年下跌約一成，倘若經濟衰退及疫情持續，在加息環境下可能會產生負財富效應，負資產情況將會陸續增加，從而令到消費降級再次影響經濟。樓市表現一般較為滯後，政府應出招穩定樓市，減低對整體經濟的衝擊。」

2022年上半年共有2,018家新公司在澳門註冊成立，按年下跌31.8%。受疫情和貴賓廳事件影響，寫字樓需求減少。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2022年上半年整體寫字樓租值按年下跌11.6%，甲級寫字樓租值則按年下跌5.7%。根據統計局資料顯示，2022年首季澳門寫字樓空置率約為10.5%。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，2022年上半年寫字樓單位成交量合共73個，按年上升4.3%；成交金額約5.19億澳門元，按年上升4.4%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，整體寫字樓資本值按年下跌6.4%，甲級寫字樓資本值則按年下跌6.0%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.6%及3.0%。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示：「貴賓廳事件令相關行業的辦公需求大幅減少，加上澳門政府將陸續遷出私人寫字樓市場，本地寫字樓空置率將持續上升。此外，礙於疫情期間澳門對外採取較嚴謹的通關措施，來自外地企業的寫字樓新租賃需求仍然疲弱，只有少數的保險公司有擴充需求。甲級寫字樓在缺乏新供應的情況下出租率相對平穩，市場租金變化不大，租金檢討與新成交租金水平均與過去相若。」

根據澳門統計局數字顯示，2022年首季零售業銷售總值錄得186.5億澳門元，按年微跌0.6%。旅客消費佔零售業銷售額比例微升至26.1%。受經濟疲弱及消費需求下降影響，汽車、化妝品和服飾等類別錄得10%-20%跌幅。然而，一些民生及日常開支如超級市場貨品、燃料及通訊設備等類別則錄得明顯升幅。

2022年上半年錄得156宗商舖銷售成交，按年下跌18.3%，成交主要集中於價值2,000萬澳門元以下的商舖單位。根據仲量聯行澳門商舖指數， 2022年上半一線商舖的資本值則按年下跌16.5%，租值則按年下跌16.4%。截至2022年中，一線商舖回報率約為1.9%。

仲量聯行澳門及珠海資本市場部高級經理林肇傑稱：「澳門於今年六月底經歷了新冠疫情最壞的時刻，市面大部份商戶關閉，社會處於靜止狀態。雖然疫情已經受控，但目前的零售市況仍然疲弱，市場畏懼疫情隨時會捲土重來，預料恢復正常的營商環境仍需要一段較長時間。政府在疫情期間推出了百億抗疫援助措施，以解決市民和商戶的燃眉之急。然而，我們亦觀察到大多數商舖業主在本輪疫情下大多不願意提供租金減免予租戶共渡時艱，顯示出商舖市場表現疲弱以及業主同樣開始承受壓力。」