仲量聯行：澳門撤辣無阻樓價跌勢

澳門及香港，2024年7月24日 – 仲量聯行今天發佈的《2024年澳門物業市場中期回顧》指出，今年上半年由於按揭措施未有配合，市場欠缺活水下，政府撤辣無力阻止樓價下跌；商舖及寫字樓租賃市場表現也較去年遜色，物業投資則面對利率高企的困窘下持續受壓，租售價格俱跌，政府宜調整措施支持樓市。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2024年上半年澳門博彩業收益合共約錄得約1,137.5億澳門元，按年上升41.9%，已回復至疫情前約八成的水平。2024年首季貴賓市場收益約為143.8億澳門元，按年上升67.9%，正健康地改善，在整體市場佔比約25.1%。

2024年首季澳門本地生產總值錄得約781.3億澳門元，按年上升25.7%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，升幅主要由貿易出口、固定資本形成及私人消費支出所帶動，分別按年上升23.9、12.2%及10.9%。政府最終消費支出則按年下跌20.7%。其中住戶於外地消費支出增至32.9億澳門元，按年上升23.1%。

根據澳門旅遊局數據，2024年上半年的訪澳旅客人數錄得約1,672.9萬人次，按年上升43.6%。統計暨普查局數據顯示，內地旅客則佔訪澳旅客總人數的69.8%，香港旅客則佔訪澳旅客總人數的21.0%，外國旅客均有顯著增長。截至2024年五月底，澳門的酒店客房供應量為46,908間，較去年底上升244間，微升0.5%；酒店累計入住率錄得84.5%，住客平均留宿時間約1.7晚。

2024年澳門就業情況持續改善，根據澳門統計局數字顯示，澳門總體失業率及就業不足率分別回落至1.9%及1.4%，回復至疫情前的水平。外地僱員繼續增加，截至去年年底澳門的外地勞工人數約180,777人，較2023年底上升4,116人，增加幅度約2.3%。財富收入和存款方面，2024年首季澳門總體收入中位數再創新高，達18,000澳門元，較去年底上升2.9%；截至2024 年五月底本地居民存款約為7,350.9億澳門元，較去年底上升4.2%。

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出：「儘管澳門政府近期全面撤消早年設立的房地產需求管理措施，但在利率仍然高企的情況下，物業投資的回報率於短期內未能滿足市場的風險胃納，房地產買賣成交未見起色。加上部份投資者於早前揣測樓市見底下嘗試入市摸底，結果不料是次調整的下行周期比想像中更深長，以及相信年內澳門的利率走勢橫行的機會較高，故此預料投資者在下半年依然保持觀望。」

澳門財政局數字顯示，2024年上半年共錄得1,566宗住宅買賣成交，按年下跌12.7%，預售樓花共有172個單位成交。在氹仔新項目翰林‧雋峰新盤開售後，其他發展商的住宅銷售活動增多，如天晉、東方海岸、泉福亨和等。發展商的新盤售價較以往保守，貼近二手市場的價格水平，為著加快銷售手上的存貨。

2024年上半年共有2個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有2,072個住宅單位可銷售供應，可供

應住宅市場的建築面積約238,505平方米，主要集中在澳門半島。

外地僱員繼續支持澳門勞動市場帶動住宅物業租賃表現，期內有全新樓盤推出租賃優惠方案增加市場租盤供應。根據仲量聯行澳門物業指數，2024年上半年的高級住宅租值較去年底上升0.3%，中小型住宅租值則較去年底上升7.4%。在發展商低價推售新樓的情況下，資產表現呈相反方向，2024年上半年的高級住宅資產價格較去年底下跌4.5%，中小型住宅資產價格則較去年底下跌3.5%，投資回報率均微升至1.8%及2.0%。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱：「今年上半年澳門樓市經歷了兩次政策上的改變，包括早前的減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等，以後到近期全面撤消早年的辣招措施。政府撤辣後將有助帶動住宅交投回升至合理及健康的水平，但在經濟仍面臨挑戰的環境底下已證實無助推高樓價。反而在政府降低首置按揭貸款成數要求後，加上發展商減價速銷的情況下，導致大部份樓價跌幅加劇。即使還息不還本的措施得以延續至今年年底，然而截至2024年五月澳門的物業貸款拖欠比率已經升至4.1%，為多年來的高位。市場歡迎政府的全面辣招措施，但降低首置按揭貸款成數的效果顯然比全面撒辣影響更大，政府推出的＂組合拳＂對現時疲弱的樓市百上加斤，朝令夕改的政策亦令市場難以適從。」

澳門住宅指數 – 較去年底 % 變化

2024年上半年共有1,853家新公司在澳門註冊成立，按年下跌14.5%。市場商業氣氛較弱，寫字樓市場持續尋底。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年上半年整體寫字樓租值較去年底下跌3.4%，甲級寫字樓在南灣區潛在供應增加底下，租值則較去年底下跌6.4%。根據統計局資料顯示，截至2024年第一季澳門寫字樓空置率已攀升至13.2%。

銷售市場方面，在空置率上升和高息環境夾擊下，寫字樓價值已回到十年前的水平。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年上半年整體寫字樓資本值較去年底下跌8.3%，甲級寫字樓資本值則較去年底下跌5.2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為3.0%及3.1%。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示：「在欠缺擴充需求的情況下，寫字樓空置率不斷上升，租金和買賣價格不斷尋底。政府有多個辦公大樓正在規劃興建，預計未來寫字樓市場仍然受壓。現時私人市場的寫字樓價格已深度調整，部份單位的市場價格更低於現時的建造成本。觀乎周邊地市如香港及深圳等地皆有政府機構在私人市場上購置物業的案例，澳門政府可考慮在核心地區購入合適的寫字樓單位用作部份政府部門的辦事處，將會比自行建造辦公樓更有效率，也可免卻遷址為市民帶來的不便和對營運的影響，更符合環保效益。」

澳門寫字樓指數 – 較去年底 % 變化

消費力疲弱、旅客消費模式改變和周邊城市競品增多的情況下， 2024年首季零售業銷售總值共錄得約207.1億澳門元，按年下跌12.5%。根據澳門統計局數字顯示，皮具、百貨商品、通訊設備、家庭電器及鐘錶珠寶等銷售額均錄得雙位數以上的跌幅，只有中式食品手信的升幅較大，按年上升24.2%。

市場上的物業不良資產不斷增加，當中不乏很多旅遊區以及民生區的一線商舖，商舖業主的議價空間擴大。根據仲量聯行澳門商舖指數，2024年上半年一線商舖的租值較去年底微跌0.5%，資本值則較去年底下跌4.6%。截至2024年中，一線商舖回報率約為2.3%。

唐偉樂稱：「在澳門旅遊業持續復甦的帶動下，旅遊區的商舖租賃成交增多，但消費降級及北上消費拖累整體澳門商舖的復甦步伐，民生區的商舖受壓較大。本地居民和外地旅客的消息模式較以往亦出現變化，加上面對周邊旅遊城市的競爭，澳門零售商積極革新及探索新平衡，優化產品和服務體驗才能吸引和保留客人。」

澳門零售物業指數 – 較去年底 % 變化

(左至右) 澳門租賃部高級經理高英杰、澳門及珠海總經理唐偉樂、評估及諮詢部董事黃嘉良