仲量聯行：2026年商住物業租金料止跌回穩

澳門及香港，2026年3月4日 – 仲量聯行今天發佈的《澳門物業市場回顧及2026年展望》指出，2025年澳門物業市場受需求疲軟及宏觀不確定性影響，各類資產價格普遍下行。2026年預期住宅市場趨於平穩，但商用物業仍面臨壓力。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2025年澳門博彩業收益合共錄得約2,474.0億澳門元，按年上升9.1%。2025年貴賓市場收益約為679.8億澳門元，按年上升24.1%，在整體市場佔比約27.5%。

2025年澳門本地生產總值錄得約4,153.2億澳門元，按年上升4.7%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，貿易淨出口、政府最終消費支出及私人消費支出分別按年上升11.7%、3.0%及1.3%，固定資本形成則按年下跌7.8%。

根據澳門旅遊局數據，2025年的訪澳旅客人數錄得約4,006.9萬人次，按年上升14.7%。統計暨普查局數據顯示，內地旅客數目持續上升，佔訪澳旅客總人數的72.4%，按年上升18.5%，其中個人遊旅客亦按年上升25.7%，其他來自大部份國家和地區的旅客亦錄得升幅。截至2025年底，澳門的酒店客房供應量為45,165間，較去年底回升4.9%；酒店累計入住率錄得89.4%，住客平均留宿時間維持約1.7晚。

2025年澳門就業情況平穩，根據澳門統計局數字顯示，澳門總體失業率及就業不足率分別輕微上升至1.9%及1.5%，仍處於較低的水平。外地僱員數目增幅放緩，截至2025年底澳門的外地勞工人數約183,679人，較2024年底上升0.6%。財富收入和存款方面，澳門總體收入中位數維持在18,000澳門元，與2024年持平；截至2025 年底本地居民存款約為8,195.8億澳門元，較去年底上升7.6%。

仲量聯行澳門評估及諮詢部資深董事黃嘉良指出：「博彩收益與入境旅客量均錄得穩健增長，反映出旅遊及博彩業持續復甦的態勢。然而，經濟增長的動力仍較為集中，並已經回復至疫情前的水平，整體經濟突破將面對一定的結構性挑戰。在銀行對商用物業借貸收緊的情況下，澳門商業物業投資氣氛仍然疲弱。儘管有投資者購入位於旅遊核心區的優質物業資產，但投資回報要求較過往倍增，加上所有衛星賭場於2025底正式退場，將繼續為房地產市場帶來挑戰，整體商用物業的價格仍處於尋底階段。」

澳門財政局數字顯示，截至2025年共錄得2,775宗住宅買賣成交，按年下跌9.2%；預售樓花共有333個單位成交，按年上升44.8%。

2025年共有10個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共提供484個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約33,344平方米，主要為位於澳門半島的中小型樓盤。其中較大規模的項目為天璽・湖，合共提供約312個住宅單位，亦於期內開展銷售活動，年內售出約200個單位。

受外地僱員數目增長放緩影響，澳門部份住宅物業租賃情況回落。根據仲量聯行澳門物業指數，2025年高級住宅租值按年上升1.1%，中小型住宅租值則按年下跌10.3%。資產表現持續下跌，2025年高級住宅資產價格按年下跌14.7%，中小型住宅資產價格則按年下跌16.5%，投資回報率分別為2.3%及2.5%。

黃嘉良指出：「2025年在發展商主動減價出售一手住宅物業的情況下，住宅價格出現較大幅度的調整。澳門政府於2025 年11 月公布豁免首澳門幣600 萬元印花稅及放寬住宅貸款按揭成數等措施，加上銀行近期多次下調利率，將有助紓緩樓宇按揭負擔，預計這些政策在短期內對住宅巿場有一定穩定作用，今年無論中小型住宅及高級住宅的價格均會較平穩。但長遠而言，澳門住宅市場的中期發展的剛性需求受限，在規劃中的公私營房屋均存在去化挑戰，加上人口政策和新的大型基建發展缺乏亮點，澳門樓市長線發展仍存在不確定性。」

2025年共有4,678家新公司在澳門註冊成立，按年上升11.6%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2025年整體寫字樓租值按年下跌3.4%，甲級寫字樓租值則按年下跌0.9%。根據統計局資料顯示，截至2025年第三季澳門寫字樓空置率攀升至約15.3%。

銷售市場方面，寫字樓成交價格繼續尋底。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2025年整體寫字樓資本值按年下跌7.9%，甲級寫字樓資本值則按年下跌2.0%，整體寫字樓及甲級寫字樓的淨回報率約為3.2%。

控制成本已成為大多數企業的首要任務，跨國企業著眼於整合空間。隨著寫字樓租金跌勢放緩，多數租戶考慮提前續簽較長的租期，以降低經營成本及鎖定長期租約的有利時機。澳門整體寫字樓仍處於下行周期，未來猶存在一定挑戰。

本地零售業受到外遊、消費降級及財富萎縮等因素影響，2025年首三季零售業銷售總值只錄得約505.6億澳門元，按年下跌5.4%。根據澳門統計局數字顯示，大多數類別的銷售額都錄得顯著跌幅，只有藥房貨品及海味類別錄得升幅。

根據仲量聯行澳門商舖指數，2025年租值按年下跌0.9%，資本值則按年下跌8.9%，一線商舖回報率約為2.7%。商用物業貸款在2025年底的拖欠比率約為5.4%，市場上的不良資產銷售持續增加，回報率可達4.0%以上。

核心街舖的資本價格經過多年深度調整後，加上訪澳旅客數目重上高位，旅遊區的租金回報表現開始具吸引力，部分本地投資者已重返一線商舖的投資市場。但民生區商舖的表現則相反，高企的商用物業貸款拖欠比率將繼續拖累市場氣氛，因此普遍商舖物業的價格調整亦會持續。